29/03/2012
我對投資香港樓市的看法
特首選舉終於塵埃落定,梁振英先生獲選為下一屆特區行政長官。早前大家一直熱烈討論各候選人當選後對本港經濟的影響。房地產和金融一直都是香港兩大經濟支柱,因此筆者相信無論誰當選,都不會動搖它們。今天想與大家分享一下我對樓市的看法。
過去幾年樓價雖然一直攀升,但市場上出現了一個有趣現象,就是很多金融界的專業人士都沒有置業,我身邊的同事就是一個好例子,這跟大家以為從事銀行業,在銀行打工的,應該會利用員工特惠樓按息率去供樓的想法有出入。原因很簡單,現時的樓按息率處於歷史的低水平,銀行員工優惠利率跟市場內一般樓按息率差不多,數年前當市場盛行以HIBOR為按息基準時,市場按息更較員工優惠率低,純粹因息率優惠而入市的誘因不復存在久矣。
另一個主要原因是銀行及金融從業員經歷了1997年亞洲金融風暴,隨後的樓市大跌,2003年沙士,環球銀行業的收購合併活動,精簡人手,以至2008年金融海嘯及現時的歐債問題,不管是投資銀行或零售銀行從業員,他們的就業安全感大幅降低,銀行中人跟金融市場的脈搏緊密相連,太貼市反而不敢入市,因此而租樓或等待樓價大跌才入市的同事和行家大有人在。
內地資金固然會繼續是香港樓房的捧場客,但其實香港本土在過去十多年確實累積了相當大的潛在購買力。當中包括父母購買住宅給子女,這亦是另一股不容忽視的力量。
除了用家需求龐大外,希望透過樓舖作投資出路的意欲似乎亦不斷增加。過去幾年,經濟和市場的負面因素不斷湧現,但現實的環境是利率低企,本港通脹率則高於6%,當大家以靜制動,我們的現金購買力卻日益貶值。所以愈來愈多人要尋求突破,陸續購入商舖、寫字樓和住宅等資產,目標是要抗衡負利率的蠶食。因此用家和投資者的剛性需求(Rigid Demand / Inelastic demand)都是本港樓市的重要支持。
香港的經濟相對地較歐洲或內地佳,原因是香港已經啟動及即將落實的基建項目計有數千億港元之巨,香港在港珠澳大橋的興建出資接近港幣150億元(還有港幣220億元的融資安排)、香港至廣州高鐡合共港幣670億元、地鐵沙中線及港島南線合共港幣460億元,還有東九龍發展和西九項目,如落實機場第三條跑道,投資金額再增加港幣1300億元,這些投資皆會支撐著香港未來的GDP增長。
若想抗衡通脹但又不想購買物業,個人認為大家可考慮購買債券或債券基金。一般買物業收租的回報大概3%至4%,但交易成本較高,維修及差餉等支出都會影響回報,此外物業的流通量亦相對較低。相反,一般較保守的債券及債券基金都有3%至7%回報,較進取的更可達雙位數,交易成本亦遠較物業便宜,沒有經常開支,其中美元計價的債券流通量亦甚佳。
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