• |
  • 極速報價
  • |
  • etnet專輯
    etnet專輯
  • 會員
  • 產品服務 / 串流版
  • 設定

13/01/2017

2017年我對樓市的十大忠告

  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!


    樓市點評

    本欄隔周更新

  每年年初我也會為撰文「我對樓市的十大忠告」給讀者當參考,一直也得到很好的回響,有見市場及環球因素日益反覆,故將有關重點在《經濟通》「樓市點評」作更詳細分析如下….

 

1、樓價續升破頂

 

  雖然樓價已升至連很多投資者也覺得太貴,而確實負面因素也不少,只是樓價升跌不是由感覺去決定,樓價上升的最主因是量化貨幣及低息,因此量化貨幣潮、低息期(縱使加息後息口仍與低通脹率相若)仍未過,加上二手放盤量持續減少的數量遠多於一手增加的數量,樓價最終會在各負面因素下反覆向上,在2017年繼續破頂。

 

  09年後的樓市,是在「資金過多、資產有限」下形成了「價升量跌」,未來在貨幣戰爭下若資金更多,資產更少,結果只會「更極端價升、及更極端量跌」,是極不健康的「升災」!

 

2、人心動盪

 

  樓價雖仍在上升軌道但過程中仍不乏「假跌」!外圍因素波譎雲詭、香港政治風雲變色,實體經濟考驗重重,群眾總有絕望時,在樓價續升的中途,必會出現「樓市哈囉喂」(群眾的負面情緒引起的價跌假象),市場已扭曲成「以少數成交來代表整個市場」,無論升勢或跌勢也容易短暫出現。

 

  貧富懸殊及政治也已令群眾從心底決裂,加上經濟轉型令不少行業也受衝擊,2017年不乏悲哀及人心動盪的時刻,但未上車人士仍然要面對樓價持續高企的事實。

 

3、樓市辣招左右大局

 

  樓價既然繼續升,而「樓市哈囉喂」最終亦可能會聚積購買力引來之後價格急升,因此無論發生機會多大也好,置業人士應預算政府會再出新辣招。當然,政府及立法會的議員若可發揮智慧,降低換樓門檻及制約,釋放二手供應,在成交稀少的今天,只要放盤量增加比成交多,樓價上升必可放緩,樓市可更健康發展,否則只能拖長升勢,樓市繼續價升量跌去發展。

 

  香港的問題不是沒有人才和機會,而是正確的事欠缺市民的支持,香港人不斷糟蹋著自己的明天。

 

4、購買力流動決定板塊冷熱

 

  樓價雖然大勢相同,但市場不同板塊卻表現不一,水向低流下,加上樓市辣招不同身份和項目稅收不同、銀行按揭對不同價位的按揭鬆緊程度不一,再配合「lump sum效應」(即消費者以平銀碼為入市先決,面積間格要求為較次要要求」,一些板塊升幅仍驕人,一些板塊價格卻牛皮,入市必須多做功課,信自己!

 

  很少的購買力在很大的市場中流動,樓市表現令人迷惑,一般市民難以分辨,因此不斷失諸交臂,繼續錯過置業良機。

 

5、租金回報影響大局

 

  2009年之後的樓價急升,背後其中一重要支持就是「租金不斷上升」!在2016年11月政府推出最新一輪樓市辣招後,屯門租賃的放盤量急增兩成半,租金價格亦開始下調,這很可能只是周期性的鞏固,但我們應留意之後數據給我們的訊息,已確定樓價會否少了一個重要支持。 租金在未來的表現,有幾個可能:

 

  (1) 租金鞏固一段時間之後,重新租盤減少及租金上升。

  (2) 租金在租盤繼續增加下逐步下調。

  (3)「資產荒」進入下半場,即租金與樓價脫軌發展,即樓價仍長遠上升下租金回報率下降。

 

6、發展商盈利流程的改變令樓市邏輯迥異

 

  發展商賣樓的訂價,其實在乎盈利流程的長短、補充地皮的多少及快慢、和銀根的鬆緊,近年以上各因素也作出了大改變,發展商將愈來愈惜貨,囤積收益也愈來愈高,但太多人覺得「成交少發展商就會劈價或推出優惠吸客」,這太低估發展商的實力,除非政治上立例發展商必須在限期內出售,否則來年一手樓花成交量不應有太大增長!

 

  發展商有條件惜貨慢售,市場上雖必定有發展商減價,但更不乏發展商加價,加價後再推出優惠搶二手客,但樓價急跳價同樣是會令成交量減少的。

 

7、境外購買力水淹香江

 

  全球一體化加上空前的量化貨幣潮,令各地資金也外溢,不要天真以為任何樓市辣招可以限制外來購買力,這只能短暫對付散戶,只能buy time買時間,最主力且龐大的外來購買力,會透過股市、地皮及公司收購,間接令樓市價格上升,香港是自由港,未來空降香港的資金不單止中資,而是來自愈來愈多不同國家的資金!

