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24/06/2016

後地產霸權時代,我們被困在什麼「局」中?

  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!


    樓市點評

    本欄隔周更新

  本文完成當日,剛好英國公投成功脫歐,加上之前美國酒吧的槍擊屠殺,正好是呼應以下的小故事。

 

  在我苦纏不休下,太太點頭同意,我的54歲生日終能如願以償往馬爾代夫渡過!那裡的陽光海灘及清澈的水底珊瑚,相信我不需要花時間去讚美了,但令人難忘的就是在渡假村的酒窖內,每晚都會有一個小型的品酒晚宴。那夜,三對夫婦總共6人就在品酒會裡進行了6人夜話,這個奇妙旅程竟算是全球一體化下的世界縮影呢!

 

  三對夫婦除了我和內子是中國人外,另外兩對是美國和英國的年輕夫婦,西方人果然十分重視種族血裔,他們都由兩代前的血統開始自我介紹。以血統為榮,可能這是香港年輕一代較缺少的。

 

  兩位英國夫婦十分強調倫敦是國際城市,以倫敦的視野及競爭力為驕傲!在倫敦知天下!他們還以女皇為傲,我皇萬歲!以我國我皇為榮!不論他是否真心,但這種態度正正是令到英國及倫敦的興盛有了一個重要的軟實力,並繼續衍生優勢。起碼令世人相信他們會這樣做。英國的文化和政府製造的局面,就是「以國家為榮,以政府為榮!」香港人又如何?!

 

  在面對全球一體化並引起全球保護本土運動的大時代下,優秀的英國政府卻一樣可以是渺少的,「英國人的驕傲」反而會令其與歐盟早日決裂,反之肯為歐洲作出貢獻及反思二次大戰的德國將可在英國脫歐後在外交上有更大主導。

 

  夜宴中的美國先生則強調自己家中有63支槍,其中一支可以地對空中把直昇機射下來!無論他是否「吹水」,他宣示的正正是霸權!當時,仍未發生同性戀酒吧的槍擊屠殺事件,但是大家可以想像到不少香港人崇拜的美國人,其實正在一個困局,就是官民一起作軍備競賽!美國人不斷增加槍械保護自己,而美國警方也不斷將武裝軍事化,甚麼人受惠?軍火霸權!大家也在別人的局中,是別人的棋子!

 

  還有,相信實力的他當然表示相信特朗普了,這個就是特朗普在美國受歡迎甚至有機會成為下一任總統的原因了,因為美國的英雄文化!他強調槍械很容易買到,不少槍的展覽及槍店都是深入民間,所謂的管制其實都是「得啖笑」!顯然每一個國家的人民都是在一個「局」裡面,命運就是被這局所操控!人,不單只身不由己,其實連想的都是實際上被人操控著!

 

  我和太太這一對中國人,我們最主要都是聽和分析,希望從別人的優勢和弱點中學習。人生不單無常,縱使霸權其實也相當脆弱,正強大的中國只要莊敬自重,以更多的謙卑去迎接強大,中國明天一定會愈來愈佳。

 

  至於我們香港的下一代究竟想做一個甚麼局面出來?如何打造就決定了香港未來的命運了,在2012年梁振英未上任特首前,香港的「局」是地產霸權!他們的確曾是香港局中局的主人,梁振英上場後,其實做了一個很大的轉變,將發展商的盈利由「厚切」變為「薄切」!我認為將財入急門的樓花項目變為薄利多銷,慢慢賣來得到較合理的盈利,已經是政府可以做的極限,政府總不能夠開發一種蝕本的樓花營商環境出來,這樣期望不實際!

 

  中學生也明白的道理,環球的量化貨幣潮自然是會令資產及物價上升的,但是各「印銀紙」的政府為了減少對民間的衝擊,於是就製造了「傳遞中斷」,即是說將資金只放在資產市場及國外,少放在自己民間,以大幅放緩民間的通脹反應。但如此一來,資金就更集中在資產市場了!

 

  所以之前的股災亦有好的一面,因為沒有股災的出現,大量的資金會湧入股票市場製造歷史性的巨大泡沫然後爆破!但更因此,樓價更難下跌!各國及大都會也出現資金大量囤積,形成了低息年代。縱使美國能夠加息,但如果囤積的資金沒有減少的話,又有幾多個國家能夠追隨加息?! 

