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05/06/2017

龍市與磚本位決定大局

  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!


    樓市點評

    本欄隔周更新

 

  前文《中國龍市模式下的香港地產》有幸成為本網站人氣文章,追求學術的評論得到市場受落,我應進一步分享我的觀點。

 

  從龍市作起點探索中國經濟,可窺探到其偉大,「龍市形態」的厲害,是其周期短,令回報周期自然既短且快也密!香港樓市在「樓市辣招」的主導下已完全是龍市模式,由09年開始到現在,香港已經進入了第四個「龍市二期」了(可看前文《中國龍市模式下的香港地產》中的圖表)!

 

  既然「龍市一期」階段是讓市場價格正常上升,「龍市二期」是針對急升後政府再出招打壓,那市場便沒有價格過份高和暴跌後低迷這兩段冤枉路了,行得自然快,市場亦高速發展!只是太多香港人被美國洗了腦,只顧取笑內地貪污和不足處,人家做得好的時候,較少人肯去硏究和學習,中國經濟近年飛昇,究竟做對了甚麼?懂得讚賞的人竟少之又少!當龍市遇上「磗本位」和量化貨幣的時候,就成為中國進一步起飛的模式了。

 

  中國起碼在20年前已經是世界工廠,既然已掌握了生產力的增長,如何運用財技,才是真正大國崛起的關鍵了!

 

  我經常比喻一個國家的貨幣就有如一間上市公司的股票,中國如何運用QE接收美國優勢,之前我在這專欄的文章已分享了不少,但到了今天,已經有更清楚的數據可以反映我當年的觀點了。09年的時候,人民幣的M2(泛指貨幣供應量)其實與美國和日本相若,但中國到了2016年12月31日M2的數量是22.34萬億美元,已經是比美國(13.28萬億美元)和日本(8.19萬億美元)的總和還要多(見附圖),如果有人攻擊中國的國債佔GDP比例太多的話(36.7%),我們不妨將中國的M2減去國債3.98萬億美元,我們看看又有多少?數據清楚顯示剩下的18.36萬億美元是可以全資收購5.23個香港股市(每個27.34萬億港元)、4.3個上海股市、或者77%的美國股市,怎可以質疑中國的實力有不足,穆迪將內地及香港信貸評級下調,反映出來的其實是美國自己的沒落。

 

 

  人民幣在幾年間由與美日相差不遠到倍增,不得不承認中國掌握了人民幣這「股票」及市場財技的竅門!美國在2014年宣布停止量化貨幣,但中國反而有能耐倍增,究竟中國經濟有甚麼底氣?除了工業帶來的生產力、量化貨幣的財技外,還有一個重要的部分,就是資產,論資產,我們必須要深入討論磚本位!

 

  「磗本位」不是指地産,我的「磗本位」概念其實是一個以地產為核心的資產系統,是一個最重要的金融及民生系統,不單在控制市場風險,也令財富高速增值,高速增值物業本來容易引起價格爆破,但是只要以「龍市模式」不斷主動製造調整鞏固效果,並將按揭率不斷減低,將市場成為「X」形態,那麼升值的物業就成為非常鞏固的真資產了!樓價在低按揭下不但可升得更高,財富也因此而創造得更多更快,加上這個基制是藏富於民的,人們相對得到財富普及的機會,這當然遠勝靠攏財團,財富惡化到以1比99去分配的美國制度!

 

  當然勞動法亦令到工資能追貼樓價升幅,就算樓價升得比加薪快也好,只要加薪能後來居上,連綿不斷上升的樓價便如聚寶盆般創造財富,磗本位將地產成為中國經濟的底氣!這㡳氣更以群眾為基礎,這股群眾得到財富之後更加成為強勁的購買力,如潮湧去到外國消費,成為各國不得不打開城門歡迎進入的貨幣神兵!如此一來,人民幣更在世界普及,甚至成為外交談判本錢,而「支付寶」等網路支付結算也自然隨著遊客世界通行了!

