08/03/2013
樓盤大劈價 政府重奪主場後的新秩序
有發展商將旗下樓盤大劈價出售,為市場新秩序開了第一槍!雖然其他發展商暫時表示無意跟進,但是市場已經由大、中、小業主互相鞏固的「正和遊戲」,改變為各自修行的「零和遊戲」了!以前發展商樓盤不憂賣自然「揸價」,現在為何要出劈價手段促銷?顯然是因為政府不斷出辣招,增加了市場的成本和風險,令買家少了!各辣招雖然不會減低剛性購買力,但因羊群心態而來的柔性購買力卻可以大減,相信這是政府重奪地產主場地位後的新秩序了。
正當中國舉行全國人大及全國政協會議前,香港政府宣佈取消勾地政策,雖說表面及實際分別不大,但在政治上我認為是一個政府重奪市場的象徵。如果說國家正針對地區霸權,望在各省市重新格式化利益分配的話,取消勾地就是香港政府重奪房地產主場的重要里程碑,而各項辣招其實是測試中國經濟的調控概念,即是借機抑制有資產者的經濟活動,而資助無產者去擁有資產的機會,從而達到更佳的財富分配,令貧富懸殊的矛盾減少。
我認為,其他發展商就算不跟風減價,相信也會推出優惠搶客。而事實上,因為樓花的呎價遠高於現樓,除非是貨尾單位,否則就算減了價也並不起眼,顯然政府的樓市干預措施是透過增加風險和成本,而令買家的數量少過供應。如果這情況繼續,這麼市場便由「供不應求」變為「供過於求」了!會否發生其實已操縱在政府的掌握之內了。
如果一手樓持續減價,二手業主亦會跟著減,問題是跟進幅度而已,但劈價的危險處,正是在於一發難收,尤其是小業主,一開始減價便很難停止,市場將會是互相踐踏還只是微調?現在說言之過早,仍需拭目以待。但起碼市場已發生基礎性地改變,質的改變!
改變一是政府重奪主宰市場的地位,政府已有能力左右市場了,主流民意相信若再有需要政府會再出手。二是市場持份者已是各出奇謀去爭奪市場利益,而不是之前的齊齊看好只升不跌。
現在香港的房地產已算是一個在宏觀調控下運作的市場了,除政策外,政府亦在按揭上長期收緊,金管局增加銀行新做按揭加權風險比率至15%下限,這無疑已增加銀行的成本去製造人為的加息,當然在聯繫匯率下香港的加息有限,但卻足以為市場製造心理壓力,這算是政府管理市場符合期望的一例。
政府的想法不無道理,在暢旺的市場中,增加最多的其實不是剛性購買力,而是柔性購買力,這些急增的購買力正正是由於市場有濃厚期望樓市會上升,以行政手段來改變柔性購買力是有實際基礎的,但這無論如何也只是buy time,令政府有更充分的時間去應變。去除了柔性購買力後,急切需要房屋的剛性購買力仍然會繼續增加,而柔性購買力有不少最後也會變成剛性購買力。洪水不可堵塞只能疏導,最後都要靠政府的努力去滿足住屋需求。
因此,任何政策和措施也好,最重要是兼顧上車及換樓自住人士的住屋需要,不要因為按揭收緊而令他們受到魚池之災,無論資本主義或者社會主義也好,也必須確保財富轉移是在健康的新陳代謝下進行的,而且,財富較平均分配亦是解決貧富懸殊的基礎。
從短中期來看,不少項目的樓價可能會因為政府的干預而慢慢調頭向下!直至去到一個較合理的水平,然後,重新向上發展,當然小型單位是有條件健康逆流而上,或者調整得較少。
但我必須提醒各讀者,物價的上升動力都是源於貨幣的貶值,這最主要的壓力是香港政府不能做任何消除或者減弱的,雖然美國不斷出口術「佯裝」加息或者結束量化貨幣,但是美國要應付國內的資助政策甚至大興土木的振興經濟政策,似乎不可能不繼續印銀紙,所以筆者仍認為樓市長期會上升的。
一手樓減價後,細單位的二手市場減價幅度卻過敏地加大,因此在量力而為下,筆者反而認為現在是入市的時機,因為選擇多,講價幅度亦較大呢。
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