• |
  • 極速報價
  • |
  • etnet專輯
    etnet專輯
  • 會員
  • 產品服務 / 串流版
  • 設定

03/07/2015

樓市周期與市場宏調

  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!


    樓市點評

    本欄隔周更新

  在演講會的Q&A時間和不少討論樓市的場合,往往都會有人問一個問題:「汪生,樓市總有周期,但是樓市上升已很長時間了,依周期邏輯是應該下跌的時候啊!」樓價長升不跌令人迷惑!大家既覺得樓價難以下跌!另一方面,亦覺得樓價繼續上似乎不合邏輯!甚至網友用波浪理論去作比喻,認為現在即將進入第三波,當然,如果樓價之後不跌的話,在波浪理論來說,就會說現在是第二波了!這可能和人生的「生老病死」的概念一樣,永遠是對的!問題是事前準確評估還是事後蓋棺定論而已!

 

  我覺得樓市周期是一個值得探討的問題!我作為論者是有責任陳列理據去拋磚引玉的,希望在不同理論的比較之下,讓消費者有選擇,我們的責任是提供概念去服務公眾,令到公眾知道不同角度所看到的利與害而已!

 

  周期,在任何經濟體制都應出現!這是阿媽是女人的道理!問題只是在新常態下經濟周期出現的形式和過去有何分別而已!今日,我就想回應和分享這方面的看法,我先投入波浪理論去分析結構變化後的市場!

 

  波浪理論有好的理論基礎,它教懂我們何謂大海!它認為市場的走勢有如大自然潮汐漲退的波浪一樣,一波跟著一波,恰巧筆者的座右銘亦是《道德經》的「上善若水」!即使讀哲學出身的武術家李小龍,他其中出名的學說都是「Be Water」,其實中國人才是對水最認識的!

 

  我認為市場的本質是水!不是浪!但若用波浪來形容市場的話,波浪被衍生是因為有足夠深的河床!現在的市場比以前改變的,所謂新常態正正是河床的改變!現在中國特色的社會主義(或者有人說中國特色的資本主義),正正是將河床填高!宏觀調控將泡沫減少,即是令波浪圖表的谷底變淺,同時也將頂峰也變低了,整個波浪的深度就因此而大減!有如河床填高後,只會出現漩渦!但是無足夠深的河床,根本做不到大波浪!市場最大的風險就自然不是以往的海浪高低!最大的風險是失去時機!當然,人為的做法對比大自然的力量可能是不自量力,大自然或許會天譴!不過,最起碼我們要面對眼前的河床的變化,而不是懷念風高浪急的日子!最高的風險可能是溫水煮蛙!太淺的河床更會將水份蒸發!最後令一些人一無所有!以上的就是新常態!

 

  我們又看看波浪理論的另一本質!其實波浪只是經濟的表象,就有如泥土以上的玫瑰花一樣!在泥土以下的其實是操控金融世界的強國及財閥!他們是用剪羊毛的方式!以製造物極必反去從中取利!所以我會見到一、二、三波向上升的同時,按揭及泡沫都會同時增加,按揭及泡沫與圖表波浪一起上升的時候,第三波爆炸就是一個合理的事情了!但是,我們看看現在大家的處境,大家按揭是否多了!?對不起,是不斷在減少中!大家的市場泡沫是否增加!?對不起,炒家愈來愈少!按揭少炒家少又怎算是泡沫!?由歷史性高純度的用家支持的市場,我們怎可以說是泡沫!?既然沒有泡沫去配合,第三波是否容易出現!?

 

  當然,中國式經濟亦一樣有其周期!但起碼周期不同!我希望可以在下跌周期前和大家分享!以筆者的微末能力,現在真是找不到樓價下跌的基礎和機會啊!

