27/07/2023
內房的「三條紅線」可以放寛?
內地經濟經過三年疫情之後,經濟一度重現曙光,但原來只曇花一現,最終又迎來新一波的跌浪。無他,疫情期間,公營單位的職工,只剩下基本工資,其他獎金都沒有了;而私營企業的員工,則無論基本工資或花紅都欠奉。
疫情過去的初期,大家都有少許亢奮式消費,但激情過後,大家都回歸理性。眼看自己的荷包都已經縮水,又對前景感到憂慮,唯有再次勒住褲頭,不敢貿然消費,結果就出現官方最新所謂的「波浪式恢復」。
疫情更加導致房地產市場下滑,銷情不似預期,那些高負債的房企出現周轉問題,在一環扣一環的情況下,各行各業都受到嚴重衝擊。內地經常強調的內需,房地產就是最重要和最大的一個板塊。
多年前,內地樓市炒風熾熱,在習近平領導下的中央決策者,提出所謂的「房住不炒」,即是房地產是用來居住的,不是用來炒賣的。這個呼籲對於冷卻樓市的作用,初期不太大,但後來在一連串行政措施配合下,例如限購和限貸等等才略見成效。
誰不知,當房住不炒遇上世紀疫情之後,莫說炒賣,現在連所謂的「剛性需求」也消失了。正如上文所說,房地產是最大的內需板塊,只要能夠重新啟動住房的需求,對於內地經濟是有莫大的幫助。
因此,在前日舉行的中共中央政治局會議中,已不再提「房住不炒」,因為當前房地產市場的供求關係發生重大變化,需要適時調整和優化房地產政策。市場的解讀是,針對房地產企業的「三條紅線」有望暫時撤銷或暫不嚴格執行。
所謂的「三條紅線」,就是指房地產企業在扣除預付款之後的資產負債率不得大於七成;淨負債比率不得大於100%;以及現金與短期債務的比率不能少於一倍。
在正常情況下,這些都可算是合理的監控指標,但在市場環境已經惡化的時候,繼續以這些硬指標引導房地產企業,似乎是要把他們推向深淵,因為不符合要求的就不能再借貸。不能再借,就無法解決他們的周轉問題(大部分房企都不是資不抵債,只是流動性出現問題)。
內房和內銀從來都是「孖生兄弟」,因為內房的貸款都是來算內銀,如果內房不濟,內銀也不會太好。明白到目前房地產市場的形勢變化,相信中央政府今次真的會因時制宜,大幅調整他們的房地產政策。
昨日港股在這次政治局會議釋出利好消息後大升,其中升幅最大的就是早前跌得最慘的內房股,而連帶物管股也相應造好。
我的姊妹Lucy就馬上跟我WhatsApp,問我內房股是否可以絕地反擊,有關我和的對話,下次再續。
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