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15/06/2015

大時代火鍋 樓價何時「滾瀉」?

  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!


    樓市點評

    本欄隔周更新

  2002年,香港樓市進入了極端低迷的境地,我在我經營的地產代理公司主管會議中表示:「樓價仍會大跌!需要出售單位的業主,對他們的最大利益是減得比別人快!」還記得那一夜,分區經理蕭嘉偉駕車送我回家時候問我:「汪生,樓價繼續如此下跌,香港會變成怎樣?」我當時苦笑,事實上,當時樓價是結構性下跌,樓價比97年時已跌了五成以上,銀主盤愈來愈多,也愈來愈平!「在這時代,我們做好自己的本份吧!前進讓調節儘快完成便是最佳的處境了!」對!在大時代中,我們只好迎風隨勢,堅守本原則本位,就看看命運帶到我們去到那裡了!

 

  人生如戲,如果你能體會到的話。

 

  03年的8月,那一天我一個人到了文華酒店開了一支香檳及叫了一些魚子醬去慶祝,因為我預見了樓市將由谷底反彈,從此汪敦敬就由大淡友變為大好友了,我即時撰文評論樓價將「有排升」,之後有一晚我巡視兆康苑分行,聽見有一位先生在前線罵緊「祥益老細」(即係我),認為我想做生意所以唱好樓市,就是如此,我做好友一做就做了12年,屯門市廣場樓價由56.8萬升到395萬,我比人鬧到今年年初三上香港電台,仍有人phone in認為我說「樓價易升難跌」是「危言聳聽」。

 

  這12年,有不少人因為我的看好理據而置了業,包括我自己、我的下屬和客戶,也都起碼「身家多個零」,但我一直希望,我可以在大跌市前可預告給相信我的讀者知道,我認為這是我寫作生涯的完美結局。

 

  但隨著經濟概念的日益充實,我認為在樓市大跌前能為公眾提供「預警服務」恐怕比以前艱難得多了。

 

  美國式的資本主義是以泡沫爆破去重整市場秩序,以達到社會財富轉移的效果,因此09年金融海嘯前,香港樓市是「舊常態」,是可以等「泡沫爆破」的!比較好的例子是82至84年那次因香港前途問題而引起的樓市低潮,當時港英政府趁市道低迷,將住宅銀行按揭由一按最高八成提高為九成,令那十年香港進行了一次相當健康的財富轉移。

 

  但到了09年金融海嘯後,樓市是「新常態」,我們面對的是「後美元時代」,我們是倒數著美元的崩潰,我們是實踐著中國部署「硬資產」取而代之,以「宏觀調控」去減少房地產的借貸正是一個重要的硬資產工程,我們不應該再等樓市「泡沫爆破」了!而事實上,現在投資者想向銀行借錢也如此困難,錢既然借不到,又如何「爆破」呢!?

 

  09年後,其實美國式的資本主義已行到惡性及末期,相反中國特色的社會主義卻乘勢抬頭,中國式經濟的本質其實是以宏觀調控去及早去除風險及加強經濟發展的,筆者多次強調香港近年的經濟變化,包括樓市辣招都是宏觀調控的格式,在宏調的格式上,並不存在泡沫爆破這個程序或者劇情的,風險痛楚只出現在政府出招的「調節時刻」,調節已取代了爆破的調節了,要跌價就在調節時會出現,調節時若不跌的很難在之後等得到了。

 

  可以用食火鍋去做比喻宏觀調控,我們享用火鍋的時候,不會讓火鍋的湯料滾瀉的,我們會在火鍋未滾瀉之前,收細火或者加料去降溫的,所以「滾瀉」不是食火鍋追求的劇情,火鍋滾瀉純屬意外,我們看看,在辣招下,業主愈來愈難借錢去再投資,於是愈來愈多樓盤已供滿樓,樓價下跌更無期。

 

  中國的宏觀調控令經濟循環比美式的自由經濟快得多,卻獨欠了財富轉移的部份,因此在宏調容易造成既得利益和投資者會愈來愈多、愈來愈富的現實下,所以政府必須要以大規模的規劃資助去分配,中國在高速發展房地產市場的同時,也每年大幅興建數百萬計的「保障房」!只是,香港已經進入宏調結構的同時,香港人自己卻阻止政府開發新市鎮,沒有大量供應配合,於是新一代便得不到原本宏調在政策規劃上的分配了,貧富將日益懸殊,樓價不可避免持續上升了。

 

  07年當時曾蔭權在施政報告宣佈了計劃香港成為大都會的時候,我當年已做了一些研究,我首先發現的就是,過去其他國家的大都會必然會衍生人口大遷徙!到了今天,我肯定這會在香港會將發生,其實也正開始在發生了。香港人已開始有因為物價和房價的日益高漲而舉家搬回內地住,現在這些人只是少部份,未來會日益增大比率。