 

  人民幣在國際日益普及,在零和原則下,令美元需求日益減少,實際上以印鈔度日的美國經濟會比想像中更早爆破!而原本主流貨幣的走向式微,亦令生產力和低借款的房地產市場將成為重整秩序的依歸「硬資產」了!「忽略中國發展,迷信美國實力」的人這幾年的確「輸到無朋友」!

 

  撰文前身在北歐,看見挪威在富裕下,據導遊說一座豪宅區的洋房也只是港幣200多萬就可買到,這和長期提供充分供應有關,但是,請問要大量增加樓房供應可以不大量開發綠化土地嗎?香港人已把自己困在死路了,起碼,是房地產上絕對是。

 

  北歐多國近年上已在政治上不斷改革,現在很多其實已是社會主義和資本主義的混合體,也和中國一樣已由落後逐步進展為開始出現卓越的成就!香港人,仍迷信著西歐的舊有模式,走錯了方向,錯過了時機!

 

 

 《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

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  • 路人乙發表於 2017-6-23 09:40 PM via mobile
  • #15
  • 今曰中國的崛起,的確是几個世紀才一遇的情況。

    全國樓市的深度和闊度,亦容易令人有盲人摸象一樣的迷失。

    去年中國售出過千萬套商品房,相對而言,香港的几万個新樓單位就顯得微不足道了。

    PeiceWaterHouse 今年初之研究報告顯示,中國之GDP在2016已起越美國,成為世界第一大經濟體。

    中國人的"磚本位"價值觀,定必對世界經濟產生深這影響。
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  • hongkonger發表於 2017-6-23 03:28 PM
  • #14
  • "西方民主已沒有自己效忠的價值,體制及人物"
    Isn't this a happy instance that we are witnessing the slow demise of an era?
    Whatever happens, we are fortunate that we are the generation that are living in a new millenium, and now ahead of us--- the build up of a crescendo in the fall of an empire, which will be replaced by, in the words of Aldous Huxley, a New Brave World.

  • 引用 #12 汪敦敬(作者) 發表於 2017-6-21 12:53 PM

    回覆 hongkonger 西方民主已沒有自己效忠的價值,體制及人物,也難怪另一方面強人政治卻日益抬頭。 ...
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2017-6-21 12:54 PM
  • #13
  • 回覆 #8 hongkonger


    我正等待下半年所謂西方自由經濟的突然死亡!
    有些人說我評估得太快!
    但如果要話100年內、就算說10年內,何嘗不是廢話?
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2017-6-21 12:53 PM
  • #12
  • 回覆 #7 hongkonger


    西方民主已沒有自己效忠的價值,體制及人物,也難怪另一方面強人政治卻日益抬頭。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2017-6-21 12:52 PM
  • #10
  • 回覆 #4 一成


    在乎這數字多久之後出現,也更在乎當時的M3比今天加減了多少!當然還有其他因素,但相對上並不如現金流的變化重要。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2017-6-21 12:51 PM
  • #9
  • 回覆 #2 一成


    教育制度會產生社會的政治核心理念。

    政治理念當然會影響市場!

    所以前蘇聯破產其實也等於市場破產。

    不過,美國式的政治迷信自己制度是完美的,也令到美國市場走向末路!

