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30/05/2016

假上流,真基層

  • 林奮強

    林奮強

    前香港行政會議成員

    曾任瑞銀環球資產管理董事總經理

    2011創辦非牟利政治研究智庫組 HKGolden50

    致力研究香港未來的發展藍圖

    盛衰關鍵

    逢周一更新

  上星期社聯發表研究指,本港年輕人有「假上流,真基層」的情況。其實,隨著發達經濟體因人口老化和債台高築,逐漸步入長期低增長時代,不止香港,恐怕全球的8、90後都將面對上流動力不足的問題。

 

 

政府部門審批程序反覆,令本港的房屋及基建發展進度嚴重滯後。(資料圖片)

 

  而在樓價高企的香港,年輕人除了覺得「上流」難,「上樓」固然亦是大問題。早前我與一群有30多年經驗的建築業老行尊,談及香港的樓價高踞不下的原因。簡單地表達:樓價=地價+建築費+利率+發展商利潤。假設低利率及利潤要求不變,影響樓價的關鍵因素便是地價和建築成本。

 

  而香港的建築成本之高,卻偏偏在世界上數一數二。去年底國際建築顧問公司Arcadis的研究指香港建築成本是亞洲之冠,比重視防震的日本還高,在全球更排行第三,僅次於倫敦、紐約。但明明環球通縮,中國的銅、鐵、水泥價格更下跌四、五成,本地建築費本應向下,為何逆全球大趨勢而上升?席間行內的專家指工資只佔建築費約三分一,因此薪金上升並非建築費暴漲的唯一因素,反而緩慢的官僚審批程序(red tape)複雜所帶來的工作效率低下(inefficiency)才是元兇。

 

地價下調難抵建築成本增

 

  所以若審批延誤仍不受控制地加劇,建築成本也會不斷抽升;那麼即使政府讓地價下調至零「賤賣」土地,(正如有發展商指地價已跌至每呎2,000多元,比杭州最新地價還低,亦令政府「支持高地價政策」的指控不攻自破),建屋成本以至樓價也難以下跌。可惜,今天公共政策討論動輒把議題政治化,卻忽略了問題的核心和真義﹕例如近日新界收地問題,因為當中牽涉發展商,社會的討論便轉移到「地產霸權」之上,而忽略了明明有私人土地被佔用多年;以至東北新市鎮發展可帶來數以萬計的公、私營住宅單位。

 

  同樣地,官僚審批程序的效率問題遠不及「官商勾結」、等容易上口的口號煽情,社會並不會太熱烈討論;但它卻確實是急劇地打擊本港競爭力的大問題,亦已為社會經濟造成「全輸」局面:⑴樓價高企,年輕人嘆「上車」無望;⑵審批程序同時影響公私營房屋供應,公屋落成慢了,基層上樓無期;⑶商業硬件落成慢了,推高租金,外商卻步,青年「有才無工做」,自然上流力欠奉;及⑷政府地價收入縮水,遏抑了扶貧助弱的資源。樓價不理經濟死活上升,但政府收入卻減少的形勢已成定局。

 

城規制度的繁文縟節過多

 

  土地發展的審批程序緩慢,箇中原因離不開城市規劃制度的繁文縟節過多、審批的官員態度僵化,欠缺靈活彈性;以及部分法規追不上時代變遷與社會需要等。舉個例,審批部門如屋宇署及地政總署在審批圖則時,都有服務承諾甚至法定時限,要在限期前完成審批。本來這應是「上限」,實際情況卻變成審批往往都只趕在限期前完成—但明明不同發展項目規模不一,沒理由一個3座大廈的屋苑,和一個只建3間房屋的發展,審批的時間居然會一樣。背後似乎反映主審官員只按本子辦事,沒有靈活地因時制宜,加快審批。

 

  又例如,本港有大量「綜合發展區」(CDA),這些地皮上的任何發展都需要提交「總綱發展藍圖」供城規會審批。而有關審批卻沒有清晰客觀的準則,而且任何微細更改,都必須重新遞交新申請,費時失事。正如去年團結香港基金的研究指出,本港仍有待批核的CDA土地達200公頃,凍結近10萬個住宅單位供應,無助紓緩極其嚴峻的房屋短缺。而本年初,港大的另一研究亦有類似結論。

 

