MegaBox令昔日死城變得人聲鼎沸，今年再耗資800萬元引入16品牌大革新，總監文靜芝預期每年數營業續有雙位增長，引入「最新、最大和獨有商戶」是恆久目標。

MegaBox總監文靜芝指：「擁110萬平方呎加上19層大型面積，主打巨型商店是商場營運長遠目標。」

　　6年前，嘉里（00683）為枯燥無味的的九龍灣工廠區送來一個巨型紅盒，內裏設有港人從未見過的新品牌，文靜芝就如聖誕老人般為港人製造拆禮物驚喜。這些年間，她一直觸摸顧客喜好，禮物舊了、不合時宜，就想法子再帶來新品：「始終我們不是坐落彌敦道，周邊亦早有為人熟悉的競爭對手，凸顯自己唯一的方法是令商場有明確定位。」

玩主題裝修大店 搶眼球

B&Q因不切合港人消費習慣最終撤離。

07年開幕吸客王牌Spotlight，曾風靡萬千顧客到場朝聖。

　　MegaBox打正旗號做「巨型商店」，當年吸客第一招是引入「B&Q」及「Spotlight」，仿如把整條上海街和南昌街帶入商場，引得區內外客一窩蜂到場朝聖：「很多人打賭交通不便一定沒人流，慶幸開業半年已錄得周末單日達20萬人次。」

最港全大拉麵場館Ramen Champion，以新模式落戶經營。

　　現時平日客流也達20萬人，場地大可玩更多花招，剛引入拉麵場館Ramen Champion，佔地7千平方呎：「不是新意念，都是得知佐敦某商場有搞，親身去體驗，因為喜歡其經營模式便引入。」

　　抗拒做倒模式商戶的她，舊招新玩不忘堅持市場定位：「我們要求拉麵品牌要全新、裝修要具主題性，如櫻花樹、日式燈籠、紙鶴和紙扇等，令場地充滿日本小食街氣氛，比不講究裝修的佐敦場吸引。」「新」場還加添兒童餐椅和餐具，切合MegaBox主打的家庭客，開幕時，連Ramen Champion總經理濱村卓也樂觀預期月營業額可達350萬元，每日可吸1,200人流。

玩另類  助聲勢

　　文靜芝指目標客群一直以東九區內300萬住宅及寫字樓客為主，少有名錶及化粧品店算是商場少見，她笑言不是刻意避開：「但我們要求商戶做到香港獨有、最新及最大型，倘若這類品牌做到也可以入伍。」

　　2011年尾，她打破商場賺錢傳統，首推「東九創藝園」，主動免場租、供設施，與不同社企合作，提供創業平台讓年輕人銷售自家手作：「雖然不是甚麼星級活動，但對年輕人來說卻是個機會，當年常聽到有人失學、失業，全城充滿負面情緒，才想到不如在節日邀請他們一齊來玩，兼夾幫助他們實現夢想。」

　　至今，MegaBox已辦過逾10場手作坊，每年平均舉辦2至3次，延續小使命：「很多商場都有類似活動，相信很少是免場租之餘還會主動承包保險及一切推廣，此舉吸引更多NGO主動找我們合作，間接引來更多不同業界及年輕人到場，是意外收穫。」

玩優惠  增客量

　　文靜芝表示，商場另一優勢是鄰近啟德郵輪碼頭，相距僅10分鐘車程，近日已密鑼緊鼓推優惠造勢：「配合郵輪泊岸而做消費推廣，如本月中鑽石公主號到來，Mega Club會員可趁機購物儲積分換入場券，有機會免費上郵輪體驗嘆下午茶。」

　　對旅客來說，光是穿梭巴士服務並不足夠：「郵輪多數是一早泊岸或一早離岸，要顧及旅客需求，已跟較大型商戶協議，讓他們在有船來港的日子可提前營業及延遲關舖，保證旅客不會摸門釘。」

　　她補充，現時旅客只佔商場顧客比例約3%，郵輪泊岸時有望比例可增加至2至3成。早前「海洋水手號」首度來港，已為MegaBox帶來300萬元額外營業額，成功吸引逾千名旅客到場消費，人均消費額達2至3千港元，她認為保持市場觸覺，才能維持競爭優勢。

堅持吸家庭客定位

　　1. 明確商場定位，吸大企合作：主打周邊家庭客。

場內主打家庭客，增加不少商戶到場辦活動的商機，如每年BB展及爬行大賽等。

　　商場提供千個車位、特設兒童樓層與育嬰配套、無障礙通道及足夠電梯方便傷健人士及長者，有助吸引如迪士尼、海洋公園及親子王國等大企到場舉辦活動，如BB爬行大賽及主題樂園活動推廣，均有助帶動人流。

全港最長扶手電梯引領人流快速前往高層商戶。

　　2. 減場內流動空間，引客入店：借特快電梯送客到高層，減店外位置有助客源進店，同商戶提升客流量。

　　3. 打造透明視野：貫通式景觀設計，令室外室內無阻隔，不密封可減場內侷促感。

全港最大溜冰場符合舉辦國際賽資格，也可用作婚禮場地。

　　4. 打造全港之最，吸引國際客：設全球最大LED電視屏幕，及全港最大溜冰場，後者更符合舉辦國際賽，吸引各國選手到場，增商場知名度。

勇敢面對 懂得放手

　　07年開幕，08年遇上金融海嘯，文靜芝坦言受到極大衝擊。

　　09年反覆觀察市場反應後，決定撤離B&Q和Spotlight：「放手只因購物模式不合港人習性，香港人少有後花園作娛樂，也甚少自己動手裝修，主打工程DIY的B&Q無生存空間。」

　　2010年，MegaBox把入伙3年的4成租戶全數切換，5層商戶連續4個月同期大裝修：「涉及面積幾乎等如外面整個商場的空間，團隊上下都面臨龐大壓力。」引入IKEA、吉之島（現稱Aeon）及實惠後，2011年中人流已比去年同期增長3成，變陣後取得大躍進。她強調，遇到衝擊必須勇於改變，拿到好籌也要識時放手才明智。

(摘錄自香港經濟日報)