    就算香港教育制度的迷失,何嘗不是令到「香港人」的市場影響力大不如前,成為現代的龜兔賽跑。

    反而中國及北歐近二十年也積極改革,實際是努力將資本主義及社會主義在結合,成為未來主流世界及環球巿場的力量!
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • hongkonger發表於 2017-6-14 04:23 PM
  • #8
  • Would these problems accumulate to a point of no return and a sudden rupture in the form of revolution occur?
    The prediction of revolution by Karl Marx was laughed off when the Soviet Union crumbled in 1990s, but I fear that his ominous call, though not happened in the Industrial Age as he had predicted, may come to haunt us in the future, in this post-industrial age.
    After all history does not move in a linear pathway, it may, in the words of the British historian, Naill Ferguson, sometimes move towards a sudden drop-off, like the edge of a cliff. Like a coyote in some cartoon film, chasing the clever rabbit in the wild, it keeps on running after it had reached the end of a cliff; men, due to his inertia and habitual thinking, may repeat the moves of the coyote.
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • hongkonger發表於 2017-6-14 04:00 PM
  • #7
  • The initial motive of this election is to give a strong mandate to May for her Brexit talk, but instead the mood and focus of the campaign shifted to heated discussion in domestic issues: National Health Service, Student Loans, Welfare and pensions etc.
    It was during these discussions that I found out the similiar divide in the British society: the young v. the older generation, the landlord v. the tenants, the North of Britain v. London and the South East etc.
    All these are problems seen all over Europe too, and it seems that the political reform to solve these problems are still in the making, some did start a few move but due to the nature of democratic process, babystepping by a few valiant polticians was killed off at the very early stage. The immediate U-turn of the Dementia Tax proposed by May in this election campaign is a good example.
    If the reforms become a stillborn, what will become of these problems, which would not go away quietly?
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • hongkonger發表於 2017-6-14 03:36 PM
  • #6
  • After following the British general election for the past few weeks from the main stream news network and the posts sent from former classmates in Britain: some vote for Corbyn, and some vote for May; I find that there may be some reprecussions stem from this election.
    The majority lead held by Thersea May evaporated in just a few weeks was not a total surprise to someone who had followed the campaign rally of Corbyn(can be reviewed in Youtube) and those of May. The deep discontent amongst the youth against the Tories, as well as campaign missteps by May contributed to the loss ot majority in the Parliament, leading to a hung Parliament and a confusing start to Brexit talk, to be held in less than a week. All these point to a very unstable and wobbly political environment.
    But much more worrying is the possible return in future of a Labour Govt under Corbyn, whose manifesto and his past personal history and records may cause alarm to many HK property investors in Britain.
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  • 一成發表於 2017-6-11 02:09 PM
  • #5
  • 一般地點

  • 引用 #4 一成 發表於 2017-6-11 02:08 PM

    以一個太約400-500吹單位,我覺得8-9佰萬是一個爆煲數字。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 一成發表於 2017-6-11 02:08 PM
  • #4
  • 以一個太約400-500吹單位,我覺得8-9佰萬是一個爆煲數字。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 吡吡發表於 2017-6-7 06:25 PM
  • #3
  • 一成君,你呢啲邊個同邊個發生關係嘅問題,搵汪先生真係不如搵我答你好過啦,冇野格,我呢個人真係最保守架,未同我發生過關係嘅仁人義仕,我一向不溜都唔得閒睬佢架,今次明益你嘞,咳.咳咳.............吐!.....唉,,,,.清吓啲喉嚨先咋........
    嗱,教育制度又好,資本主義制度又好,社會主義制度都好啦,但凡制度嘅野,無它嘅,最大作用都不過係攞黎規限住啲人類,咪亂咁發生關係架遮,尤其係人同樓,冇咁大個頭,就咪諗到要住咁大間樓咪乜事都冇囉!
    至於邊方面嘅人性教育中的主義制度,點看他們的關係,好易遮,人有胆咪得攞,你理得人啫?仲有呀,關係唔係眼甘甘睇住就會發生架嘞,要實制得動架如果你發理自己個頭夠大就。
    至於「可否從教育制度看到樓宇的承接力」?邊個同邊個發生關係中嘅「承接力」,真係睇個人架咋播,唔關教育同乜主義事喎!關就冇咁多人類出現啦喺乜社會中都!

  • 引用 #2 一成 發表於 2017-6-7 02:42 PM

    請教汪生,教育制度和資本主義制度、社會主義制度,有沒有關係?如果有關係,怎樣看它們的關係呢?又可否從 ...
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  • 一成發表於 2017-6-7 02:42 PM via mobile
  • #2
  • 請教汪生,教育制度和資本主義制度、社會主義制度,有沒有關係?如果有關係,怎樣看它們的關係呢?又可否從教育制度看到樓宇的承接力?
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