  又例如,現時的法例基於消防安全,規定安老院的高度限制為24米;然而醫院卻沒有類似的限制,可以建成20至40多層的高樓—雖然兩者同樣都住著行動不便的人士(長者及病人)。面對迫在眉睫的人口老化,社會對安老院宿位需求與日俱增,是否應因時制宜,放寬相關的限制,務求地盡其用﹖

 

  若和區內其他城市比較,中山將以80億元興建面積80公頃,相等於2.5個香港海洋公園的航天樂園;類近的造價,在香港連一間瑪麗醫院的重建也造不到(逾90億元)。再者,香港迪士尼的第二期發展計劃卻遲遲未落實,令旅遊業飽受挑戰,包括橫琴長隆、上海迪士尼樂園、未來的北京環球片場等。

 

基建超支 錯失發展良機

 

  繁複的規劃及審批程序不單白白令香港錯失發展良機,更令基建超支,令政客把「基建大白象」口號掛在口邊,挑起社會矛盾。但事實是,交通基建是投資而非開支,為香港帶來客源和商機。今天的投資,是為了建立未來60年稅源的基礎,換言之也支持了未來數十年的社會福利。

 

  香港今天其實早已強敵環伺,對我們的商機虎視眈眈:我們已因沒有創科政策配合,把明明起源於香港的無人機公司大疆白白送給深圳;而明明會展場地極為不足,年年「趕客」時,亞博館第二期的發展卻又耽誤多時,勢把會展旅遊業的機遇送給橫琴;商場、酒店供應不足,旅遊業勢敗於澳門;就連金融業機遇也隨時輸給前海、上海!

 

  過去170多年,香港的發展機遇吸引無數人才「尋找他鄉的故事」,如邵逸夫、李嘉誠等。逆水行舟,不進則退。為了年輕人上流,基層家庭上樓,香港必須急起直追,加快發展,包括優化各項官僚程序,否則我城的肥水就會流到別人田,更因審批效率愈來愈差而糟蹋了年輕一代的上流力及上樓力,香港便會由「尋找他鄉的故事」的目的地變成起點;因為讀書最多的8、90後將被迫離鄉別井,令香港變成老人村,令我們欠缺資源支援老弱傷殘而陷入長期衰落,恨錯難返。

 

轉載自: 晴報

 

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  • 六十後男士發表於 2016-6-5 11:01 AM
  • #9
  • 政棍, 爛傳媒和假學者, 當然刻意煽動.
    可是, 香港也有萬多蠢貨, 既接受基本法offer,
    留港生活, 卻不肯尊重合約精神, 偏要以個人理念,
    動搖基本法.
    證據是昨日警方公佈, 有二萬人參加六四晚會.
    扣除混水摸魚的政棍, 依然有萬多不滿共產黨, 不滿共產黨透過行政長官管治香港特區的安排.
    這萬多蠢材, 叫了廿幾年結束一黨專政, 捐了幾萬至幾十萬錢,
    (每年幾千計), 結果怎麼樣?
    共產黨管理的中國越嚟越強, 地位越嚟越穩固.
    肥了對捐款上下其手的政棍, 撕裂了中港關係,
    破壞了社會和諧, 摧毀了香港競爭力,
    養出了離地年青人.
    唱高調的民主中國從來沒有來過.
    全部香港人, 為這萬多六四癡埋單, 悲哀!

  • 引用 #8 尋常百姓 發表於 2016-6-5 08:39 AM

    追尋原因 , 有好大部份係因為民粹高漲 , 市民被別佈用心政黨煽動 , 係又鬧 , 唔係又鬧 , 動不動叫人下台 ...
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  • 尋常百姓發表於 2016-6-5 08:39 AM
  • #8
  • 追尋原因 , 有好大部份係因為民粹高漲 , 市民被別佈用心政黨煽動 , 係又鬧 , 唔係又鬧 , 動不動叫人下台 , 咁就做成官員要有自保策略 , 到頭來 , 受害既都係我地的 尋常百姓 .

