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28/05/2015

「爆煲症候群」與貧富懸殊困局

  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!


    樓市點評

    本欄隔周更新

  上週筆者發表了「爆煲症候群」概念,得到了一些迴響,故本文再作討論!

 

  我是根據維基百科的詮釋才用「症候群」這字眼的,撇開醫學術語,症候群意指「某一些人因相互影響而達成一致的意向,如『斯德哥爾摩症候群』就是指在劫持事件中,人質因同情劫匪而同其達成一致,反而幫助劫匪對付警察。」

 

  我認為香港普遍太多人盲目期望樓市爆煲,這期望近年已影響了公眾的判斷,但我強調,問題只出在公眾的相互關係,問題不是出在有關論點及論者上,有關論者之「一家之言」不單止沒有問題,更加是受害者,所以筆者才撰文,希望說兩句公道說話而已。

 

  「爆煲症候群」我認為始於09年初,09年上半年公眾過份看淡樓市,去到14年初,「爆煲症候群」正式成熟,當時的陸東先生被症候群捲入了漩渦。因為他在13年8月發表了樓價會跌一半的預測,去到14年症候群成熟,借助了陸東先生樓價下跌的言論去成為一個社會上的集體意志,美麗期望令不少人擔誤了入市時機。其實陸先生也是受害者,因為作為論者是為社會提供不同觀點,提供看法就是我們的服務,所以論者只要誠實將所見所思去反映便是盡責了,是不應該承受預測不準確帶來的壓力的。

 

  去到今年初,湯文亮先生發表爆煲論,我認為湯先生是率直的人,他將他的看法長期和公眾分享是值得欣賞的,但同樣當爆煲論遇上了公眾的「爆煲症候群」後,事情似乎就變了好友和淡友的筆戰,而不是看法分享,這個亦對湯先生是不公平的。

 

  筆者想讀者留意的是群眾之間的盲目羊群心態,這種症候群不單止會在爆煲上出現,同樣同時也可出現「創新高價症候群」及「轉軚症候群」等等。

 

  不過我認為,現在我們不應該在「會不會爆煲」上去花時間,而是應在「為何未爆煲?」及「如何對策」上找出答案呢!

 

  我認為我們應深入探討樓價不跌的原因,其中最應剖析的是香港人的財富結構究竟出現甚麼變化,因為在成交量長期低迷下,二手放盤量反而愈來愈少,這個絕對是「業主板塊」經濟力量強橫的顯示。

 

  很多人以為樓價的高低取決於供求,但我卻認為樓價的升跌其實是「買賣雙方博奕的結果」!樓價高低其實是反映賣家的經濟水平。

 

  要剖析樓市,首先不要起步錯,要明白香港人愈來愈有錢這個事實!很多人忽略,是因為香港同時出現了貧富懸殊而已,香港的存款量由2008年的6.06萬億增加到近年2014年的10.07萬億,平均每年以10%增長,和加薪比較,貧富者之差別日益相差得遠。

 

  如果說無借貸才是「富爸爸」的話,2011年的人口普查指香港有4成物業有借貸,但是有關借貸我認為正不斷大幅減少,因為這些不少都是97年左右按揭20年的舊賬,以現在香港每年的房地產成交不足7萬的話,只佔全港可售的單位150萬以上的不足5%,即是說香港「現金契」的人會愈來愈多,「業主板塊」仍然會日益富有,樓價仍有上升的動力。

 

  當年輕人買不起樓的時候,這百多萬富爸爸或富媽媽會如何?當150萬個以上可售單位中的業主,只要有5%的爸爸媽媽去支持仔女買樓的話,就有足夠力量應付了,而這個情形正發生了,以我公司的成交為例,一年前大概20%以下的成交是父母資助的,而去到現在已經去到三分一至一半了,我叫這種做「複式購買力」,這正是很多疑惑的真正答案!

