2012-10-31

女子愛財，但更愛磚頭！

　
　　近期樓市愈升愈急，歸根究柢，不外乎三個原因，一是供應出現斷層，二是息口太低，三是有內地資金湧港買樓。政府上周五使出「辣招」，大加特別印花稅和買家印花稅。
　
　　我認為，這兩招只能稍為壓抑內地資金湧港買樓這個趨勢，說到要令樓市重回正軌，相信仍然是杯水車薪。而且，我可以肯定地說，樓價不會像97年後般大跌，因為近年入市的買家，都是有實力的投資者，他們不會因為樓價下跌就急於出貨。
　
　　97年前，大量入市的，都是「不自量力」的「炒家」(容許我這樣說)，他們根本不夠資金，他們膽粗粗入市，只是希望樓價短時間內再升，賺一筆快錢就走；又或者，原本持有一層細樓的，沽出之後便馬上買層大樓；或者原本持有一層樓的，沽出之後索性買兩層，甚至三層樓。因此，只要樓價下跌一成左右，他們便沒有能力守下去，被逼低價出貨。在骨牌效應下，樓價才會出現五成或以上的跌幅。
　
　　今時今日的樓市，有不少是退休人士支撐著的。他們眼見利率低企，把錢存在銀行，根本沒有回報，於是選擇買樓(股票又不濟)。這些投資者買樓的目的，基本上不是為了炒樓，他們主要目的是投資，賺取租金收入。因此，今次政府延長特別印花稅至三年，對他們來說也是沒有太大影響的。
　
　　因此，有些分析更認為，政府這兩招，可能令樓價進一步上升！何以見得？無他，如果現在的樓市是由有實力的買家支撐著的話。如果短期內沽樓，成本會大增的話，他們會寧願封盤。如是的話，市場供應就更少，那樓價就真的易升難跌了！
　
　　我身邊就有幾位aunties，都是退休人士，有些是丈夫過身之後，承繼了一筆遺產。她們特別喜歡買樓，其中一兩位較有錢的，手上便有幾個物業收租，下半世真可謂無憂了。我絕對相信，她們不會因為政府這些招數便貿然沽樓。
　
　　我們父母，甚至祖父母那一輩，沒有所謂退休策劃，但除了養兒防老這一招外，另一招就是買樓收租，這樣就可以安享晚年。據我不完全的統計，女性似乎又真的特別喜歡買樓。或許，這是基於有樓就有安全感的心理，所以，多一塊磚頭就等於多一份安全感。
　
　　客觀地說，買樓收租作為退休保障，也是一個不錯的安排，因為買樓相比起買股票簡單得多，不需要太多分析，都很容易知道哪個物業較好。而且，物業不同上市公司，不用講甚麼企業管治，即是說，不用擔心公司會不務正業，或者經營不善，而令股價大跌，甚至清盤收場。
　
　　當然，物業經年累月之後也會老化，需要翻新和維修，這樣會增加成本，又或者，整個地區規劃改變了，也可能影響妳持有物業的價值。不過，現實上，過去十幾年，只要妳是在市區買樓，不但不用擔心妳的物業愈來愈舊，又或者規劃改變，反而，愈舊的樓就愈有價值，因為政府或市建局，甚至私人發展商都會高價收購這些舊樓。
　
　　不過，我要特別指出，買樓收租，作為退休的保障，最大風險是遇上租霸，尤其是當自己年紀漸長的時候，未必有能力應付或處理這些事。如果沒有子女或後輩協助，我會建議當自己健康開始走下坡時，便要考慮出售這些物業。
　
　　作者電郵：tong_lydia223@yahoo.com.au