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24/04/2017

中國龍市模式下的香港地產

  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!


    樓市點評

    本欄隔周更新

  過去幾年,西方社會的週期性經濟概念可以說是完全不管用(起碼在香港樓市上)!到了今天,世人已不得不承認環球經濟的重心其實在東方的中國!我們對市場的思維及邏輯也應做一定的改變。

 

  現在仍有不少人用「波浪理論」的邏輯去等待樓市「牛三」帶來的樓價大跌,我對此看法並不苟同!

 

  筆者在今年雖及早為樓市發出預喜,認為樓價有超越當時大多數人的評估將會有兩至三成升幅,但我認為「樓市Halloween」(因悲觀情緒造成的市場衝擊)一樣會在今年內出現。但希望到時大家不要以為這個就是「牛三」引起的跌市,這個可能其實是一個鞏固期,筆者仍然認為可見的將來,香港樓價仍然是不斷向上甚至在幾年內倍增的!

 

  過去二百多年來,資本主義的歷史其實就是繁榮與危機的交替,也是生產突飛猛進後再突然崩潰的過程。熊彼德認為「資本主義的創造性及毀滅性是同源的,必然在週期性危機中發展,資本主義就是一種創造性破壞」,而中國式的經濟就是主張將以上不穩定性的泡沫抑制、修改、甚至去除!所以中國特色的社會主義其實是不存在「牛三」,甚至乎性質是與熊市及牛市不同的,這種中國特色的經濟,筆者就以「龍」來形容,龍的經濟市場形態我認為只有兩期,是「龍市一期」及「龍市二期」,「龍一」就是宏觀調控下的調整完成後的重新起步,政府這時是進行放鬆限制的階段,令到市場可以重新向上發展,「龍市二期」就是經濟發展到開始出現泡沫式的時候,於是政府就再出手宏調,抑制泡沫及投機氣氛,在「龍二」之後下一個階段就會回復去「龍一」,如此類推,不斷循環,所以中國式的經濟只有龍一、龍二,沒有牛三。我認為未來泡沫爆破只會繼續在歐美經濟範圍裏發生,如果中國是新常態的話,那麼歐美就是OLD SCHOOL了!以中國式經濟為體系軸心的城市,將來沒有太大的泡沫風險,市場只會較多資金潮水漲退的風險,或有關政策的官員有可能判斷犯錯的風險。

 

 

  看圖表1正是反映2009年後的樓市正好脫離牛熊市而完全是不斷鞏固浪比浪高的形態。

 

  龍市沒有太多的借貸泡沫,但資金流出及受管制的時候就是樓價的真正考驗,香港人未來要習慣中國式的調節,即是因宏調及「收水」引起的市場衝擊了!

 

  而龍市的一、二期必然會衍生「兩高一低」的特性,即(1)高市值。(2)市場資金愈來愈多!(3)市場借貸率愈來愈低!如果以上三點有改變,就不算是龍市了!也即是代表市場又再蛻變去另一個模式。

 

  龍市結構下借貸泡沫既然不存在,又何來泡沫爆破?但當然,情緒泡沫一樣會在市場出現,但只要樂觀情緒若未能轉化成為借貸過多的局面,只會作較深度的微調,樓價仍不會結構性下跌,市場仍享受著龍市結構的穩健基礎。

 

 

  看圖表2,顯示香港的私樓總市值不斷長期增長,但是自置居所仍有按揭的比率卻不斷降低!這就是香港樓市不跌之謎!如果在量化貨幣和龍市結構之下,「樓價升幅低於量化貨幣率就等於財富被蒸發」的話,「樓價升幅高於量化貨幣率可能是等於財富增長跑贏環球大市」,這觀點有別於傳統概念「價格愈高愈危險」。關鍵其實正正在於存款量及按揭率的高低,這正正是龍市的偉大之處!從我這角度看,樓市「辣招」本質原來是「令樓價低泡沫、穩健上升的政策」,那麼一些人等樓市辣招令樓價下跌,便在概念上錯得太離譜了!

 

  樓市「辣招」是在香港的重要宏調政策,實施幾年之間,就將香港由「牛熊的奴隸」變為「龍的先鋒」,不要再說低估中國經濟的巧實力了!

