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03/01/2013

2013年我對樓市的十大忠告

  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!


    樓市點評

    本欄隔周更新

  從2008年開始,我每逢年頭也會撰寫「我對樓市的十個忠告」,並定性為「我們不是想作預測市道的專家,而是想用大膽的角度去探索未來變局,以助消費者分析市場。」承蒙錯愛得到不少認同,今年我對樓市的十個忠告如下:

 

1、貨幣貶值風險仍然最大

 

  在08年1月,金融海嘯還未發生,我已忠告:「次按問題更趨嚴重,並影響全球經濟」,並認為「歐美這兩大市場成為投資的高風險地帶;全球普遍地區經濟增長也可能放緩。」但縱使如此,我們同年仍認為「加上未來通脹及產業上升也不少,把錢放在銀行,到時貶值率會高過及早入市可能損手的,所以忠告大家:「不投資風險高過投資」。

 

  到了現有我仍認為歐美很長一段時間不能回復經濟景氣局面,量化貨幣將是長遠的政策,港元在聯繫匯率改變前將不可避免長期持續貶值的現實,存款會承受蒸發風險,貨幣貶值的風險遠高於高官常提到的加息風險。

 

2、極端滯脹

 

  在環球量化貨幣寬鬆政策下,物價及資產不斷上升,但工資及購買力卻追不上,於是成交便出現價升量跌,我們在2010年的忠告已預警滯脹的出現,未來會更極端地發展,「值會跌,價卻升」而樓市更加會「成交量愈來愈滯,價格卻愈來愈脹」。

 

3、福利政策難免深化

 

  在08年的忠告中,我們已強調「基層矛盾激化」,「社會急速發展下引起的貧富懸殊,通常,政府為平衡社會的利益,會在此時定一些政策去平息在景氣市道中分享得較少一方的怨氣,市場亦因此而受影響。」未來政府難免要推出更多的福利政策以撫平民怨,營商秩序及常態會不斷變遷甚至惡化。

 

4、政府規管不絕

 

  2010年我們預警政府極大機會出手干預樓市,令香港樓市「突然死亡」,同年11月政府推出額外印花稅,成交進入長期量跌常態。未來,我認為政府政策干預更欲罷不能,應會在每次樓市熾熱後出手再干擾,成為常態。

 

5、「錢罌效應」成為新時代基因

 

  筆者在06年提出「錢罌效應」,在08年起已多次發出忠告,認為九七後吃的苦令香港人變得異常謹慎,「持續供樓」的人愈來愈多,結果供滿樓的物業及比率也創新高,低借貸有如錢罌般累積財富。到了近年,政府為了抑壓樓價,在先後推出SSD及BSD政策外,更收緊按揭,這變相令市民借貸率持續減低,令「錢罌效應」更深。筆者預計,滯脹最後階段是經濟大衰退,到時政府政策便會將借貸重新放寬,釋放出經濟體制中抑壓的槓桿力量,重新進入新的景氣。「錢罌效應」製造的資金池,不單止是市場重整的關鍵,也同是中途市場價格易升難跌的主因呢。

 

6、租金趨勢左右大局

 

  在08年起,我們已多年預警「租金上升」,並強調「自從03年放鬆了租務管制後,樓價及租金回報率一起上升,未來這是入市一項好的指標及參考要素!」到了現在樓市已大升50至100%,租金還可再上嗎?我認為其推動力仍左右大市,成為樓市最基礎及深層次的起動力。

 

7、樓花定價決定走勢

 

  政府雖增加土地供應,但卻未必掌握到有關樓花推出市場的時間表,如果普遍地皮的發展及建築進度因故拖延,增加供應量便不順利,樓價升勢也不易放緩,當然相反地,如果發展商普遍需要提早出貨的話,便有機會出現減價潮,樓市便有較長的小陽春市道了。

 

8、香港重新格式化

 

  中央正重整各地區包括香港的秩序,並重新進行格式化,過去一年見到的就是地產霸權的影響力大減,及將四成家庭列入了房屋資助的長遠藍圖,在這格式化工程中還有甚麼?大家應該關注。

 

9、政治鬥爭不絕

 

  在貧富更懸殊、既得利益者受衝擊、來自國際的政經狙擊下,香港成為了大戰場,政府可說是四面楚歌,只是,香港在長期內耗不斷效率低迷下,政治最後也會作出取捨,令社會氣氛激情四起。

 

10、邊境衝突既深且遠

 

  兩年前我們已忠告「貨幣戰爭只是這場世界大戰的主戰場,傳統以炮火為主的戰爭會在副戰場中配合施壓,」到了現在邊境小衝突的機會已大增,而中日在釣魚島的矛盾已影響著彼此的雙邊貿易,不可忽視。

 

 

 《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

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  • 汪敦敬(作者)發表於 2013-1-16 06:58 PM
  • #20
  • 回覆 #18 Benng729


    多謝你的留言!

