土地供應專責小組（小組）為期4個月的公眾諮詢進入最後一個月。小組實是令大家驕傲的一群港人，他們不辭勞苦、任勞任怨做了1年義工，絞盡腦汁之餘還需面對各種背景、各有堅持的人士和團體，任勞任怨任罵！同時為香港未來30年的土地供應進行了有史以來最巨細無遺、透明公開的「全身磁力共振」，讓相信實證為本的筆者及廣大市民可用高質素據作客觀討論，實值得社會致以衷心致謝。

　　對筆者而言，是次「土地大辯論」有3個重要信息，並得出一個駭人結論︰香港的土地短缺情況有如熊熊烈火，正把社會經濟的和諧穩定房間燒個通透！

　　首先，小組基於政府《2030+》的規劃，指未來30年（2016至46年）土地需求共4,800公頃，但供應只有3,600公頃，因此短缺1,200公頃。但這1,200公頃短缺不是平均分布（即首10年400公頃、20年短缺800公頃餘此類推），而是今天至2026年已面對800多公頃的短缺！而即使18個土地供應選項的4個短中期選項全數落實，未來8年仍要面對400公頃的土地短缺！之後的短缺或增或減，則仍要視乎各發展項目會否出現延誤。

　　但社會對於土地短缺的規模和急切性，若非視而不見，就似乎是一知半解！例如，有人仍抱著「棕地優先」、「一吋海也不能填」等教條式的堅持。這好比身處單位明明已經燒起大火，本應是不由分說、百管齊下利用所有水源撲火。但房內的人仍爭論「用鹹水救火會否令木製家具發霉﹖」、「用水喉水會否不夠乾淨﹖」，結果有人提議「不如用蒸餾水救火」一樣荒謬，完全紙上談兵、脫離災難這現實！

動用所有方案 在不同層面造地

　　雖然近日社會對個別選項，例如填海的討論變得熱烈甚至支持，但填海造地動輒需時10多、20年，實在是「遠水」，對正猛燒的「近火」幫助有限。筆者絕對支持大規模填海，但土地供應是個「all hands on deck」（全體總動員）的危急情況，所有可行合理、尤其是短中期方案都應積極支持，絕非單一方案就可以一蹴而就解決土地短缺問題！

　　再者，《2030+》的土地需求，肯定是過分保守。小組以至社會要切記不能以為「填夠」1,200公頃便可以「收工」。先看歷史，由1985至2005年的20年間，香港每10年開發約5,000至6,000公頃（250至300個維園）土地。更早的年份數據從缺，但回想我們自70年代至2000年陸續建成9個新市鎮，可以推想過去50年香港造地的運行產量（run rate）只會有多無少。但最近10年（2005至15年）卻大跌9成至只有400公頃（20個維園）！相比之下，《2030+》指未來30年供應目標為4,800公頃，即土地的運行產量由每10年6,000公頃，大跌7成至每10年1,600公頃，無論如何都解釋不了。因為人口結構還是社會經濟環境，都不可能在10多年間出現數以倍計的變化，1,600公頃與常態需求6,000公頃，是近4倍的錯誤低估！

　　若我們希望在10年內追回過去10年的落後，同時「如常」保持土地產量為每10年開發6,000公頃土地，那10年間（2016至2026年）的需求便高達11,600公頃（6,000x2-400），即7倍運行產量的1,600公頃了！

　　而且，造地從不能只做到「啱啱夠」便算，因為香港已經15年沒有土地儲備。地需求面對的變數多而巨大，若不留緩衝空間（buffer）絕不合理。考慮到造地需時，每10年預留3至5年的緩衝不算過分。按每10年6,000公頃的正常產量計，3至5年的緩衝就是1,800至3,000公頃。

　　更尤甚者，政府估算還未有考慮提升市民生活質素。例如公屋平均輪候時間已突破5年；公立醫院則不分冬夏，流感期永遠爆滿；商業租金持續高企等，但在計算土地需求時，卻沒有考慮把縮短公屋輪候和醫療等候時間、控制租金等目標。這是個完全不合理的願景和假設，政府估算未來30年只有4,800公頃的需求，等同繼續「壓迫」市民！

　　如上所述，未來10年隨著大灣區、一帶一路等國策支持，國家經濟長動力肯定會令香港經濟持續繁榮，只會增加對本港住宅和商業空間的需求！人口結構上，一家三口要一廚一廁、一個人住（不論是離婚還是單身子女）也是要一廚一廁。加上人口老化，家中可能需要多一張輪椅、走廊門口要加闊，社區內需要更多醫院、安老院等，難道不需土地？

需求只會續升 工商醫教未顧及

　　再和臨近地區比較，香港總土地面積（110,000公頃）其實比新加坡（70,000公頃）大6成，但香港已發展土地只有24%（26,400公頃），新加坡卻達73%（51,100公頃），面積比香港大近1倍！香港人均GDP和新加坡相差不遠，人口還比新加坡多170萬，但人家的使用土地卻是香港的2倍，可想而知港人對土地的需求是何等遏抑！

　　從最宏觀角度看，新加坡令香港人人稱羡的組屋政策，單是要令港人可以追上新加坡的生活水平這一點，即使人口不再增長，便已要把香港已發展土地在今天的基礎上「翻兩番」﹗

　　又例如，香港人均居住面積只有不足170呎，比新加坡的270呎少4成、只及深圳300呎的一半左右。根據時任發展局局長陳茂波，若我們想增加10%（17呎）人均居住面積，需要額外1.7億呎的總樓面住宅面積。除以5倍地積比率，便是320公頃-相等於整個啟德新發展區的面積。這還只是住宅面積，還未計及道路、學校、公園、醫院、工商業用地等基建配套的所需土地！以住宅佔發展面積3分1計，10%的人均居住面積提升便是1,000公頃土地。若我們想增加1倍（追過深圳的300呎），又是10,000公頃！

　　事實上，現時樓市中只有1.2%為非本地買家，是有史以來最用家主導的市場！換言之，我們已「無場可清」、也無外人可以「賴」。土地房屋問題，只能靠自己解決。考慮到以上種種，即使團結香港基金的建議能落實，把本來1,000公頃的「東大嶼都會」規模擴大至2,200公頃，「表面上」填滿政府估算的1,200公頃「缺口」，但其實距離我們真正的土地需求目標，仍是路漫漫其修遠兮，要全社會上下而求索！

　　觀乎現時本港工、商、住、醫、學樣樣空間爆滿，社會和政府在覓地時絕對不能手軟，任何方案都要考慮，更不能孤注一擲。例如，在填海同時，能否做「跨時期換地」（inter-temporal swap），今天發展部分生態價值低的郊野公園或綠化用地，但政府承諾在填海地上提供交通接駁更佳、綠化程度更高、生物多樣性更好的新郊野公園？

解決劏房問題 讓港人活出尊嚴

　　在7年前，香港黃金五十協助社區組織協會舉辦劏房相片展覽，當時一位80後研究員訪問一個劏房爸爸，說因為劏房空氣不流通、氣溫動輒高達30多度，因此兒子每晚要睡公園。這位年輕研究員撰文指，發展就是「為了9歲孩兒回家睡」﹗

　　如今，7年過去了，社會縱然不斷努力地覓地建屋，但今天這孩子即將17歲，這期間相等於40間學校學生的4萬個孩子只能在廁所旁的上格床讀書！發展不再只是為了他可以回家睡，而是為了下一代能在正常、有尊嚴的環境中成長！