08/11/2012
用公司名義買樓
何敏怡
何敏怡
何敏怡律師專長家事及婚姻法,2011年加入咸頓金仕騰律師行。
她為本港和外國客戶,就離婚、裁判分居、子女管養權及探視、附屬濟助、婚後協議、跨司法管轄權問題,以及離婚後事項提供法律意見;亦曾辦理民事訴訟和遺囑訂立及認證等事宜,且具有廣泛的庭上訟辯經驗。
何律師於1998年獲認許為香港律師,亦是婚姻監禮人,其主要專業服務範疇如下:司法管轄權爭議、離婚和裁判分居、分居協議、婚姻財產分配協議、婚前和婚後協議、子女管養權爭議、子女照顧及管束的相關法律程序、已婚或未婚父母的權利和責任、監護安排的相關法律程序、與《海牙公約》有關的父母擄拐子女離境問題及根據《精神健康條例》向法庭申請委任受託監管人和提供相關協助。家事法庭
除了以個人名義或與其他人聯名買樓外,亦可以用公司名義買樓。本文將討論以有限公司名義買樓。
與個人名義的分別
有些人會選擇以有限公司的名義買樓,那麼將來想賣出物業而公司的唯一資產只是該物業的話,可以選擇出售公司的股份。買方需要繳付的印花稅 (stamp duty)相對起以個人名義購買少很多。比方說,物業的價值是500萬,以個人名義買入,現時需繳付印花稅為3%,即港幣150,000元。若公司沒有其他債務或資產,以樓價作為轉讓股份的價值計算,現時的計算方法為0.2%加港幣5元,即港幣10,005元。
單看印花稅,看來的確很划算,尤其是現在樓價愈來愈高。就業主而言,如物業用作出租用途,可以扣除物業的一些開支用作抵銷部份需繳付的物業稅。但為甚麼這種方法不太流行?
成本較大
首先,要考慮成立及維持一間有限公司的成本。坊間有很多提供秘書服務的公司,可以用幾千元購買一間俗稱的「空殼公司」,即在香港成立不久又從未正式運作的公司。有限公司需按公司註冊條例每年遞交週年報表(Annual Return),否則需繳交額外罰款。董事、秘書及註冊地址的變更亦要通知公司註冊處。 而且要找核數師擬備核數報告。
如需要向銀行借款,銀行都會要求董事作擔保人,所以不要以為有限公司的責任為「有限」,就無需承擔公司的債務。
如打算將來出售物業的時候將股份轉讓,最好與其他業務或物業分開,否則將來買家未必肯買入一間業務繁複的公司。如只賣物業,不連公司的話,賣出物業後公司再沒有其他用途,又要花一筆錢將它結束。
買入公司股份的風險
買入公司的股份等同買入該公司的資產與債務。如購入股份後才發覺公司有其他債務或責任,則有機會要承擔責任。雖然理論上可以找上手算帳,但到時你未必可以找到他們。而且,買賣股份的話,律師是要做盡職審查 (due diligence) ,以確保買入的公司股份是妥當的,由於要做的事情較多,律師的收費亦會比買賣樓宇為高。
為甚麼還要用公司名義持有物業
私隱度可以很高。如以公司名義持有物業,田土廳的查察只會見到公司的名字。如果以秘書服務公司作董事及秘書,又用海外公司,好像英屬處女島(B.V.I)、曼島(Isle of Man)、 開曼群島(Cayman Islands)等的公司作股東的話,其他人就很難發現物業的實質擁有人究竟是誰。
不過,自政府2012年10月27日引入買家印花稅後,不論是以本地或海外公司名義購買物業,都需支付15%的買家印花稅。以之前500萬的例子計算,15%的買家印花稅為港幣750,000元。可以想像,以後亦較難見到以公司的名義購買物業了。
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