 

  一個大都會的原居民出現大遷徙本是平常事,在倫敦、溫哥華也已經歷過的事實,只是令到香港人在這遷徙的過程中更狼狽的,竟是香港人自己,阻止政府施政令香港在凶險的未來更少資源和更遲去應付了。

 

  筆者和很多香港人一樣,因為房地產對貨幣有套戥效應,貨幣貶值,樓市就能升值保存了社會的財富,否則社會便被美國佬完全盜取了,歷史令有資產者成為量化貨幣的既得利益者,我們有責任關心下一代。

 

  有兩類人我們是最應該關心的,一是十多年後的下一代,現在我們要支持甚至敦促政府多起新市鎮,要供應量幾年內令樓價下跌已不可能,但卻不應「輸埋下一代」,另一類就是現在有能力量力而為上車的準買家,我們應鼓勵他們及早上車,因為「買的風險」及「不買的風險」之間日益懸殊啊!

 

  剛再由大阪回港,在東瀛期間,老妻多次安排日式火鍋進餐,令我有所體會,就是煮火鍋的過程雖沒有「滾瀉」的步驟,但「滾瀉」總會在意外中出現,因為人的主觀總有判斷錯的時候,可能,「災難必然有出現的時候」,這才是市場!這才是人生!

 

 

 《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

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  • 汪敦敬(作者)發表於 2015-7-9 02:33 PM
  • #24
  • 回覆 #22 hermit_chow


    多謝你的支持!

    更加多謝你的批評,批評可以是交流和鞭策,但很可惜你未有具體舉出我文章中有那一點不合理!歡迎再指教!
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  • 汪敦敬(作者)發表於 2015-7-9 02:32 PM
  • #23
  • 回覆 #21 樓市分析員


    多謝你的持續支持!

    你的數據愈來愈精闢,而且愈來愈到位!認真說,不看是損失!多謝你的分享!
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  • hermit_chow發表於 2015-7-1 11:21 PM
  • #22
  • This guy is full of bull *****. What he explains in his article has no theory/reason for back up. I can see he is a blind believer in socialst economics/plan economy. But HK is an open economy. Has he studied economics at all?
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  • 樓市分析員發表於 2015-6-23 01:53 PM
  • #21
  • 好多人經常會問未來樓市會否大跌?要大跌,其實很大程度上,樓市要出現1997年前失去理性、噴井般的上升,一年之間樓價上升6-7成。究竟未來樓價能否出現噴井般上升呢?

    個人認為,今天出現樓市井噴上升的機會不高,因為出現井噴的條件已消失,有兩個原因如下:

    1.SSD及DSD下,摸貨、短炒基本上已無利可圖。

    2.金管局由海嘯至今實施左七輪按揭收緊措施,包括但不限於加3厘壓力測試、收緊住宅按揭成數至5 – 6成、收緊按揭保險下的貸款等等。此外,2011年4月起實施正面按揭信貸資料庫,起清借貸人過去及現有的借貸記錄,以及過往還款情況等資料,慎防借貸人出現濫借、過度借貸的情況。

    基本上,今天能入市的買家一定有足夠收入應付往後的供款,他們的首期大多是自身的儲蓄,而首期更不會是來自「借上借」。

    在 Points 1及2下,入場的買家一定是強者,出現「供唔起」、「借大左」而要人踏人般的劈價放售的機會便大減。由於阿豬阿狗好多都借唔到錢瘋狂入市,以及SSD及DSD下冇得放任短炒及摸貨,樓市基本不會出現噴井上升。

    我的看法是,未來樓市會緩升(按年升10%),到頂之時樓價可能只會牛皮、或者調整(嘻會去到爆煲水平)。
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  • 樓市分析員發表於 2015-6-23 01:47 PM
  • #20
  • 短期未來住宅市場的發展 (2/2)

    差估署空置率由2013年12月末的4.1%再跌至2014年的3.8%,正反映可供2015年入住的空置單位量正在下跌,即使2014年落成量較2013年上升9成至15,719間,住宅短缺情況其實是愈來愈嚴峻。

    空置率由4.1%下跌至3.8%之趨勢正反映2014年住宅的市場吸納量比2014年的淨落成量(扣除2,500伙拆卸量後)還要大。若然2015年住宅吸納量仍能保持2014年的水平,加上2014年末的可供2015年使用的空置單位較之前下跌,以及2015 – 2016年的落成又再減少,2015 – 2016年住宅供不應求的失衡情況應該會比2014年末時更嚴重。
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  • 樓市分析員發表於 2015-6-23 01:46 PM
  • #19
  • 短期未來住宅市場的發展 (1/2)