 

  「複式購買力」「最可怕」的地方,就是富爸爸雖然為仔女付出了高樓價,但是亦等同支持了樓市,於是擁有多個資產的富爸爸,亦能享受到豐厚的資產增值,社會的貧富就更加懸殊了,而且這個趨勢繼續下去,就會製造到隔代貧窮,這一代沒有買到資產,他的下一代,他就不能去支持了。

  

  「知之為知之」,筆者撰文,不是想唱好樓市,是想公眾面對樓市的癥結,不要花時間去說感受,要幫我們下一代只得一個方法,就是全速開發多個新市鎮!我們要和時間鬥快,才可能幫助到下一代及沒有資產的人士。

 

  「不知為不知」,我認為市場人士的責任就是令公眾知道買的風險及不買的風險,經過消費者自己比較兩者輕重,然後決定的才是真正「有知」下的決定!否則,縱使正確落注,也其實是「無知」的正確決定!香港的評論員太多人都當自己是上帝,往往都是想教別人如何去做,對不同的意見都是抗拒鞭策的,令到新一代的風氣已經缺少了探索及日益人云亦云了!

 

 

 《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

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  • 汪敦敬(作者)發表於 2015-6-18 07:10 PM
  • #25
  • 回覆 #24 一成


    多謝你的留言!

    你的期望是十分合理的,亦是一個政府應該要做到給市民的基本安全感。

    我認為97前的房屋政策,在97後是仍然合用的,都是以足夠供應給到一個安居樂業的常態給市民。
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  • 一成發表於 2015-6-13 04:34 PM via mobile
  • #24
  • 其實政府係時候思考一下 英國政府留下的房屋政策是否適用於香港
    遲早要供樓供三代人
    曾經奢望 政府在我結婚的時候提供一間公屋(四人單位計)給我 實在太好了
    我願意小孩長大後轉為兩人單位
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2015-6-13 02:08 PM
  • #23
  • 回覆 #21 古晶


    多謝你認同我的複式購買力概念,但是現在樓花的認購票發水嚴重,一個買家動輒發水數十倍,用這些數據來做市場指標,不是正中了誤導者的詭計?
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  • 汪敦敬(作者)發表於 2015-6-13 02:08 PM
  • #22
  • 回覆 #20 潛龍


    多謝你的持續支持!

    收到!多謝你說得這麼詳細,雖然你的概念我是有一些很同意,有一些是不同意的,但是我會參考的。

    波浪理論是豐富的,其實我都有運用,我經營的地產代理都有物業指數每星期發表的,我覺得,「波浪理論在經濟新常態下的改變」才是最重要的,有機會希望可以與你分享一下我的看法。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 古晶發表於 2015-6-12 12:12 PM
  • #21
  • 十分認同汪sir「複式購買力」這個理論。
    如果要真的理解這個購買力,我們可不可以用新樓入票認購額來計算,從而估計這個購買力在上升還是下降,給樓巿一個指標呢?
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 潛龍發表於 2015-6-12 11:27 AM
  • #20
  • 參考港大綜合住宅指數,除了3浪裏5個子浪清晰可見外,剛按計算機發現從2003低位到今年高位的升幅除以97的高位是1.2325,與神奇數字1.238非常接近,所以3浪頂可能已經出現。我不知道4浪調整的真正原因,只能估計是因為加辣或預期美國首次加息。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 潛龍發表於 2015-6-12 09:02 AM
  • #19
  • 政府壓抑樓市如能在群眾心理轉折位落藥便能收到事半功倍的效果。首先在現在可能的3浪頂落藥,經過4浪調整後,當樓市5浪升至3浪頂附近的時候再落藥,把5浪變成一個失敗浪(給群眾一個封頂的心理訊息),完成持續十幾年的上升週期。
    98年政府入市打大鱷是個好例子。如果計算一下當年股市的調整幅度,你會發現剛好是神奇數字。因為在政府入市那一點,群眾正好有轉向的心理意慾,加入配合托市的行列。如果政府在其它位入市,群眾可能未有轉向意慾,大市繼續跌否定其行動,政府要投入的金錢就大大增加了。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 潛龍發表於 2015-6-12 08:11 AM
  • #18
  • 懂得解讀圖表還能取得別人不知的訊息,例如李嘉誠為何分拆地產項目上市。樓市的5浪主要是由股市3-5浪造成的財富效應推動,完成後便有幾年的大調整,不過股市還有5浪上升。換句話說,樓市和股市兩三年後將來分道揚鑣,因此分拆地產可方便吐現。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 潛龍發表於 2015-6-12 07:30 AM
  • #17
  • 可能你不瞭解波浪理論,才會這樣想。波浪理論反映群眾心理結構,是自然規律。它每天都在股市,債市,匯市,樓市和商品市場顯現它的存在和可用性。市場越大,越少操控,波浪理論就越有用,尤其是在大牛市,因為價格的急升主要是由群眾的亢奮心情推動。施永青也是用波浪理論的人,這也是他引入中原樓價指數的原因之一。圖表綜合了影響樓價的所有因素,公開的與未公開的,每個因素的影響方向和力度都恰到好處地反映,比其它分析方法有用得多。

