01/03/2012
初評市建局「樓換樓」方案(民協 廖成利)
去年二月,市區重建局在其新公布的《市區重建策略》中,建議日後在新發展項目的原址或同區或適當地盤,提供「樓換樓」選擇。今年二月,市建局坐言起行,率先為馬頭角區北帝街或新山道重建項目的業主推行「樓換樓」(先導計劃),令受影響的自住業主多了一項新選擇,即是除了可選擇現金賠償外,亦可選擇在啟德或重建原址「樓換樓」。
這項「樓換樓」計劃有3個特點 :
1.收購價:以附近樓宇7年樓齡為計算基礎,實用面積呎價訂為$8,939。
2.新樓價:參考同區剛落成少於七年樓齡的七個私樓的價格,新樓呎價訂在介乎$9,045至$ 10,358之間。
3.補差價:由於新樓的呎價會跟隨其單位面積及樓層而增加,業主在選擇與原有單位相同或較大較高單位時,需支付有關的差價。舉例而言,一個實用面積626平方呎原有單位的業主,會獲得約560萬元的賠償,若他選擇面積相若的新樓低層單位,可毋須補差價。可是,如果業主選取面積較大的單位,則要補付約60萬差價。
「樓換樓」新計劃公布後,樂觀的論者認為啟德新樓單位的定價「筍筍地」,是「平實價」,加上啟德發展區前景光明,具升值潛力,業主值得上車,這些評論只著眼於物業投資的角度。
可是,若大家設身處地從業主的角度來考慮,筆者估計,只有部分業主會選擇市建局的「樓換樓」(先導計劃)的安排。
首先,不少受影響的業主是長者,他們都希望可以在原區附近繼續居住,保持原有的社區及鄰里關係。故此,大部分老街坊會傾向選擇現金賠償的安排,然後於短期內在同區購買一個心儀單位,通常是有電梯的,方便出入,還會安排有些少剩餘的錢作為生活費及新屋裝修之用。
如果業主選擇「樓換樓」,他們就需要先搬離現址,租住另一個單位,上屋搬下屋,唔見一籮穀,之後還要耐心地等待啟德新樓宇的落成,擔心樓價的升跌,大約四年後才可上樓。現址業主本來無需交租,但在等待過程中身份變成租客,對這些小業主而言,四年的租金肯定是沉重的生活負擔。其次,參與「樓換樓」的業主需簽訂承諾書並繳付保證金(總額相等於「獲分配單 位臨時樓價」30 %的金額),作為同意根據承諾書的條款購買「新單位購買權益」下之單位的保證金,也令選擇「樓換樓」的業主被扣起一筆資金,與買樓花無異。
明乎些,市建局的「樓換樓」先導方案,在細節上就有改良的空間。民協多年來倡議及爭取「樓換樓、呎換呎」方案的落實,目標是為受重建影響的小業主及租客尋求公道,以公平合理的政策達至雙贏局面,一方面令居民改善居住環境,小業主獲得合理賠償,租客應得合理安置,另一方面能善用市區土地,帶動社區及周邊加快重建及活化。而且,民協爭取落實「樓換樓、呎換呎」之餘,更倡議「舖換舖」,希望舊區得以更新之餘,能保存社區原有網絡及文化。
民協就有關「樓換樓」(先導計劃)方案,具體建議修訂如下:
1.微調「樓換樓」為「樓換樓、呎換呎」方案,讓所有自住業主有權選擇一個實用面積相同的單位。
2.若業主選擇一個面積較大的單位,則須以市價補回多出的面積價格。
3.為等待入住新樓的業主提供租金津貼,建議以原單位的租值為計算基礎,租金津貼每月約為8000元,四年則約為40萬元。
4.新單位應設有轉讓限制期,建議四年。此舉可滿足選擇「樓換樓、呎換呎」業主的居住需要,確保業主並非以「樓換樓」作投機炒賣,避免扭曲「樓換樓」的良好原意。
筆者認為上述微調後的「樓換樓、呎換呎」方案,應可增強「樓換樓」(先導計劃)方案的可持續發展性及吸引力,更符合市建局提倡「以人為本」的理念。期望市建局微調政策,積極回應市民的訴求。
《民協主席 廖成利》
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