    根據屋宇署資料月報,過去幾年上蓋施工數字如下:
    2011年: 11,061伙
    2012年: 14,327伙
    2013年: 10,064伙
    2014年: 6,257伙
    2015年1 – 4月 7,372伙
    合共 49,081伙

    由於2011 – 2012年施工之單位至今有約有超過一半已落成,未來2 – 3年可提供的供應可能最多只有10,000 – 12,000多伙;其次,2013 – 2014年的年度上蓋施工量較2012年的14,327伙分別下跌30%及56%,而2013 – 2014年內開始上蓋施工的單位(10,064 + 6,257 = 16,321伙)亦不會全數於2017年前落成。因此,我估計2015 – 2016年的每年落成量較2014年的15,719伙可能會減少約2 成。
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  • 樓市分析員發表於 2015-6-23 01:43 PM
  • #18
  • 今天短丶中丶長期供應是何等的貧乏,千辛萬苦搞新界東北原來合共才供應60,000多伙公私營住宅,根據長策會,公私營一年建屋目標要48,000伙。新界東北咁大壇大龍鳳,原來只夠長策會目標的1.5年需求。真大件事!

    中、長線看,住宅供應遠遠落後需求,試問大家有冇聽過一樣必需品,在持續供不應求及新供應不足的情況下,其價格(售價及租金)會出現大跌?
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  • 樓市分析員發表於 2015-6-23 01:41 PM
  • #17
  • 老實說,樓價升幅與貨幣供應增長只是同步
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  • 樓市分析員發表於 2015-6-23 01:37 PM
  • #16
  • 1997年末
    住宅存量 940,128間
    香港 M3 HK$28,270億

    2008年末 (金融海嘯)
    住宅存量 1,085,922間
    香港 M3 HK$63,020億

    2014年末 (金融海嘯)
    住宅存量 1,136,430間
    香港 M3 HK$110,050億
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  • 樓市分析員發表於 2015-6-23 01:34 PM
  • #15
  • 想講一講香港住宅存量與香港貨幣供應的變化

    由1997年至2008年金融海嘯時,相隔11年,住宅總存量只增加15.5%,但M3卻增加約123%。2008年末至2014年末的6年,住宅總存量只增加4.7%,但M3卻增加74.6%。

    當有限的資源(香港住宅)面對無限的銀紙,有限資源的名義價格上升是合理不過的事實。

    老實說,金融海嘯後貨幣增長速度加快,若非政府出3D辣招及實施七輪按揭收緊措施,阻止資金入市,相信今天的CCL應不只142。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 潛龍發表於 2015-6-20 12:25 PM
  • #14
  • 閣下的想法跟筆者的火鍋理論有著同樣的毛病,把過去一段時間的市場現象無限地伸延到永遠。越近牛市尾段,市場就越充斥類似的思想。息率主要由債券市場決定,債券越高,息率低。債券的價格是封頂的,不會無限地上升。過去幾年美國政府是靠量化寬松政策令債券價格停留在高位,以至債券長時間回報率低。在經濟差,其它巿場(股市,樓市,匯市和商品市)不振的情況下,人們才甘心把錢留在低回報的債市。現在經濟好轉了,聯儲局也退市了,債市資金會在各個市場尋找更高回報,債券逐步下跌,其它市場回升,直到債券回報回復競爭力,那就是債市息率高到一個地步吸引資金從其它巿場轉回來。債券長期在高位不是好事,非各國政府所樂見的,因為這意味著其它市場回報持續低企,經濟不景。其實量化寬松的目的就是趕資金離開債市振興其它市場,促進經濟。
    我們要留意人民幣的開放步伐,近來似乎不斷加快。當資金從債市轉投人民幣,息率也會隨之上升。這是一個新因素。

  • 引用 #8 hongkonger 發表於 2015-6-17 08:09 AM

    "現在這個持續十幾年的樓市火熱是由低息口和歐美量化寬松政策燃點的,當它們退市及加息,火鍋爐的燃氣也用 ...
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2015-6-18 07:13 PM
  • #13
  • 回覆 #3 六十後男士


    多謝你的持續支持!

    以地產代理評論樓市,有一個有趣的地方就是無論你說對與不對都會有人質疑你的,我說樓市會升,人們會說我想做生意。

    我評論樓市會跌,一樣會有人認為我想減業主價自己入貨。

    但如果文章好與不好的風險也說,一樣會有人揶揄我四平八穩!

    是否做地產代理就是原罪不可信?如果市場運作者不去評論樓市的話,那又是否合邏輯?

    筆者不怕偏見,但是香港人很多人以偏見去看文章,可能會浪費了一些重要的訊息的。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2015-6-18 07:12 PM
  • #12
  • 回覆 #2 吡吡


    多謝你的持續支持!

    我手寫我心!我見到清晰的觀點,我當然會實牙實齒喇!

