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17/02/2017

最影響樓價的因素其實是貨幣

  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!


    樓市點評

    本欄隔周更新

  「最影響樓價的因素其實是貨幣」正因為我擁抱著這觀點去追尋市場上的新常態,我在2009年之後無論投資、評論樓市及經營地產代理生活也一帆風順,這可能是上天給予我的幸運,也可能我真是掌握了部分真理,如果是的話,我認為我應該繼續用我的研究結果去解讀下去,本篇我想探求環球量化貨幣的最終結局。

 

  「樓市點評」這專欄,這幾年除見證樓市價格不斷向上之外,也同時是見證了美國的衰落,因為貨幣的關係,我在分析樓市的同時,不能不報導美國量化走向失控及「剪羊毛」失敗的過程。

 

  2009年之後的市場新常態為何會出現?是因為美國牽頭作量化貨幣,2010年開始我就撰文批判西方國家,其實在70年代開始已經放棄金本位並透過將貨幣量化向世人進行剝削,2011年我開始指出未來其實是「宏觀調控大戰量化貨幣寬鬆政策」,並預料「各國必大印銀紙」!2012年我撰文結論「環球經濟透過量化貨幣走向死亡」!對,2016年在國際金融上的波譎雲詭,其實就是量化貨幣把舊常態經濟推向滅亡前的互相踐踏,我的推論源於數據,對,數據才是真正為歷史作出了佐證。

 

  2009年的量化貨幣是挽救金融海嘯,而金融海嘯的爆發其實是西方舊式自由經濟進入了沒落,人性的進化已經挾持了舊常態經濟,令市場及社會利益的分享已被壟斷在小數人手上,而且出現入不敷支,歐洲及美國經濟都已經千瘡百孔,但是他們沒有追求改革去增加生產力,反而用量化貨幣去互相搶掠低迷的殘餘果實。

 

  美國在2014年量化貨幣因到了盡頭而停止。本來,量化貨幣本質是搶掠,量化多了的錢就印鈔國自己去用,但貶值的代價就由與美元掛勾的國家去承擔,美國更透過「剪羊毛」即「透過加息等手段回收美元,令原本依賴量化資金的國家出現了經濟崩潰,於是人為災難下,人們又再被迫搶購相對穩定的美元了」去再從中獲利。但是,今次各國不單止不甘心再被剝削,更需要繼續用量化去解決自身經濟困境,美國剪羊毛失敗引致環球量化潮覆水難收,直至現行體制崩潰為止。筆者正是因為這長遠量化貨幣的大格局,所以多年來認為樓價必升;如果這個格局不變,香港面對的資金只會愈來愈多,樓價只會有繼續上升壓力。

 

  美國總統特朗普上場不久,竟隨即指責中國、日本及德國通過「貶值貨幣在貿易上佔美國便宜」。顯然,作為美國最高領導的特朗普覺得有關情況對美國極不利;但這樣無疑對一眾美國盲目的信徒臉上摑了一巴。當2016年10月人民幣出現貶值的時候,一些人竟幸災樂禍,發表了不少中國災難論;但到了今天,急需要搶救經濟的竟是美國了。究竟發生了甚麼事?也看看數據吧!

 

  根據我公司研究部整理的數據,在2016年不少國家都在同步貶值,而步伐最一致的正是人民幣及歐元,例如2016年3月中國及歐洲央行幾乎同時宣佈量化貨幣行動,去年美元的升值不是因為美國經濟強勁,而是因為各盟友紛紛貶值而「被升值」,我在去年7月已經撰文「美元被升值」這新常態。

 

  這個美元停止QE的被動時刻,西方及一眾量化貨幣的國家,追求的是如何令QE的副作用最少而得益最大,而中國的「一帶一路」及進入國際貨幣基金組織的特別提款權出現得正剛剛好,一個巨大的工程及一個強大而願意同步貶值的貨幣,正正是歐洲借屍還魂的天機;只要人民幣同步量化,歐元就可以「印銀紙」來用之餘卻可貶值率大降。但當然這低貶值只是與貶值步伐相若的國家而言,對於和量化貨幣步伐暫停止的美國之間,當然是歐元貶值得來美元上升;因此,2016年美元就出現被升值的大勢,而這個被升值的背後,其實是包括了不少國家也同時放出美債,從數據已看到美債正被有組織的拋售,而美債市場也結構性改變中。當然,自己量化得來不續期美債,回收升值的美元,才是很多國家一本萬利的方案。

 

  但如此一來,近百年來是盟友的歐洲和美國,今次就放在絕對利益衝突的處境了。面對多國的經濟崩潰,歐元不能不繼續量化,歐元量化人民幣相信亦會亦步亦趨,而愈量化就等同向美國剪羊毛,無論美國如何反擊也好,顯然我們看不到環球量化貨幣停止的一日!