  • 引用 #16 汪敦敬(作者) 發表於 2015-6-11 05:53 PM

    回覆 潛龍 多謝你的持續支持! 經濟格式和結構已在改變中,調節方法自然有異,舊式的「波浪理論」雖富 ...
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2015-6-11 05:53 PM
  • #16
  • 回覆 #15 潛龍


    多謝你的持續支持!

    經濟格式和結構已在改變中,調節方法自然有異,舊式的「波浪理論」雖富價值和參考性,但還有必要太認真執著嗎?
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 潛龍發表於 2015-6-10 10:48 AM
  • #15
  • 用波浪理論分析,樓市3浪將快完成,我估計在短期內政府可能加辣遏止升勢,令樓市進入4浪,調整15-20%,然後隨著股市火熱完成最後的5浪大升,到時樓市這個持續十幾年的上升週期才正式告終。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2015-6-8 10:20 AM
  • #14
  • 各位網友,因為最近公、私和公職上的事務都繁忙,我又很重視網友給我的留言,堅持要認真回應,所以到今日才回覆,致歉!
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2015-6-8 10:00 AM
  • #13
  • 回覆 #7 樓市分析員


    多謝你的持續支持!

    我同意你的看法!香港人愈來愈有錢,我們應集中力量去解決貧富懸殊和利益分配不均,我們盡量將我們看到的和他們分享吧!

    你的數據十分可貴!掌握數據亦愈來愈成熟,看你的文章亦愈來愈多得益了!希望你可以多給公眾分享!

    根據我公司數據統計部以統計學去推算,如果用2011年人口普查和香港近年的成交量作基礎來計算,2016年只有34.34%的樓宇未供滿!2021年未供滿樓的人只是28.14%!但我們認為人口普查始終不是一個專責房地產的研究報告,它的數據盲點仍多!實際供滿樓的數字,我們認為比以上推算出來的數字更多!

    最後,你對中原指數的評估我是同意的!
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2015-6-8 09:57 AM
  • #12
  • 回覆 #3 SUPERMUM


    多謝你的持續支持!

