自2008年開始，筆者每年年初也會撰寫「我對樓市的十大忠告」，今年已是連續第18年，分享如下：
　
1）香港新的大都會模式將起步
　
　　香港在大都會化下，人口勢創新高。
　
　　減少依賴西方的金融中心包括上市功能，也成功回復集資功力。教育與創科之路起步，融合大灣區的新常態，也不斷改變營商環境。
　
2）租金上升正突破臨界
　
　　租務是支持樓市的最大基礎因素，隨著外來人口不斷引入，令香港人口上升，空置率不斷降低，租金繼續上升成大勢所趨。
　
3）10萬億定期存款去向左右大局
　
　　香港總存款量逾18萬億元，當中定期佔約10萬億元，其中約4.5萬億元卻只在短短34個月中受當時定期息口高企被高速聚集到銀行。這筆資金在近期減息後部分逐漸回到市場中，執筆的時候，連續兩個月共900億元的定期流出市場。這10萬億元定期資金的去向，足以影響來年的市場大局。
　
4）深度悲情會否繼續癱瘓市場機制
　
　　社會深度悲情雖然不會改變到市場結構，但可以令市場冬眠或極緩慢甦醒。悲情總有減退的一日，市場因素日益改善，正能量思維增加，始終有一日會平衡抵禦到負面情懷。所以悲情消散的時間表，就是樓市回復的時間表。

悲情減退，正能量思維增加，就是樓市回升的契機。(Shutterstock)

　
5）中美摩擦仍左右大局
　
　　中美摩擦除了隨時會發生衝突之外，同時按揭息口加減、匯率高低甚至通脹高低，亦會帶給香港福與禍。
　
6）救市政策
　
　　香港政府的「唧牙膏式」出招，以及中央的組合拳方式，會有不同效果。如何理順發展商建屋的收支平衡問題，將影響未來財務和長遠供應是否充足。
　
7）財富分配才是主題
　
　　置業人數（尤其是年輕人）有上升，才是成功的施政。
　
　　如果要增加擁有資產者的數目，不是應該掌握樓價低的時候，推出置業資助計劃鼓勵入市嗎？
　
8）發債多寡影響香港下一代
　
　　當樓價低過建築成本，政府的賣地收入就會大受影響，於是政府難免需要發債。問題是發債多寡，債券是要償還的，舉債太多，會影響下一代的福祉。
　
9）買有風險，不買也有風險
　
　　買樓投資當然有風險，但不投資的風險也十分巨大，這是機會成本(Opportunity Cost)的原則。若果樓價回升，錯失入市機會的損失，正是樓價升幅。如果是租樓人士，還要加上錯失機會和置業前這段時間付出租金的損失，甚至其損失往往比買樓面對的損失更多。
　
10）2025年樓市將由谷底回升
　
　　基於以上各種因素的考慮，筆者評估來年住宅樓價可回升5%至10%。