 

  環球量化貨幣的結局其實就是樓市的結局,我認為有以下幾個現實會出現:

 

  (1)隨著各國的不願意及利益衝突,美元的「剪羊毛」會徹底失敗,美元從此失去貨幣的絕對性領導地位,也失去了在世界透過隨意加息以翻雲覆雨的年代,也象徵從此失去了「用之不盡的無償發鈔能力」。

 

  (2)中國憑著 a.共同合作的巨大工程和愈來愈多的生意往來。b.與歐元同步的量化貨幣節奏。c.足夠已量化貨幣及市場容量(2009年至今人民幣增幅達212%!但股市增幅卻只68%。)以上各點足以將接收及取代美國的大學部分優勢。

 

  (3)環球量化貨幣會長期持續,直至西方國家新經濟模式穩健運作為止,因此樓價仍會長遠有上升壓力。

 

  (4)忘記「樓市始終會泡沫爆破」這邏輯。過去的所謂經濟週期,正確來說應該是「以泡沫脹/爆循環為邏輯的經濟周期」,其實是虛假和人為的,都是美國的剪羊毛循環生產的過程而已,世人卻奉若神明,當了是一個天道的輪迴,這是迷信。其實,經濟循環會不斷以新的方式出現,而不是一定以過去的泡沫爆破為周期;而事實上,量化出來的錢是真實的,而量化過程中很多國家亦會以「去槓桿化政策」去減低市場泡沫(包括香港的樓市辣招),借貸泡沫減少又如何會衍生借貸泡沫的爆破呢?在量化貨幣的新調節年代未來臨前,我們必須先要面對資金泛濫引起的「升災」,即因為樓價上升而引起的社會缺裂和衝擊;想減少「升災」其中一個方法就是盡早讓更多人上車置業,「救得一個得一個」。所以,筆者多年一直都鼓勵年輕人早上車,及提倡「買有風險!不買也有風險!」。

 

  既然量化貨幣的過程不斷同時在去泡沫,市場自然難以用泡沫爆破去作結局。那麼,未來5至10年我們必面對更大的通脹和工資加幅,以抵銷及化解過大的資產升值。在政治氣候、政策將面臨蛻變了!

 

  如果筆者的「天真估計」是正確的話,香港的M3會持續破新高、樓價在資金繼續泛濫下縱使中途波折重重,價格仍會是浪比浪高!而香港和中國股市指數將在美國經濟泡沫爆破下的第二波接收大量資金,價格升幅可能會比樓價更大!

 

 

 《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

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  • hongkonger發表於 2017-3-17 01:19 AM
  • #42
  • Second, the cost of maintenance of a house is much much higher in these countries:- from the rooftop to the garden, from the painting of the window panes to the outside walls. The cold climate brings havoc to the roof(heavy snow may crush the protective layer), the drain pipes(freezing temperature cause blockage)etc. etc.
    With a bigger area to cover and more expensive labour hourly rate, buying a house is easy, but maintaining it in good order isn't. Some local councils may fine you if you do not keep your lawn/garden presentable.
    The third one concerns the law relating to squatters. You can't left your property empty and expect nothing will happen. Some countries may allow squatters taking over empty properties, and it will take months to evict them.
    So buyer beware!
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  • hongkonger發表於 2017-3-17 01:10 AM
  • #41
  • Second, the cost of maintenance of a house is much much higher in these countries:- from the rooftop to the garden, from the painting of the window panes to the outside walls. The cold climate may wrack With a bigger area to cover and more expensive labour hourly rate, buying a house is easy, but maintaining it in good order isn't. Some local councils may fine you if you do not keep your lawn/garden presentable.
    The third one concerns the law relating to squatters. You can't left your property empty and expect nothing will happen. Some countries may allow squatters taking over empty properties, so buyers beware!
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • hongkonger發表於 2017-3-17 12:45 AM
  • #40
  • I read the link in your post and am really impressed with your macro view of post-2014 QE, an issue that intrigues many, including myself. Your offer of explanation clarify this issue.
    I would like to add other reasons for the disparity in % between HK and overseas, particularly US and European, properties.
    The high debt level in the private sector, especially personal loans, in these countries prohibited the rise. Some source said that 50% Americans have less than US$1000 in their pocket in case of emergency, and from my limited personal experience, this is also true amongst European countries too, particularly those with generous social welfare handout before 2007.
    Folks in these countries have been living too cosy and relied too heavy on the state handout, thus when the crisis struck, they did not have any saving left for the rainy days.
    Those smart enough with money saved were unwilling to invest for fear of govts may turn to them for revenue to cover the huge budget deficit
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 路人乙發表於 2017-3-14 12:59 AM
  • #39
  • 回覆 #38 sunmobile