 

  而長遠的問題更加嚴重了,當房產價格繼續上升,但民間通脹偏低自然令加薪率也隨之偏低,於是買得起樓的人就越來越少了!現在很多人也是等樓價下跌,但繼續等下去,不見得能買得起樓的人會大幅增加。

 

  未來香港一定進入「公屋困局」!即是說香港要更大量興建公屋才能滿足更大量買不起樓的人,可悲的是,偏偏一些年輕人不支持梁振英的開發新市鎮方向,縱使梁先生的房屋政策正確且重要,縱使他已經成功打擊了原有的地產霸權!

 

  房屋政策應該是效忠社會大多數人利益的,所以我支持現在香港政府的房屋政策!

 

  但是我在社會工作的崗位是市場評論員,我效忠的是事實,在我來說,既然我看到社會面對量化貨幣始終都會有避免不到的災劫的時候,我應該做的就是提倡更多能量力而為的人及時上到車,減少未來的「被無產者」是我崗位上的本份!

 

  再等下去,對於有需要居住的人來說,「不買樓的風險」就是「樓價上升加上等的成本」!而最主要等的成本就是租金,如果租金沒有升跌,三年的租金大概等於樓價的10%,簡單的問題就是:你認為三年後的樓價會跌10%嗎?如果不會的話,不見得「等」的算盤是打得精明!

 

  好多人認為樓價會大跌是源於,(1)樓價和購買力脫節。(2)認為樓價升是泡沫,泡沫爆破後樓價就會大跌!但我必須提醒大家以上兩點的起因也是因為環球量化貨幣!量化貨幣的問題本質不是泡沫,是貨幣的數量及商品的數量不正常懸殊所致,我們面對最大問題是貨幣的數量愈來愈多,而商品在保護制度低運作下反而愈來愈少,樓市二手的放盤量減少遠高於一手樓花的增加!而業主防守能力的提升和社會財富分配的不平衡,亦令到一手樓市縱使增加供應亦因而不劈價,樓花滯銷,在實際買到樓的人遠低於需求增加的人下,等,環境只會愈來愈惡劣!

 

  代理不少同業採取唱淡以搏大眾掌聲,也挫一挫因樓盤減少而態度轉強硬的業主,此非我所欲,我手寫我心,笑罵在你口,來吧!

 

  香港人住屋上的最後防線是公屋,如果年輕人自斷後路百般阻撓政府進一步大幅增加供應,面對大都會的變遷住屋問題便無險可守,我們身邊的人最後難免大部分是會遷移內地二三線城市定居!成為「去庫存者」的一員,反正,所有大都會的宿命其實也是市民大遷徙。

 

  如果你也想減少香港的「被無產者」的話,最好的方法,其實就是支持政府更大量開發新市鎮!局中局的我們,要搶回自己的宿命自決啊!

 

 

 《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

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  • 汪敦敬(作者)發表於 2016-7-19 06:57 PM
  • #50
  • 回覆 #34 dsk


    多謝你的認同及讚賞,的確,在香港說老實說話是要面對一定的挑戰,我們是十分需要讀者的支持的!

    林先生是很有遠見的經濟學家,但我的而且確也對「我城能大團圓結局」不感樂觀,我甚至認為香港是劫數難逃,只是我們應該要做正確的事,或者準備在災劫之後的重建上出一分力。

    世界其實需要改變的,尤其是西方的自由體系,無論美國或者英國的不同投票結果都反映一個新現象,就是市民的決裂,是51對49的勢均力敵決裂,一個政治及經濟體系帶動了人民作絕對性的決裂,其實已經需要政治改革了。

    人類是很可笑的,經常取笑一黨專制的有型管治,卻對西方兩黨壟斷的無形控制視之為自由,對1比99的利益分配視之為公平,五十步笑百步的無知世道。
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  • 六十後男士發表於 2016-6-28 05:32 PM
  • #49
  • 只要你繼續作惡, 我將繼續指責你.
    怕未?

  • 引用 #48 ctang8 發表於 2016-6-28 05:19 PM

    你的五毛飯易吃,想都唔駛想,你那句反中亂港,今天説了十遍?
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • ctang8發表於 2016-6-28 05:19 PM
  • #48
  • 你的五毛飯易吃,想都唔駛想,你那句反中亂港,今天説了十遍?