    我在未來文章會回覆你大部分問題的,不過你的留言中,我有一點是不同意的,就是現任政府我覺得不存在官商勾結的,因為這兩年地產霸權其實是已被「去勢」的!
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 樓市分析員發表於 2015-6-4 04:49 PM
  • #11
  • 老實說,本人認為3年CCL 應可達170 - 180
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 樓市分析員發表於 2015-6-4 04:46 PM
  • #10
  • 導致用于本地的貸款之比例由2004年的9成下跌至近期的7成,主要來自幾個近年被標籤為「萬惡」的貸款用途:

    <1>
    個人購買私人住宅物業按揭貸款由2004年的28.3%,一直下跌至2014年的14.2%。

    <2>
    用于建造業及物業發展與投資的貸款由2004年的17.9%,上升至2008年的20.9%,然後下跌至2014年的14.6%。

    <3>
    用于與財務公司的借貸由2004年的7.8%,升至2008年的8.6%,然後下跌至2014年的5.4%。

    <4>
    用于個人 - 其他(信用卡及私人貸款)由2004年的6.9%,升至2007年的7.5%,再跌至2014的6.2%。

    用于香港本地的貸款按年計的增幅(包括住宅按揭、物業發展/投資、與財務/金融公司借貸、個人貸款信用卡等)一直遠遠跑輸境外貸款的升幅,再加上認可機構存款大於貸款約1.3倍香港GDP及政府擁有豐厚儲備,香港整體「借大左」的風險其實好低。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 樓市分析員發表於 2015-6-4 04:45 PM
  • #9
  • 由1997金融風暴後,認可存款 > 貸款的差距逐漸拉闊,當然這是一個很好的趨勢,這很大程度反映香港沙士後的經濟繁榮並非由過度借貸所致,且有豐厚的儲蓄,因為靠過度借貸得到的繁榮最終係要還,情況有如今日歐豬一樣。

    若然深入研究當中認可機構的貸款的組成部份,會發現一個很有趣的現象。由2004年12月時,用于香港境內的貸款佔整體貸款約89.2%,但是,2014年12月用于香港的貸款佔整體貸款的比率下跌至69.7%,而用于境外的貸款由2004年12月的10.8%升至2014年的30.3%。反映香港本地經濟持續強勁增長的同時,但原來用于本地的貸款之比例卻由2004年的9成下跌至2014年的7成,過去十年認可機構之存款還一直高於其貸款約GDP 1.3 – 1.9倍。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 樓市分析員發表於 2015-6-4 04:39 PM
  • #8
  • 家庭債務佔GDP 約6成多?

    某人經常話現在家庭債務(信用卡、按揭、私人貸款)佔GDP 6成,與2002年時的歷史高位相若,好危險,詳情如圖8。的而且確,2014年第3季這所謂的家庭負債比率更上升至64.2%,而1997年這個比率只是約48%,今日個數64.2%望埋去好似好恐怖。但是,金管局這個所謂的家庭負債佔GDP 的比率完全忽略左債務與存款之間的差距。若然今天香港人在擁有足夠的儲蓄,就算比以前借多左,是否就等如「借大左」。

    1997年12月,認可機構存款只有$26,660億,而認可機構貸款卻有$41,210億,淨貸款$14,550億,當年GDP約$13,730億,貸款 > 存款約1997年GDP 的1.1倍。2014年12月,存款有$100,740億,貸款$72,760億,2014年末淨存款約$27,980億,是2014年GDP 的1.3倍。若考慮今日擁有的豐厚存款及存貸兩者之間的差異後,這個今天所謂什麼家庭債務佔GDP 約6成的說法是否已變得毫無意義

    若然今天香港市民及政府並無「借大左」及擁有豐厚的儲蓄,大家要認真考慮一下強美元是否能衝擊到本港樓市。獨孤一味用GDP 6成去靠嚇有咩用,老實說,唔識就俾佢嚇死,識果D就真係俾佢笑死,實實在在搵多D地、起多D屋好過,「驚方」用得多冇用架,咪搞到冇哂公信力,為咩呢?
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 樓市分析員發表於 2015-6-4 04:36 PM
  • #7
  • 汪生,今天好多人仍接受不了香港擁有強橫經濟實力的事實
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  • 樓市分析員發表於 2015-6-4 04:33 PM
  • #6
  • 2011年人口普查,香港有123.4萬個家庭居於自置單位內,其中6成家庭是居於沒有按揭的自置單位
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