13/03/2024
樓市撤辣,樓價短期難升
姊妹們,財爺陳茂波在新一份《財政預算案》中公布,已經實施十多年的樓市需求管理措施(俗稱樓市辣招),將會全面撤銷(去年10月公布《施政報告》時已經減辣)。
消息一出,令到沉寂多時和相對疲弱的樓市,像打了一口強心針一樣,個別業主也馬上封盤或反價(很久沒有聽過了),而睇樓量和成交也馬上回升。上周一個位於長沙灣的新樓盤,推出首日就全數沽清(發展商馬上加價2%至3%加推第二輪),反映樓市完全鬆綁後,市場氣氛確實轉好了。
我的一位年輕姊妹Judy和丈夫結婚幾年,一直都是租樓住,但置業之心未曾減退。過去兩年,樓價大約從高位回落兩成左右(視乎個別地區和樓宇質素),但對於Judy夫婦來說,這個樓價水平仍然偏高,尤其因為現時供樓利息也相對高,令到他們夫婦不敢輕舉妄動。
樓市在撤辣後氣氛好轉,但樓價未見大升。(Shutterstock)
上個周末,我和Judy碰面,大家自不然談起撤辣後的樓市,她最關心的就是未來的樓價走勢。
「我本來以為,等多一至兩年,樓價就可以回到我們較能負擔的水平,誰不知,財爺突然全部撤辣,我擔心樓價又會飆升,我們的置業夢就不知要到何年何月才能實現了。」Judy帶點感慨地向我訴苦。
「明白妳的想法和心情,但我認為,即使樓市辣招全撤,短期內樓價也難升,甚至仍然有可能輕微下跌。」
「是嗎?為甚麼?」Judy馬上精神起來。
「過去的所謂樓市辣招,用政府的說法是『需求管理措施』,但與其說是控制需求,不如說,同樣也控制了供應,所以,實際上,這些措施對於壓抑樓價上升,作用不大。」
「嗯,我也聽過,可以再解釋一下嗎?」
「可以!過去的所謂辣招,主要是以印花稅形式,加重不是香港人買樓,以及香港人買第二個物業的成本,還有就是加重炒樓人士的成本,令他們減少買賣,以免刺激樓價上升。從一方面來說,這確實可以控制需求,但同一時間,也壓抑了供應。」
「因為這些炒家也按兵不動?」Judy回應說。
「是的,如果沒有水位,他們不會願意放售手上的物業,某程度減少了市場供應,因此,樓市需求可能減少了,但供應同時也減少了,那就抵消了辣招的效果。而且,更重要的是,樓價上升的核心原因根本就是供應不足。」
「明白,妳的意思是,現在撤辣了,炒家有可能會逐步放出手上的樓盤,令到供應也增多?」
「是的!不過,我想先要糾正妳,目前來說,樓市已經沒有太多短線炒家,有的只是有實力的投資者,他們的持貨能力較高。他們過去持有物業收租,如果該等物業已升值,不排除他們會趁機放售;當然,沒有升值的,他們絕對不會放售。但同樣地,即使現在撤辣了,他們也不會再買物業。」
「為甚麼?」
「因為利息還是很高!」
「嗯!」
「這一刻的租金回報率仍低於供樓利息,理論上是不宜買樓收租的。因此,我的看法是,真正影響樓價的,不是那些辣招,而是樓宇的實質供應,以及按揭利息的水平。」
「明白了!那麼,妳看樓價走勢會如何?」
「應該會在現水平拉鋸,等到按揭利息真正回落,才有望輕微上升。」
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