 

  不單止樓價下跌,可以是經濟災難,樓價上升令社會撕裂一樣可以是一種「災」,救災是要增加政府的效率,近年的反政府、拉布,以拖垮政府為樂事的風氣無疑耽誤救災的效率,是自我謀殺。

 

8、勿低估中國實力,勿迷信美國神話

 

  09年後的投資要訣其實是「掌握美國弱勢及中國優勢」,到了今天,貨幣戰爭已波譎雲詭,不可從表面數字看到強弱,筆者擔心表面轉強實際日益虛弱的美國及歐洲,在未來一年會引起金融大局的失衡甚至衝撃!

 

  09年至今,投資至勝之風,其核心價值是不迷信,才不會人云亦云,面對如加息等世紀謊言,才會以逆思維將「危」借勢成為「機」了。

 

9、下一代已無「地」自容

 

  2011至2016年對比2004年至2010年,平均每年全港成交就減少了4.5萬宗左右,一手供應平均每年只是增加了數千伙,而每年首次新婚約4萬個登記和持單程證移居香港的人士每年也約4萬個左右,房屋供應短缺的問題是日益嚴重的。每遲一日去疏導,下一代將來都要付出沉重的代價,但是香港人不斷容許政治混亂、錯誤的環保概念、及不同的既得利益者的阻礙,令發展土地愈來愈應付不到,加上,業主的「持貨能力」遠高於準買家的購買力,就算有足夠供應上車人士都可能買不起,香港將出現「有樓無人住,有人無樓住」的情況,隨著大量的基建完成,將會愈來愈多香港年輕人在內地居住。

 

  如果大量外來人和資金湧入香港,而香港的房產供應不增的話,香港與珠三角融為一體是必然發生的了!

 

10、扭曲市場衍生的入市板塊

 

  三房呎價不少比兩房呎價平兩成左右,而且在全港181萬的可售單位裏面,其實三房是佔少數,滿足不到在上游的兩房需要。所以現在是500萬以下的三房單位的入市良機。另外,近期推出零房至一房的「納米樓」,因為空間細小,應對家庭變遷的能力較弱,所以三至五年後,大多數都會有換樓需要,這班強勁的購買力,將來會搶貴二手的兩房單位,所以400萬以下的兩房單位亦是入市良機。

 

  基於「買有風險,不買也有風險!」的原則,既然不買風險仍然存在,若能量力而為及選擇合適板塊入市,現在仍可以是置業良機,環球各國的「去美元化」工程尚未完成,滔滔不絕的量化貨幣潮仍會推高樓價,令「升災」更嚴重。

 

 

 《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

醫護之選 | 維柏健【加拿大關節銷售No.1】指定產品買1送1 (優惠期至25/2/2025)► 了解詳情

我要回應21

你可能感興趣

版主留言

我要回應

登入

發表回應

登記

成為新會員

回應只代表會員個人觀點,不代表經濟通立場

  • 只看作者回應
  • 查看全部回應
  • 順序
  • 倒序
  • 吡吡發表於 2017-2-15 10:20 AM
  • #22
  • 向汪先生推介另一位........很有分析力的講者:罗振宇

    https://www.youtube.com/watch?v=Yj0iNKBvIaI&list=PL_UnJyWUd40ElUibCO0Gi5E10UmiOa3PR&index=21&nohtml5=False

    慢慢細聽,越聽越有料到架!

    除此篇之外,其他古往今來的論述﹐皆有深刻啟示...........
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • hongkonger發表於 2017-2-2 02:08 PM
  • #21
  • 回覆 #18 汪敦敬(作者)


    "我覺得世界顛倒,是因為假的世界維持得太久而已。"
    A thought-provoking sentence.
    The New Normal, a term made popular after 2008 crisis, may in fact is the True Normal, in contrast to the abnormal state of affaires before the crisis.
    But will the dark forces that had dictated the world before 2008 surrender their spoils and let the new set of players to come on stage without staging a fight?
    I have my doubts.
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • hongkonger發表於 2017-2-2 01:48 PM
  • #20
  • "美媒:特朗普和“另一种事实”让《1984》销量暴涨9500%"
    http://www.guancha.cn/america/2017_01_27_391585.shtml

  • 引用 #12 左中右 發表於 2017-1-21 09:18 PM

    We thought that the beginning paragraph of George Orwell's 1984 was preposterous---War is peace, Fre ...
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2017-1-26 07:14 PM
  • #19
  • 回覆 #13 路人乙


    多謝你的持續支持,拜個早年,恭喜發財!