    香港尼個係國際城市黎架,妳估好似妳咁住起d窮鄉僻壤,好似隻水牛咁,曰頭耕田夜晚訓覺咩?

    我要几多點做乜事,洗吾洗妳老人家批准先做呀? 不如你投訴版主話俾我清晨五点寫回應吖笨!
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • sunmobile發表於 2017-3-13 12:27 PM
  • #38
  • 回覆 #37 路人乙


    哈哈,淩晨五點又做野?關心香港經濟和樓市,問下不同專欄專家有咩問題?真的是人蠢無葯醫,小人多八怪!
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 路人乙發表於 2017-3-13 05:45 AM
  • #37
  • 回覆 #36 sunmobile


    妳蠢,吾好以為其他讀者一樣蠢 !

    妳在9/3的 6:56pm 問完曾廣標 " 曾sir覺得美國加息會令資金流出亞洲市場包括香港嗎? " ,    又即於同日7:00 p.m. 在這裡問汪敦敬 "  汪生覺得美國加息會令資金流出亞洲市場包括香港嗎?"  ???

    妳想點, 吾好以為人哋吾知 !妳成曰揾机會向經濟通投訴尼度d專欄作家,佢地一有寫d野吾合妳意思,妳就小題大做。

    乜妳咁快吾記得向經濟通投訴另一位專欄作家余若雋了嗎?


      "  sunmobile 發表於 2017-1-19 06:31 PM     ..........我不是舉出了王光亞的訪問嗎?説法明顯和呢位”傳媒人“不一致。雖然留言不多,但我每次都經過基本考證並對我提出的論點負責。說謊不是犯罪,我無話要告余君雋,不要枉做小人。我只是請版主留意其專欄作者的誠信和質素,以免影響經濟通的聲譽。對謊言零容忍,這是對每一間傳媒最基本的要求,也應該是傳媒最基本的自我要求。..........."

    妳投訴佢不成,而家只是等机會去玩尼度兩位大哥而矣!
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • sunmobile發表於 2017-3-10 01:08 PM
  • #36
  • 回覆 #35 路人乙


    你呢D小人之心才會這樣想。自己不懂的就虛心點問專家。

    你連問題也不知道怎麽問,罵人的説話也要抄人家罵過的,算罷啦!
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 路人乙發表於 2017-3-9 07:52 PM
  • #35
  • 用同一問題問完曾廣標,又在這裏問汪敦敬,你咁想點?

    如果兩位作者答案吾同,你又引一位作者答案去考另一位作者。  

    你又想玩人地了 !

  • 引用 #33 sunmobile 發表於 2017-3-9 07:00 PM

    汪生覺得美國加息會令資金流出亞洲市場包括香港嗎?還是相反令資金(例如大陸資金)流入與美金挂鈎的香港市 ...
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 路人乙發表於 2017-3-9 07:44 PM
  • #34
  • 唉,咁膚淺既問題,好心吾好在大衆面前獻醜了。

    "......與美金掛鈎.....",又白字連篇了,讀多d書啦!
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • sunmobile發表於 2017-3-9 07:00 PM
  • #33
  • 汪生覺得美國加息會令資金流出亞洲市場包括香港嗎?還是相反令資金(例如大陸資金)流入與美金挂鈎的香港市場?

    另一角度,當港元隨美元相對其他貨幣升值時,資產價格包括樓市會不會因此下調?