  • 引用 #46 六十後男士 發表於 2016-6-28 05:06 PM

    我追撞的, 是煽動反中亂港. 你遇上了我, 那口飯難吃了.
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • ctang8發表於 2016-6-28 05:17 PM
  • #47
  • 乜鬼都無所謂,那個屁屁咸濕老太婆,就太猥瑣了罷。

  • 引用 #45 吡吡 發表於 2016-6-28 04:37 PM

    等下啦,七月十四乜鬼都追住你好嘛!
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 六十後男士發表於 2016-6-28 05:06 PM
  • #46
  • 我追撞的, 是煽動反中亂港.
    你遇上了我, 那口飯難吃了.

  • 引用 #44 ctang8 發表於 2016-6-28 12:59 PM

    你地睇下 dsk, 屁屁,和六十後,不斷追擊我,是牠們自己說的收錢的五毛網絡打手。 ...
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 吡吡發表於 2016-6-28 04:37 PM
  • #45
  • 等下啦,七月十四乜鬼都追住你好嘛!

  • 引用 #44 ctang8 發表於 2016-6-28 12:59 PM

    你地睇下 dsk, 屁屁,和六十後,不斷追擊我,是牠們自己說的收錢的五毛網絡打手。 ...
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • ctang8發表於 2016-6-28 12:59 PM
  • #44
  • 你地睇下 dsk, 屁屁,和六十後,不斷追擊我,是牠們自己說的收錢的五毛網絡打手。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 六十後男士發表於 2016-6-28 12:09 PM
  • #43
  • 香港就是因為太自由, 才被外國勢力有機可乘,
    聘用網絡打手, 散佈反中情緒.
    幸好香港有一批善心公民, 自覺性充當網絡警察, 捉拿網絡騙子.

  • 引用 #42 ctang8 發表於 2016-6-28 10:56 AM

    下面那個是否我的私人跟班呢?每次我講少少,牠就無方向地罵多多,這樣能令我不説嗎?怕事的人就一定會。香 ...
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • ctang8發表於 2016-6-28 10:56 AM
  • #42
  • 下面那個是否我的私人跟班呢?每次我講少少,牠就無方向地罵多多,這樣能令我不説嗎?怕事的人就一定會。香港的言論自由,被這班惡人侵蝕了。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 吡吡發表於 2016-6-28 10:54 AM
  • #41
  • 版主對你算留情了,我成篇刪走都試過呀俾佢,之不過咁,佢總算最用心睇我啲料,最全神將我啲野留咗喺佢心入面吖,點刪都刪唔甩架,嘻嘻!

  • 引用 #40 dsk 發表於 2016-6-28 10:31 AM

    [矯枉過正] , [ 杯弓蛇影], 看來還得加個[ 欲蓋彌彰]. 汪先生 : 千萬個對不起. 想不到這網站原來是這個 ...
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • dsk發表於 2016-6-28 10:31 AM
  • #40
  • [矯枉過正] , [ 杯弓蛇影], 看來還得加個[ 欲蓋彌彰].

    汪先生 : 千萬個對不起. 想不到這網站原來是這個樣子.抱歉先行告退.

  • 引用 #37 dsk 發表於 2016-6-28 07:07 AM

    咦 ? 怎麼嗱, 我那*字頭的小朋友 , 妳也來嗱 ?妳終於明白我的意思嗱 ? 要是妳有曲筱綃的精明, 妳會找到交 ...
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • dsk發表於 2016-6-28 10:27 AM
  • #39
  • 嘩哈哈~~~~~~~~
    原來[大嬸] 都不可以寫的哩.......
    唷 , 怎麼啦? 原來躲在后面深閏的[人見人愛] 就是某大媽啦......
    嘩塞, 大媽又露馬腳啦.........
    okaeri nasai.

  • 引用 #37 dsk 發表於 2016-6-28 07:07 AM

    咦 ? 怎麼嗱, 我那*字頭的小朋友 , 妳也來嗱 ?妳終於明白我的意思嗱 ? 要是妳有曲筱綃的精明, 妳會找到交 ...
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • dsk發表於 2016-6-28 10:04 AM
  • #38
  • 唷 , 可憐的經濟網, 竟然把那個[無辜] 的c 字也給刪了啦.
    [矯枉過正] , [ 杯弓蛇影] , 那也真夠可憐的.
    不過從妳們把我那ABC的最後那一個字也刪了, 用*來代替 , 那也看出妳們的水平的.
    幾毛錢請個這樣的[網檢] , 也怪不得版面上的 [ 垃圾廣告] 這麼多了.
    香港的經濟真的不好啦..............