  • 引用 #7 尋常百姓 發表於 2016-6-5 08:28 AM

    社會環境唔好 , 政府就唔應該將個標準揸得太高 , 標準揸得太高就樣樣問題都解決唔到 雖然立法而嚴 , 但 ...
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  • 尋常百姓發表於 2016-6-5 08:28 AM
  • #7
  • 社會環境唔好 , 政府就唔應該將個標準揸得太高 , 標準揸得太高就樣樣問題都解決唔到 雖然立法而嚴 , 但執法而寬嘛 . 要知道高標準係要用錢去堆砌既 . 一味睇住條文黎做 , 保護自己既官位 , 少做少錯 , 唔做唔錯 , 結果就一事無成 .

  • 引用 #4 jutice 發表於 2016-6-1 02:42 PM

    林先生的文章很有質素,分析詳盡,言之有理,最難得是知人所不知,尤其是官場的僵化和鬆懈,如CDA待批、建 ...
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  • hongkonger發表於 2016-6-3 12:18 AM
  • #6
  • Instead of action first, questions later; we have questionaires first, consultation with all the stake-holders second, raising the public awareness of the issue third, forming a committee with consultants fourth(must be overeseas, preferably white and from one of the prestigious BIG firms), wait for the committee's report fifth, debates in Legco sixth(assuming no filibusting), legislation passed seventh, then and only then we take action(if we are not too late).
    If HK has democracy in the 1970's, I think that you and I will still be living in the shantytown at Diamond Hill, at the mercy of the Legco and other "stake-holders".
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  • hongkonger發表於 2016-6-2 11:55 PM
  • #5
  • This is the dear price of "democracy"---those claiming they have the right to oversee the govt as they are democratically elected and the govt officials are not. So what are the defence of govt officials---follow the rule book every step of the way.
    Thus we have lack of flexibility by govt officials in executing the policies as any deviation from the rule book may mean overstepping into other department's boundry or if Nything went wrong, the official WILL become the target of a witch-hunt by the democratically elected overseers, who as we have seen from our Legco, can act like sharks smelling blood in the water.
    Nobody want to stick his neck out and everybody want to play safe.
    So safe that the whole society become stagnant and banal. The zest and energetic vibe of this homeland of us are gone, and in place of this former "paradise of adventurists" is the present "promised land of the democrats---rules and regulations which if they did not kill you, they will sure suffocate you!"

  • 引用 #2 一成 發表於 2016-5-30 10:03 PM

    假如我是一名年輕人,我有一個好簡單的夢想,賣手飾,但沒有錢租舖,政府又唔俾擺街,你叫我可以怎樣? 以 ...
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  • jutice發表於 2016-6-1 02:42 PM
  • #4
  • 林先生的文章很有質素,分析詳盡,言之有理,最難得是知人所不知,尤其是官場的僵化和鬆懈,如CDA待批、建立安老院受制於消防安全法例、商機斷送強敵之手等,都是内幕。末段作者愛港之情,尤其懇切感人。
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  • 六十後男士發表於 2016-5-30 11:16 PM
  • #3
  • 多謝作者, 提醒殖民餘孽, 阻住地球轉.
    我補充:殖民地行政思維, 造成政府與中小企搶寫字樓,
    搶貴租金, 最終引發成本增加, 降低競爭力.
    這麼多荒廢小學, 執一執就可作政府辦事處.
    這麼多天橋底, 放個貨櫃, 可作臨時辦公處.
    新界這麼多官地, 放幾個貨櫃作辦公室, 也可.
    為甚麼偏要在貴重地皮蓋政府合署?
    為甚麼狂租辦公室?
    政府遠出土地, 蓋甲級寫字樓, 便可壓抑中環地價,
    降低企業成本, 增加競爭力.
    殖民地政府不敢做, 因為會影響中環大地主 - 置地利益.
    可惜, 回歸後, 餘孽依然沿用殖民地方法.
    納稅人高薪白養廢人.
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  • 一成發表於 2016-5-30 10:03 PM via mobile
  • #2
  • 假如我是一名年輕人,我有一個好簡單的夢想,賣手飾,但沒有錢租舖,政府又唔俾擺街,你叫我可以怎樣?

    以前有很多人從木頭車做起做到入舖,點解我唔可以從木頭車做起?係咪淨係富豪先至可以做生意?
    ###
    這些就是握殺了年輕人的空間,握殺了年輕人的夢想。他們需要的,政府不能給他們?一個牌照、一個空間。他們的生計不想求助,但他們真的並沒有其他辦法,希望政府給他們一條路。
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