    請賜教。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2017-3-9 05:17 PM
  • #32
  • 回覆 #28 六十後男士


    為了更清楚回應先生關心香港樓和美國樓的升幅之差異,我特撰文一篇,希望列出更詳情的數據及圖表配合理據,希望可以和先生分享到我看到的事實。

    http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=40&ref_id=14629
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  • 80後Banker發表於 2017-3-9 10:14 AM via mobile
  • #31
  • 無錯,香港人就係無退路。香港人,無論香港樓價幾貴都好,大部分都唔會考慮搬去內地居住。

    以可建樓房嘅土地面積嚟計算,香港土地的確非常稀少。大部分面積都係山,郊野公園,農地等。

    但同時,移居香港嘅人又 keep 住增加。我所指嘅,係移居香港工作嘅內地中高層員工,佢地好多家庭背景唔錯,能力高人工高。隨住越嚟越多內地民企國企落嚟香港,呢個趨勢會持續,佢哋絕對係香港樓市新嘅購買力。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 吡吡發表於 2017-3-8 05:40 PM
  • #30
  • 很有啟發,值得深思:

    https://www.youtube.com/watch?v=81C*****RutOHU&list=PL_UnJyWUd40HveDGLPPomkES-O5j-qyVn&index=52&nohtml5=False
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 陳鎮明發表於 2017-3-6 03:38 PM
  • #29
  • 回覆 #28 六十後男士


    很大的一個原因是香港人沒有退路

    歐美人負擔不起NY、LD, 可退下火線, 往次一級城市發展
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 六十後男士發表於 2017-3-4 06:57 PM
  • #28
  • 多謝老闆賜教.
    本人並不是行內人, 專業數據無從獲得, 對老闆提出的數據卻有點迷亂.
    歐美比香港上漲多幾倍的樓房, 是否只局限豪宅?
    還是像香港一樣, 包含低下階層依靠的細單位?
    如果答案是對的話, 報章從未報導歐美人上街示威住房困難?
    這真令笨拙的本人想不通!
    萬望老闆或會員賜教.

  • 引用 #24 汪敦敬(作者) 發表於 2017-3-4 01:54 PM

    回覆 六十後男士 多謝你的褒獎! 有關歐美樓價升得多,還是香港樓價升得多,這個問題,有人說金融海嘯 ...
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2017-3-4 01:56 PM
  • #27
  • 回覆 #12 吡吡


    多謝你的持續支持及短片介紹,我經常想在這向你分享我看完片後的看法,但是近期的而且確日益忙碌,令我失去了很多學習的時間,未能充分看完你給我的片深感慚愧。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2017-3-4 01:56 PM
  • #26
  • 回覆 #10 陳鎮明


    多謝你的留言。

    花無百日紅很同意,物極自然必反是硬道理。

    但如何判斷買的風險和不買的風險?那一個對於自己來說更大?

    現在最大風險是資金泛濫,而偏偏在這個時候槓桿泡沫減到最低,這個才是令整個事情最吊詭的原因。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2017-3-4 01:55 PM
  • #25
  • 回覆 #4 hongkonger


    多謝你的持續支持!

    斯諾登事件發生之後,其實並保護不到人類的私隱,反而進一步被其他堂而皇之的理由去令到我們的私隱裸露在特權份子手中,各國的稅務和反恐、洗黑錢的資訊交換及互相開放,「私隱」及「秘密」將日益趨向絕跡。

    但是「變」是人生不斷面對的,以上這些只是過程的一部分,世道的好壞其實最後都要看我們內心的追求。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2017-3-4 01:54 PM
  • #24
  • 回覆 #3 六十後男士


    多謝你的褒獎!

    有關歐美樓價升得多,還是香港樓價升得多,這個問題,有人說金融海嘯之後,香港樓價升得還比歐美更多,但是最近亦有同業撰寫文章,如果與97年與現在比較,美國三藩市20年來樓價總共上升約234%,紐約就上漲了130%。英國樓價升幅更是273%,遠比香港上升80%為高!

    數字其實是看你如何去做統計和用甚麼觀點去解讀。

    筆者認為這種比較意義不大,而且都很狹窄,因為我認為真相是98年開始美國正在進行剪羊毛!即是說歐美的繁榮是建立在我們的痛苦之下,當98年亞洲金融風暴爆發了之後,歐美樓價就拾級而上,因為這場經濟災難不單只避免了歐美的經濟體制末日,而且還令他們進一步壯大。

    我都希望先生用最基礎的理論回應我以上剪羊毛及97年歐美樓價升幅遠比香港樓價大得多的原因,小弟虛心等待你的賜教。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2017-3-4 01:54 PM
  • #23
  • 回覆 #2 tony111


    多謝你的支持。

    最近香港地皮被內地財團橫掃,一方面令價格急升,但另一方面亦出現了一些「變」,變自然危中有機,如果掌握得好一樣可以有好的未來。

    變之一,是香港地產霸權可能被連根拔起,變之二,是內地的發展商追求的毛利沒有香港發展商那麼厚,這毛利的厚薄可能就是貧富懸殊、社會利益分配的結構性問題癥結。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
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