2012-10-17
加按套現比沽樓更安全!
樓市升不停!上周我跟一位內地客去馬鞍山睇樓,地產代理告訴我,最近成交了一個500多呎的細單位,平均呎價近9,000元一呎。我的天,這是馬鞍山呀!
梁振英上台之前,我們很多姊妹談到樓市,都認為以他的「往績」,未來樓市一定會下跌。誰知,他上台只有100天左右,樓價至少升了一至兩成。有樓在手的姊妹當然開心,但等著上車的姊妹就閉翳了!
對於樓市這個問題,我覺得很有趣。手上未有物業的年輕姊妹總是問我,現在應該買樓嗎?但一些已經有物業在手的姊妹則問我,現在應該趁高沽樓嗎?
如果要回應這兩個問題,我只可以這樣說:「如果妳因為有實際需要,而買樓自住,而妳又負擔得起,那就去買吧!」原因是,買樓並非純粹的投資,它還有實用價值(Used Value)。
妳買的價錢就算再高,都是用來自住。再者,如果妳喜歡那個單位,以至附近的環境,甚至隔離鄰舍,那種價值也是不可以用金錢來衡量的!
至於另一個極端的問題,就是如果有樓在手,現在是否應該沽出手上的物業,套現兼先賺一大筆,然後再等樓價下跌之後再買回?同樣道理,如果妳這個是自住物業,妳又喜歡它的話,那種價值也不是帳面值那麼簡單。
更重要的是,這樣等於冒另一個風險,就是樓價再升的風險!又或者,即使不再升,但樓價不跌,那麼,幾年後妳會再買物業嗎?
因此,我倒會建議姊妹們另一個做法,就是把自己的物業加按套現。這個做法的好處是萬一樓價再升,妳仍然很高興,因為妳還擁有物業,再者,妳甚至可以再加按!
另外,妳也不用搬屋,免卻了很多搬遷的開支,而且,如果是沽樓的話,妳還可能要付另一些行政上的開支呢,例如印花稅和經紀佣金等!
好了,萬一樓價真的下跌,如果該物業是自住的話,其實對妳的實質影響根本不大。妳反而可以利用套現得來的資金,趁樓價跌了再買另一個較細的單位!如果該筆錢足夠付首期,而又成功租出,足夠償還每月按揭的話,該物業就是無本生利了。當該物業供滿時,妳便正式多了一個資產!
但在等待樓價下跌時,妳可以將該筆錢做甚麼呢?因為如果妳加按了,妳是有利息成本的,只不過,這幾年的利息成本簡直微不足道(如果新造按揭的息率,大約2厘多一點),因此,只要你能夠找到一些2-3%回報的投資工具,妳已經穩坐釣魚船了。
今時今日,我認為,市場上正好有個投資工具,可以滿足到大家在這方面的需要,那就是人民幣存款了。當妳把套現出來的錢,轉存人民幣,就算利息只有1厘,甚至更低,但計及人民幣每年的升幅,那就絕對有利可圖了!
作者電郵:tong_lydia223@yahoo.com.au
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