29/06/2023
美國樓市
美國5月的新屋銷售與上月比勁升12.2%,這是近3個月以來每月均升,使到年計升了20%(圖一)。此外,美國樓價在4月,連續兩個月上升,Case-Shiller 20城市綜合樓價指數對比上月升了0.91%,是自2022年5月以來最大升幅(圖二),是否美國經濟真有韌性?
不敢話美國經濟沒有韌性,但也可以從另個角度來看這個韌性有幾靭。
(istock)
美售房是在2021年首季後急促下滑,美聯儲局在2021年3月起加息,美售房量下跌是意料中事。到近月,市場估美儲局會減息,所以美民眾買樓意慾上升,售樓量亦見上升了,但……
美聯儲局不是謂還要加息?亦要將息率保持在較高水平一段時期?若是,減息的利好刺激,可以有幾多?不知,要看美通脹數據。但當美樓價上升時,即是美通脹亦升,美通脹如不回下,美儲局減息便無望,反之還要加息。
筆者一直認為,美CPI(通脹)的超低周期已在2020年,美對華打貿易戰、加關稅,美國之前的十多二十年低物價、低通脹期便結束,因為再無中國廉價物供應了。
雖然這個20個城市的樓價普遍上升,但其中是有差異的,邁亞密、亞特蘭大的東南方城市樓價升較多。但太平洋岸的城市樓價便見跌,西雅圖跌12.4%,三藩市跌11.1%(圖三),這易理解,因為三藩市等地,管治不佳、治安不好,自然多人搬走,樓價亦跌。
Shiller:美國樓價將跌
開發出Case-Shiller樓價指數的耶魯大學教授Shiller,日前在CNBC上表示:
「Home prices are very, very high by historical standards.」
「I would extrapolate the downturn somewhat - it's going to continue,」 he added.
「Maybe if you have a good chance to delay your purchase, it might be a good time to do it.」
譯過來是:樓價已臻歷史高水平,預期未來樓價將跌,他建議買樓宜推遲。樓價專家如是說,美國樓價韌性如何?
是否樓價上升,帶動建屋量升?不一定,圖四顯示出2023年5月的供出售屋量是跌至歷史低位,為何可供出售屋量低?原因是業主惜售。
不少業主的按揭利率是低位的2厘至4厘,但今時是7厘,如今時賣了樓,就是放棄了低息按揭。而新屋是要高了5%至3%的7厘按揭息,這個算盤打不響便自然不賣屋,亦因此推出予市面供售的屋量便減少。
可供樓少了,不代表樓價升。圖五顯示2021年3月美聯儲局加息後,美樓價便下跌,到上月見稍彈,但仍較一年前價低了3.1%。
不過,市場預期會減息,利好樓市,而當市上可供售樓量減少時,建屋商便有較大意慾去申請建屋,故未來數月的建屋批令將會上升(圖六),又會帶來經濟利好的結論。不過如按揭利率因美聯儲局要將息率企高水平於較長時期,以至要加息時,7厘的按揭利率便降不下來,這對美國房屋的韌性,就會有很大的考驗,是否有其韌性就要看就業。
圖七是美國個別行業的職位需求狀況,美政府一直稱美就業數據好,但細分下來就見到電腦軟件業的職位下跌很多、很多,他們一般都被視為高薪族;反之藍領的建築工,職位減少不多。如果美工人由建構軟件轉為做真的建築工時,其對樓房的要求將如何?
因此,無論美國樓市及美國職場的韌性,怕要看看未來數月的數據才可定論。
(投資涉風險,每投資者承受風險程度不一,務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。)
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