    筆者喜歡用地產代理去談論我的看法,是因為世人都會質疑地產代理,在發表觀點的同時是受到質疑,對我來說是舒服的,因為我不會有「教錯路」的壓力,但是近年的而且確是多了人信任我的觀點的,所以我應該要比以前更加小心的。

    雖然我反映了災難總在意料之外的情況下出現,但我仍然強調樓價大跌是不會在正常情況下出現,就好像行出街正常是不會被玻璃樽擊中頭部,但是每年總有這些意外出現的。

    我仍然是擔心一些人當樓價大跌是必然出現的劇情,而因此等待,這個想法是危險的。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • Ktsuyoshi發表於 2015-6-17 01:11 PM
  • #11
  • 完全同意,而且比喻很好,但有個問題,如果吾出現滾瀉的情況下,會吾會出現煲燶或"痴"底情況出現?
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • hongkonger發表於 2015-6-17 08:48 AM
  • #10
  • With unemployment rate at such height, any central bankers/politicans who favour rate rise to the "old normal" is not only out of his minds, but also suicidal.
    From our experience in the 1997 Asian finacial crisis: asset prices may go up or down, but llibilities/debts are eternally accumulated with time, no matter how low the interest rate is, unless the indebted declare bankrupt or repaid his debts in full. With the mountains of debts, accumulated in the past 50 years and still rising, the western countries are unlikely to pay all these debts within our life time; we may be lucky if their debts will be reduced "in the long run". For the baby boomers are coming of age, coupled with the longer life expectancy, and increasing demand of more education funds to train the young to deal with the uncertain futures; these social obligations will push the debts even further, and under such circumstances: low interest rate is not only the New Normal, it is the Normal.
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • hongkonger發表於 2015-6-17 08:29 AM
  • #9
  • Any politicans who want to right the system failures will not only met the opposition of the parties/voters effected(who will vote/go on a riot), but also have to deal with the "Big Players" of the financial markets, who will exploit evey opportunity presented during these long and painful adjustments. In the past few years, we had witnessed how every time the Fed's slightest hint of rate rise will be met by the coincidental fall of financial markets, rendering the conditions for the rate rise useless(inflation at 2%+ or unemployment rate below certain %).
    Furthermore, the tremendous advance of technologies is pushing changes in every direction, none is more so in the employment markets: robotic factories are no longer fantansy, clerical works previously immuned from tech advances are now threatened, making millions of middle class unemployed. The world may never see unemployment rate dips below 8-10%(even higher amongst the youth, which is prone to unrest).
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  • hongkonger發表於 2015-6-17 08:09 AM
  • #8
  • "現在這個持續十幾年的樓市火熱是由低息口和歐美量化寬松政策燃點的,當它們退市及加息,火鍋爐的燃氣也用完了。"
    I agree that the fuel(QEs, low rates etc.) that is blowing all these assets' prices out of proportion will sizzle out "in the long run". The point is "in the long run", which John Maynard Keynes had been quoted: In the long run, we are all dead.
    The New Normal we are experiencing is not a temporary phase, instead it may run its course till we are all dead! Though it is a technical jargon invented by the investment community(Pimco's Bill Gross?), it is a consequential term of not just purely economic(financial tsunami 2008)), but also political and social(the failure of democracy and social benefit system), and global(globalisation made ease of transfers of capital, labour and knowhow). All these problems are not likely to be solved in the short run, perhaps not even in the long run--for the Achilles heel of western democracy is the short tenure period imposed by its very syste
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  • 吡吡發表於 2015-6-16 12:34 PM
  • #7
  • 你就入得口,吞得落!

  • 引用 #5 常樂人 發表於 2015-6-15 11:15 PM

    問得好,問得妙!
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  • 潛龍發表於 2015-6-16 10:08 AM
  • #6
  • 筆者就好似一個初次吃火鍋的人,以為火鍋爐的開關制可以控制火力令其持續到永遠,他不知道燃氣瓶會有用盡的一日,也不知道爐火不一定要用滾瀉的湯才能撲息!樓市的週期太長了(Kuznets infrastructural investment cycle 15-25年),容易令人忽視它的存在,在一生人有可能買樓的歲月裏只遇上兩三次樓市高低潮,二十年前的教訓有多少人能記得,更何況香港樓市統計數據非常有限。現在這個持續十幾年的樓市火熱是由低息口和歐美量化寬松政策燃點的,當它們退市及加息,火鍋爐的燃氣也用完了。政府的調控政策可令樓不至滾瀉,將來的調整幅度也會溫和些(97-03年調整超過三分之二),減少對社會的衝擊。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 常樂人發表於 2015-6-15 11:15 PM
  • #5
  • 問得好,問得妙!

  • 引用 #4 Simpson1 發表於 2015-6-15 05:33 PM

    除左食同埋放屁,吡吡你仲識咩?
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