01/06/2017
【新共居時代】Co-living解決年輕人住屋問題?
港漂創業2年3間 最平月租4000元
去年開業的立方國際青年公寓(下簡稱立方)第三間店,位於太子,全幢6層55個房間長期入住率達九成,其中九成房間是長租,即半年以上。立方創辦人之一辜淳彬自從開太子店後,體會逆轉是甚麼意思,以前他求業主租樓,現在業主邀他租樓,「初開始時很多業主不相信我們,以為不過搞小賓館,質疑我們能否營運下去,能否交租。但我們租下來後,情況有變,尤其是太子店出現後,很多業主通過各種渠道找我們合作。」
寧租物業留資金擴充
不少業主邀辜淳彬去看物業,問他們要不要再搞一間,有業主甚至想把物業賣給他,但他指立方現時策略不會置業,反而希望把資金投放在擴充業務上,在3至5年內增至500個房間,「我們希望立方保持輕資產營運,本來可以通過合作開10間店,若資金全集中放在一幢樓上,就只能做一幢樓,必會影響我們擴充,不利我們品牌發展,買物業可能開10間店後才考慮吧。」
5年前從內地來港入讀浸大傳理系碩士的辜淳彬,直言港漂有三大需求,居住、找工作和談戀愛,他決定先解決住的問題,籌劃做青年宿舍。兩年前他在網上看到內地一間冒起的青年公寓「You+」,獲手機小米創辦人雷軍的順為資本注資1億元人民幣,複製其模式到全國。這引發他好奇,透過朋友認識「You+」的創辦人劉洋後,於2015年到廣州跟他見面及到青年公寓參觀。
該青年公寓概念跟「共居」概念相近,強調社區性,為漂泊到不同城市的年輕人建立一個家。「我當時看到的,正是我們想要的東西,那時候內地很多人開始做青年公寓,劉大哥(指劉洋)跟我們說,香港也可以做,他在香港工作過,對香港了解,鼓勵我們弄吧。」
太子店天台布置成花園供宿友飲茶聊天。
辜淳彬跟4位港漂和一位本地同學拍檔,早在網上平台「港漂圈」發問卷做調查,「港漂圈」由辜淳彬和幾位港漂成立,為港漂提供衣食住行資訊,現時用戶超過30萬人。收回8,000多份問卷反應熱烈,他解釋︰「香港的工作壓力比北上廣大,大家更需要一個互相認識和取暖的空間。」
房間家具滿足基本所需。
立方太子店大門擺設好玩有趣,引來不少路人目光。
辜淳彬很快找到投資者融資到數百萬港元,終在深水埗租下一個近50年樓樓齡洋樓的一層共5,000多平方呎。他指很多業主不急於出租,因為物業升值已賺了大錢,他們考慮租客的生意是否做得下去,能每月交租;其次是會否搞不法勾當。
月租四五千元嚴選租客
立方租金不低於市場,單人房月租4,000至5,000元,共用廁廚,但引來400人爭30間房,而成功入住的八成是港漂,其餘是本地人。為建立其社區性,辜淳彬挑租客,要對方報上職業,還要用一句話形容自己,然後電話面試,「挑的時候主要看是不是開朗,喜歡交朋友,因為要群住一起。」他指宿友自發搞的活動比立方搞的更豐富,例如經常十多人聯袂出外吃飯,非常熱鬧,實現小社區的設想。此外,立方特有一套管理模式,管理員要住進立方,「我們不要管理和客戶這種關係,反而希望大家視這裏為家,是一家人,有事一起想方法,我們每個月有M友(立方英文為M3)大會,由宿友談談內部管理。」
假日有不少宿友在共用廚房煮食。
二樓大廳不時舉行活動及電影會。
賓館結業潮變開業契機
立方在兩年間開了三店,分別位於深水埗、尖沙咀及太子,他指到第二間尖沙咀店時策略稍變,改找酒店物業,但仍主攻長租客,現時各店九成出租房間均為半年以上的長租。辜淳彬解釋,很多宿友反映希望房間有獨立廁所,而在2015年年底,他們看到很多賓館酒店因自由行下滑要轉型,而酒店間隔布局附合他們所需。開店策略改變令宿友變得多元化,吸引部份中環上班、屬專業人士的港漂入住,太子店更有三分一宿友是外國人。尖沙咀及太子店的月租由9,000元到1.5萬元。
立方太子店整幢樓提供55個宿位。
立方至今融資達8位數字屬千萬級,資金來源有本地亦有內地。辜淳彬透露了一個小秘密,立方融資無難度,原來跟他在風險投資公司工作有關,但讀傳理系做風投的確很異數,「讀浸大時有朋友介紹,認識了一位老港漂,是投資界的資深前輩,原來他在挑人。」如此機緣巧合他便入了風投界,建立了人脈。
做風投自然要講回報,辜淳彬只能說回報率是「100個房間全出租的話,有85個房的租金是成本」。換言之,剩下的15個房間租金是利潤;至於回報期,他則守口如瓶。對於租物業營運的風險,他坦言必須訂立較長的租約,「不能少於5年吧。」但他直言長期目標不在租金收入回報上,反而是建立更大的社區,「通過公寓把人才拉到我們這個平台,將來一起創業。」他相信更大的利潤在遠處。
立方深水埗店
宿位:30個
月租:4,000元至5,000元
立方尖沙咀店
宿位:12個
月租:9,000元至1.5萬元
立方太字店
宿位:55
月租:9,000元至1.2萬元
Source: 《iMONEY智富雜誌》
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