 

 

 《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

【香港好去處】2025去邊最好玩?etnet為你提供全港最齊盛事活動,所有資訊盡在掌握!► 即睇

我要回應16

版主留言

我要回應

登入

發表回應

登記

成為新會員

回應只代表會員個人觀點,不代表經濟通立場

  • 只看作者回應
  • 查看全部回應
  • 順序
  • 倒序
  • 潛龍發表於 2016-1-28 04:24 PM
  • #17
  • 閣下對波浪理論的論述完全沒有提及神奇數字,才會得出「樓市怎樣的一個階段算完成一個浪,甚至怎樣算一個完整的浪都無法明確定義」的結論。主觀與否很視乎認識有多深。就以2003年至2015年的樓市走勢圖為例,能看出5個浪完成的人不多。為什麼97年是一浪頂?艾略特的書講得很隱晦,要經過一些哲學思考才明白。

  • 引用 #16 汪敦敬(作者) 發表於 2015-7-24 06:35 PM

    回覆 潛龍 波浪理論對樓市的分析價值是勿庸置疑的。不過,分析價值是理論,但在實際上波浪理論又有多大 ...
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2015-7-24 06:35 PM
  • #16
  • 回覆 #11 潛龍


    波浪理論對樓市的分析價值是勿庸置疑的。不過,分析價值是理論,但在實際上波浪理論又有多大價值可能才是大多數人關心的問題。事實上,波浪理論對實際去投資的樓市的價值可能遠低於其分析價值。因為,樓市怎樣的一個階段算完成一個浪,甚至怎樣算一個完整的浪都無法明確定義。假如一個人去投資,他想要運用波浪理論,但他很難去掌握樓價升降的時段,也不能明確知道怎樣算是樓價底部,怎樣算是樓價頂部,最後都大有可​​能去靠自己的主觀猜測,那麼投資風險的大小與是否用波浪理論並無多大關係,所以波浪理論對人們實際投資的價值,我實在是不敢恭維。

    不同的時段,不同的市場發展,波浪理論就隨著市場發展規律而改變,可能波浪理論的大周期是對的,但周期性的變化可能需要一代人,甚至幾代人的時間來驗證,那麼,我們可能看不出波浪理論實際上對投資的用處,就例如:中國五千年朝代興替讓人們知道「天下大勢,分久必合,合久必分。」這句話確實被驗證了,但對於人們來說基本不能準確預測到大勢分合的時期。波浪理論難道不是同樣的道理嗎?所以波浪理論是一個更趨向於驗證型的理論!如果我們用它去事後驗證樓市,而不把它當成自己的投資方向,那麼將會是一個不錯的選擇。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2015-7-24 06:34 PM
  • #15
  • 回覆 #11 潛龍


    以上所說的可以當成一個大整體。而在這個大整體中又有好多小整體,小整體中可以有更小的整體,那麼在每段波中放入這八個波作為一個循環,不斷放入八個波。而且每段波的時間長短不會改變波浪的形態,因為市場會依照其基本形發展。市場越大,越不受控制,波浪理論可能就會越準確些。

    波浪理論有一些特點,通常來講3號波是比較強勁且持續時間長,所以它可代表很長一段時間內樓價的持續高漲,而調整波中下降強烈的是c波,它則可以代表樓價持續下降強烈。從波的走向我們可以知道市場的上升和下降會交替進行。而且在整體市場走勢中,每一時段走勢的頂點,都可能是下一段走勢的最低點。

    如果用波浪理論去分析樓市的話,我感覺可能是個不錯的主意,因為若是一大段時間中的樓價漲跌,八個波的趨勢可以相對應,若在這一大段時間中還有小段甚至更小段的時間有不停的樓價漲跌,那麼八個大波的每段波中可以再插入八個小波來相對應,,以此類推不管樓市在怎樣的時間中有怎樣的漲跌,波浪理論基本都可以對應解釋。不過任何分析都可能存在誤差,所以若用波浪理論去分析樓市,有時就要忽略些誤差。

    (續)
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2015-7-24 06:33 PM
  • #14
  • 回覆 #11 潛龍


    香港專業進修學院其中一名實習生程俊豐加入了我公司的數據統計部,他在實習期間撰寫了不同的論文,在數據分析上相當出色!現節錄他最新的論文與各位分享:

    波浪理論對樓市的分析與實際價值

    曾經有人用波浪理論分析樓市,我們亦需要了解波浪理論,去探究一下這個理論對於樓市的價值。

    對波浪理論略有耳聞的人應該都知道波浪理論是分析大師拉爾夫‧納爾遜‧艾略特發明的一種分析工具。不過這個分析工具是否有很大的實用性呢?這或許才是人們關注重點。

    現在,就讓我們看看波浪理論的內容吧!波浪理論有五個方向波,三個調整波,調整波與主趨勢是相反的,每個波的走向代表著一個期間市場的走向。我們可以將五個方向波分為一個大整體: 1,2,3,4,5。其中1,3,5是推動波,2,4是修正波。將三個調整波分為a,b,c。在1號波推進時,上升到一定高度,2號波會修正,隨後波就會有一些下降到一定程度,但不會下降到低於1號波的初始狀態,3號波繼續推進,4號波修正,之後波會下降,4號波的底不可以低於1號波的頂,以此類推到5號波,5號波後會出現調整波,波開始下降,但降到一定程度,會調整上升,但調整上升的程度沒有之前的波度高,以此模式繼續類推調整波。

    (續)
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2015-7-16 05:26 PM
  • #13
  • 回覆 #11 潛龍


    很多謝!經過和你討論,我對波浪理論的認識也深了,你的堅持,我相信大家都理解到。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2015-7-16 05:21 PM
  • #12
  • 回覆 #10 流浪貓


    多謝你的持續支持!

    是!我們只能給到多一個觀點給看官選擇,超過這個期望其實就是一個非份之想或者就是一個膨脹了。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 潛龍發表於 2015-7-16 11:04 AM
  • #11
  • 波浪理論適用於所有主要由人群決定價格的市場,不限於股市。

  • 引用 #8 汪敦敬(作者) 發表於 2015-7-15 06:33 PM

    回覆 潛龍 多謝你的持續支持! 你的看法和理論我都有用心細閱的,我都十分期望可以在討論中學習到更 ...
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 流浪貓發表於 2015-7-15 11:18 PM
  • #10
  • 雖然我不會波浪理論,但我相信波浪理論的原理是可靠的,有實用的參考價值,不過在現實上還須要加入其他環境變數計算。潛龍 與 汪先生的觀點都有值得思考和學習的地方,也就如 汪先生所說「文章的價值在論點,而論點的價值就在給到讀者多一個角度,令他可以有充分的觀念選擇去為自己做決定!」
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2015-7-15 06:33 PM
  • #9
  • 回覆 #7 manonstreet


    多謝你的支持!



    閣下簡單一言,正正是找到了問題的關鍵!



    無論河床有幾深,海洋總有波浪,有起有伏,有上當然有落,但重點是這個上落中間是會代入了貨幣貶值的,否則,樓價就會跌回100元一呎了!


    很多人是忘記了一個事實,就是房地產是對抗通脹的一個有效工具,當環球出現量化貨幣的時候,如果我們沒有房地產去套戥的話,社會的財富就會蒸發,更加沒有政府和人去弄清楚這個現實就是究竟貨幣印多了多少?當貨幣印多了一倍的時候,你不接受樓市升一倍,這會不會是一個自殺的期望?
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2015-7-15 06:33 PM
  • #8
  • 回覆 #6 潛龍


    多謝你的持續支持!



    你的看法和理論我都有用心細閱的,我都十分期望可以在討論中學習到更多的。



    不過,我認為知識的作用是給予我們去尋找世情的真答案,但如果當知識和理論是用來滿足偏見的時候,那麼就變了一個浪費精力及光陰的事情了。



    我比較喜歡在現實中找出實在的觀點,然後再逐個觀點去找出事實和引證,如果我們假設了對方是偏頗的,或者對方的事實背後都是有誤導的動機,我們就不能夠在討論中得益了!



    相對樓價下跌,股市的動盪接近得多,希望先生可多作提示和發表,令到大家可以趨吉避凶!