 

  龍市和牛熊市比較下的好處就是,沒有泡沫爆破期間出現的大顛覆,受傷害的人較少,可以長期擁有利益的人多很多!當西方的牛熊市場世界出現泡沫爆破顛覆的時候,有關的優勢會被龍的市場世界所接收,從而進一步壯大,而市場週期進化,龍市亦比牛熊市更快更密,這個就是樓價升幅可能比量化貨幣率更高的原因,亦是中國包括香港近年和可見將來在資產和得到市場利益上遠勝西方國家的結構基礎。

 

  當然,香港樓市辣招是否在追隨龍市上取足一百分?還有一個美中不足就是香港置業率在實施樓市辣招後,由52%下降到48.5%,進步率不及內地,原因是香港的樓市辣招在按揭方面對換樓自住的人收得太緊,自然令二手放盤量大減,令受惠龍市的人也有所折扣。

 

  放寛一換一的換樓按揭,可增加二手市場的放盤量,更可增加社會的置業比率,從而減少社會的貧富懸殊。

 

 

 《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

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  • 汪敦敬(作者)發表於 2017-6-24 10:39 PM
  • #62
  • 回覆 #58 taikong


    多謝你的支持!

    那麼就要看泡沫的定義和哪方面的泡沫了!
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  • GreatChinese發表於 2017-6-2 02:17 PM
  • #61
  • 表面形式上是民主。这种“形实分离”导致新加坡政府对民众的控制其实要甚于形实合一的家天下独裁,因为毕竟表面形式是民主,还是要搞选举投票的,还是要容许反对党存在的,如果不对民众施以严密控制,天长日久谁保得准什么时候反对党突然来个惊天大逆袭?——注意:朝鲜的家天下是形实合一,但为什么对民众的控制也十分严密?其实原因主要并不是家天下,而是经济上搞计划经济。计划经济本身就是要将社会里的每一个人从头控制到脚、从出生控制到死亡,否则计划不容易做得准确。用“边际分析法”看看就知道,苏联不是家天下而是党天下,但同样是搞计划经济,对民众的控制也很严密。中国古代是名正言顺的家天下,但经济上不搞计划经济而是市场经济(黄老学说的无为而治),对民众的控制就显然没苏联、朝鲜、乃至新加坡那么严密。

    http://mp.weixin.qq.com/s/RhKazDu8Lo_YNxepQ7DInQ三驳“黄奇帆的关于房地产制度的复旦演讲”:新加坡公租房制度的真相——兼评哈耶克在政治哲学与经济学上的“真成就”
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  • GreatChinese發表於 2017-6-1 02:32 PM
  • #60
  • 这好比是:有人头痛怎么办?给他吃止痛药吧。有人失眠怎么办?给他吃安眠药吧。要作出这种回答的人需要学过医学吗?不需要!但这真的能治好病吗?当然不能!同理,耕地越来越少威胁到粮食安全怎么办?不准减少耕地。低收入者的收入很低怎么办?不准老板给他们发的工资低于指定金额。要作出这种回答的人需要学过经济学吗?不需要!但这真的能解决问题吗?

    逐条批驳“黄奇帆的关于房地产制度的复旦演讲”https://tieba.baidu.com/p/5140677781#107675760661l
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  • GreatChinese發表於 2017-5-29 11:32 AM
  • #59
  • 年前(2016年5月17日)发布的《何谓泡沫》一文(https://tieba.baidu.com/p/4551885845)做了足够清楚的分析,这里不想再重复,只想再强调这文中指出的一点:日本1990年代的所谓房地产泡沫爆破导致持续至今的经济衰退,人们对这事件的理解根本就是颠倒了因果关系!不是房地产价格暴跌(所谓的房地产泡沫爆破)导致经济衰退,而是经济衰退才导致了房地产价格暴跌。实体经济自身出了问题,才把症状表现在房地产、金融市场上,但病根在于实体而不在于房地产与金融市场,拼命打房地产与金融市场的屁股就跟看到人头痛就只管给他吃止痛药一样,根本于事无补!中国政府再这样不知醒悟地继续狠打房地产与金融业,你们就等着瞧吧,到有一天终于把这两个行业打死了,中国就会再次重蹈日本的覆辙跌入长期衰退的坑里爬不出来。愚蠢的后人可以继续把罪过归咎于房地产泡沫爆破,但不懂得真相又有谁能救得了你!