    議員要高效率工作是一個應該的本份,更加是公眾利益,不應該和政治立場掛勾,否則其實只是脅持選民而已。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2017-1-26 07:13 PM
  • #18
  • 回覆 #11 hongkonger


    多謝你的持續支持。

    我覺得世界顛倒,是因為假的世界維持得太久而已。

    Hongkonger,新年快樂!
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2017-1-26 07:13 PM
  • #17
  • 回覆 #7 小櫻BB


    多謝你的留言。

    我認為香港面對是一場慢性離鄉別井的大遷徙,這與本地過去的「有樓無人住,有人無樓住」是有不同的。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2017-1-26 07:11 PM
  • #16
  • 回覆 #4 一成


    多謝你的持續支持。

    祝你雞年更進一步!
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2017-1-26 07:11 PM
  • #15
  • 回覆 #3 吡吡


    多謝你的持續支持。

    中國成為最強大國家大勢所趨矣,只是在素養上和文化水平上,尤其謙卑態度上要同時更進一步及卓越,中國才真正算是大國崛起,仍需努力,但我是期待的。

    祝你新一年心想事成,身體健康!
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2017-1-26 07:10 PM
  • #14
  • 回覆 #2 taikong


    多謝你的留言。

    你的觀點我是完全相同的。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 路人乙發表於 2017-1-22 05:42 PM via mobile
  • #13
  • "..不單止樓價下跌,可以是經濟災難,樓價上升令社會撕裂一樣可以是一種「災」,救災是要增加政府的效率,近年的反政府、拉布,以拖垮政府為樂事的風氣無疑耽誤救災的效率,是自我謀殺。..."

    非常同意作者上述看法。 泛民要搞西方式政制,以為用拉布等手叚可爭取得中央讓步,但今時今日中國點會採尼班人呢?

    結果會如張德光所言,泛民玩野,最後全港市民埋單!
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 左中右發表於 2017-1-21 09:18 PM
  • #12
  • We thought that the beginning paragraph of George Orwell's 1984 was preposterous---War is peace, Freedom is slavery, Ignorance is strength.

    Couldn't agree more!
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • hongkonger發表於 2017-1-21 01:25 PM
  • #11
  • We worry because we know the world is going upside-down, twisted by 180 degrees, taking a full somersault--nothing is certain any more, and the only certainty is uncertainty.
    We thought that the beginning paragraph of George Orwell's 1984 was preposterous---War is peace, Freedom is slavery, Ignorance is strength.
    Now with Trump taking the helm and many more others like him coming to the stage, we are not so sure if the Orwellian opening scenerio may become a reality.
    If that is the future----We are finished. We are doomed. We are kaput.
    Should we be worried? Should we be anxious?
    Or would worry and anxiety help?
    Or should we take the advice from an aged-old song---Que Sera Sera
    https://www.youtube.com/watch?v=xZbKHDPPrrc
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • hongkonger發表於 2017-1-21 12:56 PM
  • #10
  • From 2008 Obama's campaign slogan "Change we can believe in" to today's fast changing environment which lead many to think the future is going to be "Change beyond recognition".
    From 1970's John Galbraith's outcry "The Age of Uncertainty" to present day upheaval in techonolgies in all aspect of economy, which lead many to think the coming days are filled with crisis upon crisis.
    We worried about the security of our jobs and incomes, the safety of our investments, the adequacy of our kids' education, our pension.....
    Never before in history have so many worried of the future, and our sons' future. The knowledges and experiences we acquired in the past are inadequate to meet the challenges ahead.
    We don't know what to do, or where to turn to, or who to ask for guidance, or how to face the future.
    We worry, we become anxious--anxious of changes at home and abroad, in tech, social, economic, financial, politicial etc.
    You name it, we'll worry about it!
    We are in The Age of Anxiety.
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 吡吡發表於 2017-1-20 12:44 PM
  • #9
  • 推薦:金錢

    https://www.youtube.com/watch?v=_m41xH2SPRY&nohtml5=False
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 吡吡發表於 2017-1-19 11:44 AM
  • #8
  • 國之大器............

    https://www.youtube.com/watch?v=g5Ix3if7YWI&index=1&list=PLV5D2AqL8HrOra2FQdlGmIZoW4zhFm_Mt
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 小櫻BB發表於 2017-1-18 09:15 PM
  • #7
  • 「下一代已無『地』自容」這句話完全認同,「有樓無人住,有人無樓住」已不是第一天發生。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 吡吡發表於 2017-1-17 10:46 AM
  • #6
  • 除了樓,還有什麼資產可以換?有!生多幾個BB,培養佢地成才,為國家,為人民,為全人類謀福祉,你生完班BB,佢地長大後又再生,絕唔使驚乜2026年見頂啦?

  • 引用 #4 一成 發表於 2017-1-17 07:26 AM

    如果樓市好似㚈匯一樣,假切現正樓市已經到價,再升,是升多了,有可能2026年見頂,這十年可能是轉換資產的 ...
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 一成發表於 2017-1-17 07:39 AM via mobile
  • #5
  • 噚晚竟然夢到李嘉誠,希望今年是一個好兆頭。嘻嘻
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 一成發表於 2017-1-17 07:26 AM via mobile
  • #4
  • 如果樓市好似㚈匯一樣,假切現正樓市已經到價,再升,是升多了,有可能2026年見頂,這十年可能是轉換資產的模式。但是除了樓,還有什麼資產可以換?
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 吡吡發表於 2017-1-16 04:55 PM
  • #3
  • 有可能嗎?

    https://www.youtube.com/watch?v=13VQNGxhcyc
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 只看作者回應
  • 查看全部回應
  • 順序
  • 倒序
最緊要健康
精選文章
  • 生活
  • DIVA
  • 健康好人生
專業版
HV2
精裝版
SV2
串流版
IQ 登入
強化版
TQ
強化版
MQ