    筆者雖然不熟悉波浪理論,不過過去一星期我都總算用波浪理論在股票上有一點斬獲,股票獲利不一定要配合第三波,整個過程其實都可以是一個賺錢的過程,股市和賭場其實都是一樣,賺錢不難,輸其實往往是因為貪心而已!知足常樂,豁然分享,人生大家都不需要太認真!
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • manonstreet發表於 2015-7-13 08:17 PM
  • #7
  • What goes up must comes down. The Law of Gravity. Simple.
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 潛龍發表於 2015-7-13 09:00 AM
  • #6
  • (一)
    1917年,查爾斯·龐齊注意到第一次世界大戰給各國的經濟帶來的混亂,覺得有機可乘。他開始策劃一個陰謀,移居波士頓在那裡開設了一家所謂的「證券交易公司」,向外界宣稱該公司將從西班牙購入法、德兩國的國際回郵優待券,加上一定的利潤。轉手以美元賣給美國郵政局,以此賺取美元與戰後貨幣嚴重貶值的法、德兩國貨幣的「價差」。事實上這個計劃根本賺不到錢,但還是有些人衝著一個半月內能獲得50%的回報率去嘗試投資,讓那些初期投資者感到狂喜的是,他們如期獲得了紅利。狡猾的龐齊把新投資者的錢作為快速盈利付給最初投資的人,以誘使更多的人上當。由於獲得了難以置信的贏利,這一 「消息」大範圍地擴散開去,龐齊成功地在幾個月內吸引了數萬名投資者,累積獲得的投資就超過了1500萬美元。後來當波士頓媒體的報道造成新投資者對公司的質疑和觀望,使公司沒有新的資金來源去支付先期投資者的利息時,他關掉店門,帶著約4萬名投資人的畢生積蓄逃之夭夭。後人稱之為「龐齊騙局」。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 潛龍發表於 2015-7-13 08:59 AM
  • #5
  • (二)
    其實股市泡沫也有類似特徵。在極短時間內上市公司的盈利根本不能支持股市的快速上升.第一批投資者的利潤是來自第二批投資者的投入,第二批投資者的利潤是來自第三批投資者的投入,如此類推。每一批投資者的利潤都引發更多投資者及資金的投入(正向反饋),直至社會或市場所有有意投入的資金都用完,無以為繼,泡沫(騙局)就要爆破。

    大家會留意到樓價平的時候,很少人買,樓價高的時候,人都想買。購買的慾望是受樓價上升的預期影響。梁振英的抑壓樓價措施是會令有意投入樓市的資金減少。當這些資金用完,無以為繼,再加上加了幾次息,股災和/或政府加辣,樓市繼續上升的預期消失,樓市泡沫就要爆破。在泡沫的最後階段,大成交不是必要條件。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 潛龍發表於 2015-7-12 09:07 PM
  • #4
  • 習近平說「新常態」因為他對中國的經濟有掌控能力,可以主動減慢經濟增長,並把它維持在一個區間之內。但筆者在樓市裏只是個觀察者,我認為最少要用一至二個週期(不是幾年)的觀察,才能夠斷定觀察到的是新常態,否則只是用流行的詞彙去誤導人。
    無錯,如果河床淺了,浪就不會大,而梁振英的抑壓樓價措施是會令河床淺。不過大浪已起(用港大綜合住宅指數計算,現在樓價比97年貴55%,浪3最少比浪1長23%),浪在半空中時,雖然河床升了,浪還是會掉下來,只不過不要掉得那麼深。更何況梁已說過當樓回復正常,抑壓樓價措施會撤,到時候河床又會回復以前那麼深。
    金融泡沫(包括樓市)的結構基本上是一個龐氏騙局,其爆破不一定要用瘋狂大成交觸發。
    估樓價升,在未來兩三年都是安全的(因为還有浪5上升),但更遠的就要小心。現在的樓花期越來越長,這可能是地產商的收割訊號。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2015-7-9 02:34 PM
  • #3
  • 回覆 #2 taikong


    多謝你的支持!

    很對!做先知沒有意思,文章的價值在論點,而論點的價值就在給到讀者多一個角度,令他可以有充分的觀念選擇去為自己做決定!
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • taikong發表於 2015-7-4 12:45 PM
  • #2
  • 咁容易做先知咩!克老明都唔係次次估中啦!不過當以前中過的先知話唔中就會中架啦,因為無人係先知。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 只看作者回應
  • 查看全部回應
  • 順序
  • 倒序
最緊要健康
精選文章
  • 生活
  • DIVA
  • 健康好人生
專業版
HV2
精裝版
SV2
串流版
IQ 登入
強化版
TQ
強化版
MQ