樓市：今天美國，明天香港?

 　　美歐股市近期續在高位整固，市場等待央行進一步「放水」，那邊箱，內地上證指數又下試2100點低位，資金仍在流出，港股受到兩方面影響，續在20000點大關爭持。

　　香港經濟有下行的風險，物價升幅雖已放緩，但由於聯繫匯率的關係，仍處於負利率，此外，特區新政府對於壓抑樓價似是雷聲大雨點小，令到一些資金又再進入樓市，部分屋苑樓價再創新高。

　　香港中產家庭的財富，最近20年很大程度與有沒有買樓存在著很大關係，若在上升階段入市，便是贏家，但若在資產泡沫爆破期間買入，則可能曾經變成負資產及甚至破產。04年「沙氏」結束後，若賣出樓房改為租住，又或者是一直沒有上車，則現時的手上儲蓄，若以平均樓宇呎價來計算，就已大幅縮水了。不過，若手上只有一層樓自住，雖然帳面身家上升，但也只是紙上富貴，若賣了套現，難保日後可否以較低價或現價買回來。事實上，兩年前「趁高價」賣樓者，現時大多後悔。然而，當樓市狂潮不斷升溫而政府比較有決心出招時，此時此刻超高價上車是否明智呢?

　　樓價是否有泡沫主要視乎兩方面:第一，租金回報是否到了極偏低水平；第二，平均價樓是否與居民收入脫節。

　　由於租金仍在上升，因此，投資樓宇的回報的淨收益率一般仍能達到三至四厘，相對於銀行存款以至買入風險低的優質債券，買樓收租的回報不算低。

一場又一場的賭博

　　至於樓價與收入方面，現時的平均呎價已升至大約6000元，細單位也要300萬元，首次置業者頗難負擔。美國人的平均收入較港人為高，而美國樓價的中位數約合港幣150萬元，但在泡沫爆破之後卻一直無力反彈甚至是再度尋底，皆因早年沒能力置業者，因低首期或零首期而上車，自住者亦再按揭買多一兩層投資，金融海嘯後樓價急跌，失業高企斷供者陸續有來，令到樓市疲莫難興，而這也是聯儲局要維持超低利率的主因。

　　若香港不改變聯繫匯率，當美國經濟堅實復甦利率向上調時，香港要跟隨加息，到時樓市泡沫定必爆破，但誰知美國超低利率會維持多久?伯南克說至少要持續至2014年底，因此，不能說香港樓價已到頂，現時叫人不買樓今後可能會被信者大罵!

　　故此，醒目的評論員早就表示，若閣下可以應付得起供款，買樓自住合理。事實上，兩年前就算沒有能力供樓向父母借首期買樓的年青人，現時都變成「富翁」。聽朋友說一位世侄就是這樣子賺了一百萬元。我想，這與賭博相近，若他稍後忍不住入市買層較大的，則又是另一場賭博了。

　　我在香港唯一的物業是按揭自住的，屬於數年前低價買入，最近我對從事物業代理的朋友說，若屋苑的樓價再升多一成，請替我放盤，寧願花數十萬先租住兩年。他說，萬一樓價不跌，至少先輸5、60萬元，不划算。我說，套現用來買一些至少有6至7厘回報的投資項目，就不會蝕底了吧?

　　有這樣的投資項目嗎?我講了一個股號及介紹其優點，他跟買了一些，一個月後宣布盈利大增及派高息，股價升了兩成，他送了一些靚茶葉給我。

　　我的樓還沒有「到價」，若閣下有一筆錢在手但無意買樓，宜怎樣投資呢?　下期續談。