2012-10-24
買樓租樓如何抉擇?!
上次提到,目下樓市熾熱,大部分早年置業的姊妹們,都應該賺到一大筆帳面利潤,應否或如何將它變成實際的利潤,相信正是她們現在「煩惱」的事情。
上期文章針對的是擁有物業的姊妹,但未上車的姊妹又如何呢?如果有實質需要,又有能力,是否應該買樓呢?我想先補充一點,如果沒有能力,但有實際需要,那就沒有辦法了,一定是租樓了!但如果妳有能力的話,我認為妳應該買樓的,而且,愈早買愈好,基本上跟「有仔趁嫩生」的理由一樣。
不過,我要先指出,妳必須以投資和長線心態去買樓才可。如果妳是以投機心態去買樓,那是很危險的,因為買樓一般只付一至三成首期(透過按揭保險,可以造高於七成的按揭),只要樓價稍稍下跌,便等於蝕了大部分首期。
如果以買股票來比喻,妳是等於造了孖展,借錢來買股票的。而且,妳借的孖展比率其實是很高的,一般的藍籌股也是借六成,而物業卻可以借七成,甚至更高。但一般人借錢買樓已變成理所當然的事,久而久之便忘記了,買樓其實等於借錢投資。
有一點更特別的是,借錢買樓不同於借錢買股票,沒有人會call妳 margin的(銀行有權這樣做,但現實上,銀行絕少這樣做,只要妳繼續還按揭,就算妳抵押的物業大幅跌價,銀行也不會追妳孖展),那風險就在這裏了。
過去十多年,出現過兩次樓價大跌的時候。一次是97年後,另一次是2003年沙氏時。由於銀行不會追妳margin,所以,當樓價愈跌愈多時,妳在不知不覺間,可能蝕了百多萬也不自知。如果是自住物業,那還好,因為對妳的實際影響不大;但如果是投資物業,那就要看妳的持貨能力了!
撇除上述的投機心態後,我認為,年青的姊妹應該爭取機會,盡快「上車」,那怕第一個所謂的「上車盤」是很細的單位,樓齡很高的物業,以及座落較偏遠的地區。當然,能買到交通方便的地區更好(代表有需求),這也是上述三點中較重要的一點!
我建議年輕的姊妹要盡早買樓的原因是,租樓是一世的,而供樓則是有期限的。租樓變相是替業主供樓,自己最終是白交了租,如果是自己物業,則最終都會「供甩」。如果買樓之後樓價跌了,變成負資產,便繼續住下去,因為總有一天不會是負資產的。但如果買樓之後樓價升了,那妳就可以細樓換大樓,將來甚至一間變兩間,慢慢改善自己的居住環境了(能否置富要看自己的造化了)。
另外,從理財角度,按揭貸款是最便宜的一種私人貸款,部分原因當然是因為按揭貸款是有抵押的貸款,所以息率可以低一點,因此,就算你有錢,也應該借錢買樓,只要你能夠利用多餘的錢賺取高於按揭貸款的息率便合算。過去幾年的低息環境,借錢供樓更是最著數了!
不過,年輕的姊妹們要留意,供樓支出應以全面供款的金額計算,例如現在妳的供款額是8,000元,但3年後若會增至10,000元的話,便應以10,000元作準。另外,業主的支出也不單是每月的按揭供款,還有管理費、差餉地租等,所以,計算自己的負擔能力時,記住要把這些支出計算在內。
作者電郵:tong_lydia223@yahoo.com.au
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