香港未能從1998年的房地產市場危機和經濟衰退中吸取教訓。恰恰相反，這座城市一直在致力於重新製造泡沫。經過十年之久的供給壓縮之後，借著美聯儲零利息率的東風，泡沫終於再次出現。

　　整個香港經濟都受累於此。1997到2011年間，香港名義人均國民生產總值年增2%，平均薪資年增2%。在同一時期，生活成本卻大幅攀升—油價漲到原來的五倍，食品價格翻了一番，大陸用工成本上升至原來的三倍。不難明白，為甚麼香港人缺少幸福感。更具破壞性的，是香港經濟對房地產和金融行業的過度依賴。

　　儘管香港被看作是一個高收入經濟體，但是很多香港居民，甚至包括一些三代共居的香港人，都只能擠在一間房子裏居住。香港現有土地，有超過2/3沒有開發。而填海造田這種新加坡獲取土地的主要管道，在香港同樣有潛力。儘管通常人們會把香港的高房價歸因於土地稀缺，這種見解卻並不符合事實。香港精英階層誘使人們得出這樣的結論，只是為了隱瞞真相。

　　儘管香港經濟政策存在重大失誤，卻不至於陷入崩潰，這是因為它可以從大陸汲取營養。大陸經濟的繁榮也給香港創造了全新的產業——幫助大陸權貴階層在海外進行權錢交易。這輪香港房地產市場繁榮就跟這類勢力有關。而這個產業同樣難以持久。這類交易在倫敦和紐約同樣存在。不過，即便他們的精英階層也一味鑽營，那些城市還有很多其他的產業，足以讓當地人過上較為體面地生活。

　　1998年危機之後，港府採取措施，為土地拍賣制定了最低限價。由於政府是土地的唯一供應者，這樣的做法就決定了：經濟必然圍繞著政府確定的底價來運轉。那些面向全球市場競爭的行業就難以在這樣的環境下存活，所以紛紛轉場至其他城市。香港經濟體系中的勝利者和失敗者，博弈結果取決於何時購買房產。這個博弈過程只進行收入分配，而並不會增加經濟總量。

　　除非香港經濟不再把房地產當作戰略核心，否則就難以確保美好的未來。房地產本身並不能創造價值。它的價值來源於房產使用者的競爭力。香港必須按照它自身的發展需求控制土地供給，而不是以維持房價為出發點。作為一個城市，應首先設定好人口目標和住房條件目標，例如每人不少於200平方英尺(約合18.58平方米)，然後由此設定土地供應計劃。只要美聯儲提高利率，當前的地產泡沫還會像從前一樣破滅。到時候，政府應該拒絕通過控制供給支持房價的做法，而是要把這看作一次進行經濟重組的機會。

　　要控制房地產市場崩盤可能造成的損失，政府應該加強對銀行系統的風險管理。香港在房貸方面資本帳目要求比較不合常規，銀行發放房貸的資本要求只占借款金額的8%。也就是說，香港銀行發放住房貸款時的資本需求接近於零，所以香港的抵押貸款利率才會這麼低。

　　香港的銀行系統，是房地產行業走向的放大器。這對開發商來講也許是好消息，但是對整體經濟發展卻有害無益。如果把房貸資本要求提高到50%，與中國大陸地區保持一致，就可以起到顯著增強本地經濟實力的效果，這才是香港政府的當務之急。

　　本文獲作者授權，轉載自《財新網》