28/08/2012
買賣二手樓宇(下)
何敏怡
何敏怡
何敏怡律師專長家事及婚姻法,2011年加入咸頓金仕騰律師行。
她為本港和外國客戶,就離婚、裁判分居、子女管養權及探視、附屬濟助、婚後協議、跨司法管轄權問題,以及離婚後事項提供法律意見;亦曾辦理民事訴訟和遺囑訂立及認證等事宜,且具有廣泛的庭上訟辯經驗。
何律師於1998年獲認許為香港律師,亦是婚姻監禮人,其主要專業服務範疇如下:司法管轄權爭議、離婚和裁判分居、分居協議、婚姻財產分配協議、婚前和婚後協議、子女管養權爭議、子女照顧及管束的相關法律程序、已婚或未婚父母的權利和責任、監護安排的相關法律程序、與《海牙公約》有關的父母擄拐子女離境問題及根據《精神健康條例》向法庭申請委任受託監管人和提供相關協助。家事法庭
上期專欄提及申請按揭,一般要注意的就是所謂的「罰息期」,意思就是提前贖樓需要額外支付給銀行的款項。按揭條款人人不同,有人無罰息期,亦有人的罰息期長達3年。如果物業是用作自住,基本上罰息期影響不大,但若然並非長線投資,則要考慮與銀行磋商應否有罰息期。罰息一般是尚欠銀行款項的1%至3%不等。
按揭保險
若然樓價不超過七百萬,又想借多過七成,則可以考慮申請按揭保險。如果申請獲批,支付一個保費,銀行就可以借多過七成。但物業必須是「自住的」,所以連租約購入的物業就不會符合資格。
擔保人
銀行會視乎借款人的還款能力考慮是否批出貸款,又或附加額外條款,好像上期專欄提及的擔保人。如果有人要求讀者做擔保人,就要清楚了解所需要承擔的責任,尤其是做按揭貸款的擔保人。現在銀行批出的按揭,通常都是沒有上限的,而且條款並不只是擔保按揭貸款,還包括借款人欠銀行的其他債務,好像卡數、私人貸款、透支額等等。
簡單說,就是擔保借款人現在及將來欠銀行的債務,而銀行是沒有責任在簽署按揭文件後告知擔保人額外借款給借款人。所以,當擔保人真的要三思,如非必要,還是不做擔保人較好。
睇兩次樓
一般於正式買賣合約中,會訂明買家可以睇兩次樓。一次通常會於簽署正式買賣合約後,另一次會於成交日或之前一天。第二次睇樓的作用主要是看看業主是否已搬清應搬走的東西,而要留低的傢俬則留在屋內。如果是連租約購入,大多數都不可以睇樓。所以,如果要睇多過兩次,又或者有其他特別條款,好像漏水、僭建等問題,就應該於臨時合約上註明。否則到律師商議正式合約條款時,一般都不會同意加其他特別條款。
成交日
如果是買家,銀行通常需要二個工作天前收齊所有按揭文件,買家需親身到律師行簽署文件。而賣家需要還按揭貸款的話,亦需於成交當日簽署轉讓契。筆者曾遇過一些客人,成交的時候竟然不會在香港,幸好提早發覺,否則就大件事了。
買家居保險
正式合約一般都有條款,列明於簽署正式合約後,物業的風險會歸買方。筆者有一位客人就是於簽署正式合約後,該空置的物業因大量雨水入屋而導致嚴重受損。業主起初拒絕賠償,但經過一論爭拗最後改變主意,但仍未能十足賠償。只是當時樓價不斷上升,買家最終不想放棄物業而不打算繼續追討差額。所以,若然在成交前有購買適當的保險,則可向保險公司索償。
現狀成交
讀者或者常常聽見「現狀成交」這一詞。簡單說,即你看見物業的狀況,就是業主會賣給你的狀況,業主其實沒有責任將業物存在的問題主動向買家披露。最常見的就是漏水問題,可以是樓上漏水,亦可以是漏水到下層單位。如果物業有一定樓齡,買家最好在簽署臨時合約時要求業主作出聲明,單位沒有漏水及沒有收到樓下單位投訴有漏水的情況,然後再向管理處查詢。若然購入單位後才發覺有問題,責任就會落在買家自己身上了。
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