13/08/2015
善用土地 平衡發展
規劃署公布了最新一份全港工業用地研究報告,建議大部分維持作工業用途,其中包括曾被改劃作住宅用途、預計可提供約2,000個住宅單位的小瀝源工業區。政府必須定期檢視土地用途,適時平衡社會發展與市民置業及居住的需要。
土地資源有限,在管理上要按不同需要去規劃。
全港目前約有510公頃工業用地,共約1,500幢工業樓宇,報告指出工廈整體空置率僅5.3%,其中八成單位由非製造業,如進出口貿易、批發及零售、速遞等行業佔用,更預期三年後工廈樓面面積需求增約六成,26年後需求倍增,因此不支持工廈改劃為住宅用途。
土地資源有限,定期檢視土地規劃是適切的做法。從大部分工廈單位由與倉儲、物流有關的產業使用,可知本地「工業」概念的內涵不應只側重傳統製造業,很多人都察覺到近年工業區轉型及活化的情況,包括創意科技公司、無土耕作、水產人工養殖,甚至文化、藝術工作室,如視覺及裝置藝術、舞蹈學校及Band房等的進駐,都是善用工廈樓面面積的例子,這些由市場自行調節而造就的營商環境,對創業者、文藝工作者的經營特別有意義。雖然不少發展商以Home Office概念在工業區發展「工住合一」的小型單位,但呎價介乎7,000至9,000元,可知這類單位只適合個別用家或投資者,政府在扶持本地產業發展及創意創業上仍責無旁貸。
事實上,在傳統工業區中,改建小區地塊以發展住宅確有其考慮,即使經過發展商精心包裝,住宅與工業用途迥異,未思慮周詳而只求有屋住人,對住戶和原有工業用戶都不公平。
香港的確地少人多,但投資、置業、住屋的需求就必須區分清楚,傳媒通常會報道豪宅及中上價樓市的消息,加上預期下半年本地樓市表現會優於股市,其投資意味就更不言而喻。不過,最近人民幣貶值會令擬投資本地樓的內地買家卻步,雖然已持貨的內地投資者未必會即時沽港樓,但投資風向轉,應有助樓市向用家傾斜。
至於本地置業需求有多大,若撇開「投資、住屋」合一、「既要住又要賺」的元素,純置業的需求便有待商榷,從日前新居屋申請者眾,但放棄認購的買家卻相對多(估約60%)所見,市民置業的真正意慾或已大不如前。
新居屋中籤者決定不認購可以有不同的理由,另有選擇或只租不買固然可能是原因,但定價超出家庭經濟能力也可能是箇中考慮。由於子女遲婚甚至不婚,今時普羅家庭供樓,可能要回到以前「全家人一齊供」的日子,這些隨時代而家庭戶型轉變的置業需要,政府必須根據人口結構,輔以家庭的需要和好惡,定期關注、檢視。
本欄一直倡議,要長遠解決住屋問題,政府必須大手筆在維港以外填海造地,日後公營房屋只有居住權而沒有產權,當投資與居住的目標分開,長遠樓價必緩,至於真正的置業需要,還是留待市場去照顧較宜。
轉載自: 晴報
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