    聯繫匯率對於香港弊多於利,但是對中國就是利多於弊,有機會時我會分享一下,我對中國貨幣戰策的看法。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • wongminn發表於 2013-1-10 02:26 PM
  • #19
  • But the disadvantage of disconnect the HKD with USD outweigh the advantage of abandoning the fixed exchange system. So we just can't abandon the system easily...........

  • 引用 #18 Benng729 發表於 2013-1-9 07:22 PM

    関鍵在於聯繫滙率導致的不合理貶值。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • Benng729發表於 2013-1-9 07:22 PM
  • #18
  • 関鍵在於聯繫滙率導致的不合理貶值。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2013-1-9 05:58 PM
  • #17
  • 回覆 #16 passerby


    多謝你繼續的支持!

    你留言所提的觀點,其實在我從事地產的30年日子裡,都不斷盤算著類似的概念,而且如履薄冰不斷提醒自己,我認為這些是金科玉律,只是近年我多了由另一個角度去出發,我會於明天在此專欄分享我在這角度的看法,望兄繼續指點。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • passerby發表於 2013-1-8 02:15 PM
  • #16
  • 回覆 #12 汪敦敬(作者)


    美元(即港元)長貶, 的確是資產「長線」升值嘅好朋友。
    但市場波動及經濟週期運行, 亦經常出現oversold / overbought 情况。政治、經濟、天災、甚至人禍都可能就係觸發點。
    樓市跌多過3成小見, 但在1997-2003跌市見過, 再遠D好似係80年代中英談判引發信心危機個次, 再再早期可能係60年代暴動咁上下時間。
    大約15、16年一個樓市週期, 如果相信嘅話, 就不要摸頂入貨。所以估2013年樓市有機樓市見頂。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2013-1-8 12:22 PM
  • #15
  • 回覆 #11 李仔


    多謝你的持續支持!

    對!規定發展商一次過發售更多的單位,避免用個別例子去做整體樓市的指標,這個是對市民公平的。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2013-1-8 12:19 PM
  • #14
  • 回覆 #10 ET


    多謝你的留言!

    將囤地者的地收回,我是十分同意的,因為這些都是公眾資源,當然,在賣地條款上減少法律罅亦都是一個需要進行的部分。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2013-1-8 12:15 PM
  • #13
  • 回覆 #9 Chiwai_Lam


    多謝你的留言!

    如果人人都像你一樣去思考新的方向,並與人分享的話,香港的競爭力就可以更強了!
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2013-1-8 12:13 PM
  • #12
  • 回覆 #8 passerby


    多謝你的留言!