  • 引用 #37 dsk 發表於 2016-6-28 07:07 AM

    咦 ? 怎麼嗱, 我那*字頭的小朋友 , 妳也來嗱 ?妳終於明白我的意思嗱 ? 要是妳有曲筱綃的精明, 妳會找到交 ...
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • dsk發表於 2016-6-28 07:07 AM
  • #37
  • 咦 ? 怎麼嗱, 我那*字頭的小朋友 , 妳也來嗱 ?妳終於明白我的意思嗱 ?
    要是妳有曲筱綃的精明, 妳會找到交往的方法的. 我先掛了, 免得那個深閨寂寞的*又走來攪事.
    另一邊的, 我就不回妳了. 祝日安.
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • ctang8發表於 2016-6-27 11:29 PM
  • #36
  • 發展新市鎮,如何破局?二手樓無成交,新樓好賣啲?局中局的我們是指你們罷。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • dsk發表於 2016-6-27 09:13 PM
  • #35
  • 回覆 #34 dsk


    其實我對林先生的 [我城能大團圓結局] 深感懷疑.

    我們都處在一個[ 聲大夾惡] 地[輸打贏要] , 堅持[以我為王] , [ 唯我獨尊] 的 [偽民主]世代 , 再沒有 [ 少數服從多數] 的理性 .

    英國[公投] 之後立即有人想再[公投] , 西班牙跟先前的比利時一樣, 選了又選, 票投了又投, 結果還是沒有一個黨能組織到政府 ; 法國 Nantes 的機場[公投]結果出了, 反對的卻依然[勢不罷休].....

    在西方的[文明國度] 已是這樣 , 那麼在[粗口]已成了[當然] 的[本土文化] 的地方 , 又會變成怎樣呢? [ 東方明珠] 真的能再放異彩嗎?
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  • dsk發表於 2016-6-27 08:54 PM
  • #34
  • 汪先生是罕有能和讀者心平氣和, 理性討論和回應的版主和作家, 值得尊敬.
    從汪先生對每一篇留言逐一回應 , 也可看出先生的廣闊心胸 , 的而且確是個肯承擔的人.

    借用林奮強先生同期文章的幾段, 作為我對汪先生的致敬和感謝 :

    [[.......令筆者有信心我城能大團圓結局,就是文明社會除了要有好制度之外,更重要的是要有很多不計回報、顧存大局為社會付出的人。他們做事出發點從來都不是為掌聲、為名利、為票源….(下略.)
    又例如,當勞僱會資方代表劉展灝先生接受這份義工時曾說,這個位置的唯一回報是一個「無良僱主」的稱號,但他仍以「既然自己稱職,捨我其誰」的情操接受苦工。...]]

    先生說: [.....今次「誤投」的最大原因就是人民被政客煽動,以情感、仇恨掩過了客觀事實及理性數據,以至誤判因果關係。.......]
    其實不單止[人民] , 我看連[高高在上] 的英女皇也對[ 留歐] 抱有[懷疑]..........如果傳媒的東西可以[值得信] , 我就記得在[公投] 前的幾天, 媒體就傳出英女皇私語大臣: [[....請給我[留歐]的三個好理由....]]

    都是[公投], 瑞士早前的一次和英國的這一次,與本地2014年十月之後的兩次選舉結果 , 讓我們好好思考研究的地方還真挺多..
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  • 汪敦敬(作者)發表於 2016-6-27 05:53 PM
  • #32
  • 回覆 #17 一成


    全球一體化本來是一些國家吞食別人的手段,但是政客並控制不到這巨龍,巨龍已反噬主子,歐美也面對了一體化帶來的本土問題,人民從而反抗統治者及舊有制度,令到世界進入第二個階段。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2016-6-27 05:52 PM
  • #31
  • 回覆 #15 理性人


    多謝你的持續支持!

    我同意歐盟脫歐只是大變的開始,既得利益者及舊常態的統治者,掩蓋了本來高速發展的時代,麻痺了自己的心靈,當變化來臨的時候,釋放出來的改變能量及訴求是會令所有人都會失預算,而且局面失控。

    令人苦惱的是廣大的大多數視任何政府體制是根本,但確定的是未必是全然正確!
  • 回覆 | 引用 | 舉報
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