今個星期，筆者為照顧一位已離世好友的病重父親而飛到英國。期間，筆者留意到BBC的一個電視節目“World Busiest Cities”（世界最繁忙城市），第一集便介紹香港，當中有一大段劏房的採訪，直指在居住地獄中的港人慘況。

　　正如筆者上周提過，香港房屋問題已到了一個「禍延三代」的地步。對近100％的年輕人而言，無論他們讀書成績及工作成就如何卓越，若他們的父母沒有物業，不能資助首期，置業根本是個沒可能實現的生活最基本要求！甚麼香港的美好未來，根本沒他們一份！若想得再長遠一些︰很多人一生打拼，也是想退休後生活無憂。但若一個人退休時仍未置業，便等於長憂生活開始，要一直捱貴租及加租直到離世一刻，而壽命愈長恐怕只會因棺材本蒸發而誘發憂鬱。

買樓鎖定成本 減後顧之憂

　　相反，置業可鎖定一生的居住成本，完成按揭後就算有幸活得遠超自己估計，直至百年歸老時居住也是免費，這原來亦是退休準備的一部分。筆者與今次送別的95歲友人父親談起他也認為是幸福的一生，也是因為儘管他只是一位終身「行beat」的bobby（英國警察），但也能早日上車，還供了兩個兒女上大學，及退休不用租樓的後顧之憂。要說「生涯規劃」，相信他絕對是個成功例子。

　　因衣、食、行的使費還可能靠「積落」的年金類資產派息支付；唯獨是「住」，在今天人均壽命愈來愈長的大環境下，誰也說不準交租的日子會有多長及每年租金的漲幅，但誰也不想因計錯數，而要晚年「瞓街」！如果說要年輕人有妥善的「生涯規劃」，這概念恐怕亦應愈早教育愈好，不能隨口講句「不做樓奴」就可逃避。

　　可惜，如筆者上周所述，低收入的單身青年，即使由18歲開始輪候公屋，至少都要等30年，即48歲後才能上樓！即使高收入的年輕家庭，例如月入5萬元、全港最高收入的16％，若單靠自身努力，同樣都要儲蓄近30年才夠首期置業！更尤甚者，在這段儲錢的期間，他們想買的單位，可能已被另一個擁有物業的父母幫助兒女買了，推高樓價。

租金大幅急升 催生出「劏房」

　　假設一個年輕人大學甫畢業，在25歲時便賺到年薪百萬（月入8萬元，或全港最高收入的10％）並開始儲錢買一個600萬的單位，若樓價在5年間，像過去10年般每年升12％，他也要儲足25年，即是50歲時才能「上車」﹗而且他還要承擔長達30年的按揭，供完樓都已年屆80！試問有多少年輕人，能在25歲便賺百萬年薪？所以，上樓大計，對無殼父母的兒女，絕對是個下一世換了有樓父母才有望達成的功業！

　　首期目標可望而不可及，買不到便只有租樓。數據上，過去20年，中、小型單位（差估署A、B類單位）的租金升幅，大致跟整體租金的升幅同步。但最近7年，因追不到樓價升幅而被迫租樓的年輕家庭大增，令中小型單位的租金爆炸性上升，並大幅拋離整體租金升幅20至40個百分點。這正是房屋供應完全追不上需求的鐵證。

　　租金愈來愈高，到有人連一個完整的單位也租不起的地步，自然便催生出「劏房」。今年5月，報載屯門有80呎的唐樓劏房，竟錄得呎租65元，比九龍豪宅凱旋門（呎租50至62元）還高！筆者還記得兩年前在一個土地發展的論壇中，聽到資深測量師溫文儀先生講述他作為長策成員，探訪劏房居民的感受。在劏房中碰到一位30來歲年輕租客的他說，從來沒有想象過，好好一個年輕壯男，居然可以有一張全無表情、空虛的臉。在臉上，他看不到一丁點對生命的期盼和未來的希望，「行屍走肉」（walking dead）恐怕是最可怖，但也最貼切的形容。

通脹高踞不下 退休難安穩

　　可怕的是，今天居於劏房的人數幾年內已增至20萬多，勢想不到44年前「72家房客」的苦況，在這麼多年的社會進步後，卻在這10年間以「悲慘版」重演！當供應遠遠不及補回過去10年的大落後，而各階層的剛性需求繼續將樓價及租金推高，住在沒窗口、晝夜不分、基本安全都成問題的劏房苦民，亦只會如山火般蔓延及倍增！

　　租金續升的另一個直接衝擊，是通脹高踞不下。因為香港有近一半的通脹，都是由住宅及商業的租金升幅而來的。這令我們的退休人士「老本」愈來愈「唔見使」。

　　若一般打工仔65歲退休，85歲才離世，其退休金儲備便要「搣」夠20年！

　　而且，樓價急升下，新的私樓愈建愈細，200呎、甚至100多呎的單位都有！難怪被戲稱「納米盤」。美其名是配合市場需要，其實就是為遷就買家負擔能力，把單位的整體金額（lump sum）壓縮的結果。筆者不明白，為何香港的規劃標準，對車位有最小面積限制，反而人的居住面積反而沒有下限？為甚麼應該以人為本的社會規劃卻見不到人的蹤影？為甚麼我們這麼輕易便把會將活人靈魂蠶食的劏房式建築合理化？Is this right？

凝聚發展共識 拓土地建屋

　　筆者希望港人都能「上心」來面對這個社會最大、禍害3代、關乎香港能不能有一個公義未來的最關鍵議題！事實上，按每平方公里已發展土地計，香港的人口密度是倫敦、紐約、北京等大城市的5倍！雖然香港的人均GDP是印度的近30倍，但擠逼程度卻和孟買差不多！今天看來，我們這富裕一代在生活質素、個人空間、上流/上樓公義等極重要層面，明顯地為社會作了一個絕對錯誤的決定。此刻，我們更應深切反省，當差不多全世界都愈住愈好時，我們卻背道而馳，把這個愈來愈爛的房屋攤子，強加於年輕一代令他們的環境更嚴峻、辛苦！

　　所有客觀數據，都同意BBC及各界指摘本港房地產的畸形。筆者相信在香港萬惡之中，一定以「不造地發展」為首！可惜市民似乎仍沒聽到特首林太所言，香港不是沒有土地，而是沒有共識，缺乏用地、造地的決心！

　　然而，筆者相信世上無難事，只怕有心人︰當你看罷這些嚇人的數據，撫心自問，你想我們的下一代怎樣生活？你又能否做一個有心人，不再視而不見，發聲支持政府廣闢土地，重新建設一個更人性化、更公義及住得舒服開心的香港呢？