    简评黄奇帆的关于房地产制度的复旦演讲https://tieba.baidu.com/p/5137869583
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  • taikong發表於 2017-5-26 11:57 AM
  • #58
  • 有泡定無泡?全世界都係泡,你可以話有泡,也可以說無泡。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • hermit_chow發表於 2017-5-25 11:22 AM
  • #57
  • competitive QE will become competitive balance sheet shrinking. Sit tight!
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • clearbook發表於 2017-5-24 07:01 PM
  • #56
  • 本人相當尊敬汪總及法子等的討論精神, 但有一點要指出的是 自置居所仍有按揭的比率其實有誤導
    65.7%供完是指真正自置自住單位, 沒有包括497k 自置出租的私樓。
    切忌 被 65.7% 誤導, 以為全港65.7% 業主 供完 , 詳情可參考:

    http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=26497974&extra=page%3D1

    也可電3547 1800 政府統計處 2016年中期人口統計辦事處查詢
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 一心發表於 2017-5-22 12:03 PM
  • #55
  • 回覆 #54 路人乙


    閣下未有考慮一些不易量化的因素,例如港人生活水平提高,對住宅的需要也會增加。

    香港不少中產長者,他們樓已供完,子女獨立在外面置業居住,於是便有以前一家四口住八百呎單位,而家兩子女各自在外置業而各自住一單位,結果是四人住三個住宅單位。

    這現象也帶動了住宅需求的上升!
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 路人乙發表於 2017-5-19 09:24 PM via mobile
  • #54
  • 回覆 #52 汪敦敬(作者)


    (1) 可見三年內之潛在供應量是96000個單位。 以平均每單位住2.5人好了,即可供約240,000人居住。

    香港過去卅年平均出生率為每年約37,000人,而平均死亡率約23,000人,即凈增加12,000人/年。

    單程証:150x365 = 55,000人。

    總人口增加: 12,000 + 55,000 =67,000人

    三年總增加人口: 67,000 x 3 = 201,000人

    從上面簡單數壉看來,供應看來可足够應付需求。

    (2)以今日超高的樓價,私人發展商都有意願盡快交貨去獲利。

    (3)祖國發展商已進入本港市塲,當市場參與者增加,以往几個大發展商联合減慢推盤情況不易實行。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2017-5-18 07:14 PM
  • #53
  • 回覆 #26 C633563003


    「升到你唔信!然後升到你迷信!」

    人心已經回到97年前的麻木(麻木與盲目仍是有分別的)。

    但是,這種麻木情況,中國包括香港政府已經有所準備,所以辣招令到市場不存在按揭泡沫,樓市處於高市價低借貸的處境下,這兩種局面會出現甚麼結果?我仍在找尋著答案來和大家分享。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2017-5-18 07:14 PM
  • #52
  • 回覆 #25 路人乙


    動工量增加可以說是入市的風險。

    需要量比動工量更大就是不入市的風險。

    動工量不能夠如期兌現給市場,亦算是不入市的風險。

    動工量如期,不過發展商如果能一起慢推樓盤的話,也是不入市的風險。

    買有風險,不買也有風險!我關心的是只認定單邊的風險,而忽略另一邊的風險而已。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2017-5-18 07:13 PM
  • #51
  • 回覆 #18 C633563003


    多謝你的支持!

    你對樓市的看法與我有很多不同,但你盡量用我的角度及理論去回應,這個是令人佩服的,很高興在這裡又遇上高質素的交流對象,我會在日後的龍市理論裡面就你的一些觀點作更完整的回應,對你的觀點,小弟不敢怠慢。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 吡吡發表於 2017-5-18 04:43 PM
  • #50
  • 有關王陽明心法,香港都有人研究,絕對值得介紹大家一睇 (講法好有本土味) :

    https://www.youtube.com/watch?v=gzHM7HekV3s&nohtml5=False
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 吡吡發表於 2017-5-18 01:22 PM
  • #49
  • 回看2015年底的思路,再看目今的實情,應該可以得到些理性又的實在總結:

    https://www.youtube.com/watch?v=Rzqd13BK6s8
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 第一牛精定律發表於 2017-5-17 08:35 PM via mobile
  • #48
  • 一帶一路初時我都吾覺得點,而家睇睇吓個前景真係好輝煌喎。好野!
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 吡吡發表於 2017-5-17 06:05 PM
  • #47
  • 回覆 #46 吡吡


    再過二、三十年後,當「一帶一路」,帶住全世界窮兄弟一齊上,大家物質文明都上到一定高度嘅時候,王陽明先生「知行合一」嘅既實用,又極其識合年青人作為嘅精神思想境界,就係世界新一輪東方精神文明復興,又一偉大時代來臨的日子嘞!
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 吡吡發表於 2017-5-17 05:41 PM
  • #46
  • 「一帶一路」專題介紹不少,這個比較........,我很喜歡!

    介紹大家分享:

    https://www.youtube.com/watch?v=xw-M8fjnMk0&list=PL0eGJygpmOH7JqQC2PH09Rz8edoPZ61NJ
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2017-5-17 03:52 PM
  • #44
  • 回覆 #15 路人乙


    多謝你的持續支持!

    似乎在外交及貿易上,習主席都能應付到特朗普,令到國家可以繼續前進。
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