    十分同意你留言的內容,證明你亦都是一個有心人,但有一點我是與你有看法不同的,就是我認為貨幣才是影響樓市的最大因素,亦因此在貨幣不斷貶值下,樓價下跌三成的機會其實我覺得是不可能的,我認為是「值可跌,價卻升」!
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 李仔發表於 2013-1-7 11:32 AM
  • #11
  • 呢樣香港好耐以前都係咁,好似係6,70年代,仲有所有單位要一次過推的
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • ET發表於 2013-1-6 10:41 PM
  • #10
  • 不如學國內咁唔發展就充公幅地,可減少地產商囤積居奇呢。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • Chiwai_Lam發表於 2013-1-6 04:09 PM
  • #9
  • 說真的,對中下階層影響最大的是,租金的問題吧!誠如文中所言,就算是供給的土地上升,因為需求太大,就算是到了最後,土地的價格都不會下降,可以的話,限制外地人來港置業的數量就行了!
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • passerby發表於 2013-1-5 02:12 PM
  • #8
  • 樓價波動向上在於政府政策使然, 再而看信貸收縮或增長, 其次為經濟好壞和個人收入。
    地積發展比率小, 港府不積極做地, 不以穏定居屋、公屋供應(照顧低收入家庭及)調節私樓市場為己任。居住與投資須求混淆不清, 淪為有錢人或財團投機炒買市場。稅基窄, 利得稅輕, 賣地和樓宇買賣印花稅佔政府收入過重! … 炒買最終就係冧市。15、16年一個週期。
    1997~2003冧市本來有好機會重新平衡, 但港府政策不變。到依家都未變, 所以依然係「市升」然後「市冧」。
    看後市就先評估家陣樓市企响邊個位(中原指數已超97高位), 炒買資金會否衰竭, 信貸會否收縮(全球央行已寬鬆咗4年幾, 重會做多幾耐), 經濟環境有否改善(歐、美只靠發債渡日, 沒有復甦! 亞州出口無增長, BDl位於2009海嘯低位), 個人收入追不上通脹(雖然全球大政府都話通脹小, 但實質物價漲幅驚人。)
    樓價只要跌超過3成, 銀行便會追差價。想想 … 97買樓, 3年後開始被銀行追差價, 你頂等住嗎?
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  • 汪敦敬(作者)發表於 2013-1-5 12:56 PM
  • #7
  • 回覆 #2 joeyleung


    多謝你的留言!

    對!機會成本(Opportunity Cost),是中四學生的經濟科教材,偏偏人們竟以為不買樓就沒有風險,其實到現在為止,我仍認為不買樓的風險高於買樓,買樓的風險不單只相對上比較低,而且比較能預算到,以現在來說,只有預算樓價下跌兩成的風險去入市,在預算加息兩厘情形之下去入市,其負擔的風險一定遠低於每年幅式計算的貶值率!
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  • 汪敦敬(作者)發表於 2013-1-5 11:34 AM
  • #6
  • 回覆 #3 樓市分析員


    多謝你的持續支持!亦歡迎你在此發表你的看法,令大家可以交流一下。

    其實我今年的第6點忠告的訊息是「租金趨勢左右大局」,我無說過「繼續升,冇得跌」,我只是認為租金的趨勢重要而已,租金趨勢現在仍然是一個觀察期,因為現在租盤量有增加的現象,而租價亦有微調的現象,但是這個可能是一個過渡時期的效應,我們仍然需要較長時間讓市場告訴給我們知,我會於稍後詳細就租務撰寫講我的睇法的。

    而因為如我們去年忠告一樣,地產市場已變成資金避難所,即是一個能對沖貨幣貶值的市場,所以其投資意義便已經加重,純粹以其空置率已不足以評估其趨勢,因為對很多人來說,地產已經是一個投資品,有不少人會用揸貨(甚至將單位空置)去作投資策略,這樣就算空置率比以前增加,也未必是等於樓價失去支持力。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2013-1-5 11:19 AM
  • #5
  • 回覆 #4 ylc1106


    多謝你的留言!

    對!「不投資風險高過投資」,損失的不單只是錢,而且還有時機!這就是機會成本了!
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  • ylc1106發表於 2013-1-4 05:24 AM
  • #4
  • 有錢買就快買,等絕對不是好方法。有很多人可以做證,一等便等了十年或以上。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 樓市分析員發表於 2013-1-3 10:24 PM
  • #3
  • 你講的租金2013年內一定會繼續升,冇得跌,請睇下私人住宅落成量、空置量及空置率數据 (摘錄于差餉物業估价處 - 香港物業報告2011及2012)

    年份 私人住宅落成量 空置量 空置率
    2006 16580 62670 5.9%
    2007 10470 52470. 4.9%
    2008. 8780. 52840. 4.9%
    2009. 7160. 47350. 4.3%
    2010. 13140. 51530. 4.7%
    2011. 9450 47920. 4.3%

    你睇下每年有1萬單位落成,空置反跌,足以證明對房屋有強勁需求,再者,你做代理應該知道好缺盤,供應不足,樓價升唔升我不肯定,嚟近2012年末空置率丶空置量一定跌,因為名城3期丶日出康城等大盤2012年陸續入伙,可以給選擇的空置單位不足,租金一定升
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • joeyleung發表於 2013-1-3 05:21 PM
  • #2
  • 結論就是買樓不是明智之舉,但再不買樓就上車無期。
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