過去6年多，筆者一直忙著和「香港黃金五十」10多位在普通家庭長大的80、90後年輕人，研究一連串與其將來有莫大關係的經濟、公共理財、醫療、人口等政策；亦因此沒花時間研究以往頗熟悉的房屋問題。直到近來，WhatsApp群組內多個年輕人熱衷討論要到深圳工作及置業；又從一位有近20年「師友計劃」（mentoring）經驗的好友口中，聽到她一名現已40歲的前學員（mentee），雖然早已成家，但一直不能儲夠首期在港立室，剛剛放棄了香港，一家4口移民澳洲，筆者才打開鋪了塵的spreadsheet（試算表）、注入新的數據來看看現時情況。

　　分析結論已絕對明顯︰房屋短缺對社會及經濟的影響已超越臨界點！如市民還不充分明白這禍害對社會每個家庭影響之深和廣，未來5年貧富差距、社會不公義、由租金上升引致的通脹，只會比現在劇烈惡化，處於水深火熱的無窗劏房居民只會倍增！只有市民大眾能將議題「上心」，面對客觀事實、不迴避問題，達成為全港市民大量造地建屋的共識，並為香港作出一定困難的取捨，年輕人才能有個像樣的將來！

收入難追樓價 青年上車無期

　　完全不能實現的上樓夢，對低收入青年來說更是一場愈來愈長的噩夢！公屋非長者的一人申請數目，由10年前的3.8萬宗，大增2.4倍到12.9萬宗！單身青年即使由18歲開始輪候公屋，至少都要等30年，即48歲後才能上樓！更甚者，即使高收入的年輕家庭亦難逃無樓厄運！以今年50大屋苑的平均呎價計算，一個實用面積450呎的兩房單位索價600萬元。假設一對年輕夫婦，兩人的月入合共5萬元，等於全港家庭月入中位數2.5萬元的兩倍，亦是全港最高收入的16％。假設他們每月付出衣、食、行、租、孩子教育等支出後，仍能儲起收入的15％，在沒家人支持下，要負擔上述600萬元的單位，要儲足29年（見表）！

　　即使月入8萬元（全港最高收入的10％）的家庭，也要儲14年；惟有家庭月入10萬元（全港最高收入的6％）的家庭，才可望在10年內，單靠自己「上車」。要謹記以上還只是假設樓價在今天水平停住不動，「等」這些年輕家庭置業。若樓價未來5年每年升5％，上述家庭便需多儲3至9年。過去10年，樓價的年均升幅不是5％，而是12％！若以此升幅推算，絕大部分家庭所需年期長達四分一甚至半個世紀，根本不切實際！換言之，除非他們的父母本身已有物業或其他資產，可資助部分首期，否則今天香港一整代的年輕人，收入較低的上不到公屋，收入高也無望置業！當我們窮幾代人的努力為孩子造出教育同一起跑線，而當一群在低收入家庭長大，勤奮努力、有大志成功考進大學、繼而事業有成、理應上流力最強的年輕人，都要用難以想像的時間來儲錢置業，這公道嗎？

除非父母資助 高收入難置業

　　原來，居者有其屋如此卑微的人生要求，早已被「父親有沒有樓」起跑線決定。無論你怎麼勤力讀書、努力工作，學業及事業上的成功也不能幫你成就置業夢！而這不公不義的「世襲」上樓楷梯，在未來10至20年會延續至另一代。孫子唯一有機會置業的途徑，不在乎自己的努力，而在「爺爺有沒有樓」！我們實在是時候問，Is this right﹖（這樣對嗎？）

　　港人習慣嘲笑日本人要用三代人供樓，但今天香港不是一樣嗎？當父母們要用自己的退休金資助子女置業，難道年輕人都願意見到退休父母，本來可每年享受3次郵輪假期，變成3次天星小輪嗎？「養兒一百歲，長憂九十九」是形容父母愛子女的說法；難道做父母的，在供書教學後，還要先幫子女、孫兒「上車」，「長供九十九」才可離開人世？

　　早前推出的一個荃灣新盤，在周三有4伙「撻訂」單位重推，竟吸引1,300組買家「打蛇餅」搶購！一個人在事業上奮鬥30年的最大成就，竟是供完一個200呎的斗室，Is this right？事實上，香港的人均居住面積只有170呎，新加坡比我們大六成，中國更是我們的兩倍！今天的女士可能想要walk-in wardrobe，男士則想要地方多買一台電腦、大電視等等，很難想像隨著生活水平提升，我們的居住面積竟然愈來愈小！幾年前，香港的離婚率只是全球十大，最近卻躋身三甲。筆者不禁想，有多少離婚是由於居住環境過分擁擠，及令人透不過氣的儲首期、供樓壓力引發的家庭爭拗所致？

　　更令人氣餒的是，連政府的長遠土地規劃策略《2030+》中，也似乎完全向這個惡劣情況投降！《2030+》提出的願景，完全沒有改變、提高人均居住面積的目標，反而提出增加人均休憩及公共用地來給我們一丁點希望！這豈不是說，我們實在無法增加市民家中的面積，只能叫大家多用公共設施嗎？但難道我們要對下一代說，家中地方不夠，要溫習就到圖書館吧！你想多點私人空間，那得往商場逛逛！難道我們家中廚房不夠大，日後就要到公共公園圍爐燒烤嗎？Is this vision right？

　　講到底，要解決房屋問題就需要土地。引用團結香港基金的數字，香港在過去10年的土地開發規模，比之前10年大跌9成！換言之，若要在未來10年一次過追回落後，便等於要用過去10年的20倍速度造地，才能「打和」。但何以很多在香港一切行之有效的造地方法，在今天都恍似舉步維艱？東大嶼都會填海計劃能容納70萬人口，居然到現在連前期研究的錢都未有批出！新界東北、西北等開發新市鎮的計劃，又往往遇上所謂「不遷不拆」的訴求。若40年前人人都「不遷不拆」，今天我們還會有沙田、大埔等重要的新市鎮嗎？

理解客觀現實 積極開發土地

　　還記得特首林太參選時提過，自己小時候要在「碌架床」上做功課，到今天50年過去，林太早已不是小學生，但我們仍有數以萬計的孩子要在「碌架床」上做功課！正如特首在土地供應小組開會前說，當有近20萬人仍活在環境極度惡劣、可能連窗也沒有的劏房，我們是否真的就不能在維港以外再選址填海？真的就不能發展郊野公園的邊陲？筆者認為，反對者不應到小組開會現場抗議，而應直接向正輪候公屋的劏房住戶交代。

　　筆者明白，土地供應是個敏感議題，容易牽動情感，甚至讓人煽動仇恨。但筆者作為分析員，只懂分析數據，不信仇恨有價。

　　所以未來幾周，筆者只能闡釋更多客觀事實和證據，希望幫助大眾以實證為本，有充分資訊為香港未來作正確的決定。