16/11/2012
勾地政策對市民不公平
長期以來,不少人認為政府提供置業資助去幫人買樓不合適!又或者認為發展商食得太盡已經引起民憤。實際上,拍賣土地政策和房屋資助政策本來同為一體,是香港房屋系統,甚至財富分配系統的其中一部分,彼此同生共榮。兩者需要平衡,平衡得不好便會引來互相排斥,甚至惡性循環!
公平地說,發展商是社會的建設者,對香港的繁榮和成長功不可沒,他們活躍在香港高地價政策的舞台上,高地價政策為他們帶來資產及財富增值,這部分財富往往是高於實際生產力的關係,所以無產者單靠人工增長所得會愈來愈少,故政府要推出公屋及置業資助,以確保市民可以安居,社會得到平穩。
置業資助不是施捨,是彌補,是房屋系統和社會結構必須的一部分。草根可憑置業階梯上流去改善生活,即是說,健康的房地產系統應該確保有足夠的人上車置業,確保小單位業主能以合適的樓價賣樓、換樓…這樣不僅對市民有利,也令發展商的客源不絕!但是近年樓市的確失去了平衡,利益傾斜於發展商,置業階梯斷裂,結果進入共輸的局面,發展商要保持長做長有,必須要回復對市民有利的基礎!
當然,其中令平衡失去的包括勾地政策,拍賣原本是一個優秀的賣地方式,政府有強勢和主導權,因為政府在出售數量和時間上,掌握了主動權!政府對土地的供應數量和供應時間表瞭如指掌,回歸前所謂的自由市場實質上是完全受控的,稅務收入亦是了然於胸,對福利和資助房屋的支出自然是掌握得好。
1999年,剛遇上了樓市的低潮,人心未定,於是政府推出了勾地政策,將土地拿出來,讓發展商先揀貨後競投,將供應「無限」化為「有限」,屬一種改善土地供過於求的政策!這是一種非常手段,居然到了今天,這政策在供應短缺的情況下仍運作著,令供應更加少!
很多人以為金錢是交易的唯一成本,其實時間和時機是更重要的實質成本,擁有最多的時間容易掌握最多的時機,勾地政策之所以惹人詬病,就是因為這交易方式,給予發展商太多太大的時間成本,而這些時間成本便變相地由市民去承擔了。
例如,一個普通物業的買賣,買賣雙方的交易時限(即收取樓價尾數和收樓)是要在同一日的,在同一日交易的意義,是因為時間成本和空間是要一樣才合理,這就是時間成本的重要性,時間被偷去,誰人損失?
日前有議員在房屋事務委員會中,提出將勾地表中部分閒置多年土地,轉為公屋或居屋用途,引來不少回響,這建議其實包括了兩個問題:一是將「豪宅地段」改為公營房屋是否合適?此點我認為是市民的意願,政府應該廣泛諮詢公眾。
問題二是這做法是否有損私營持份者的利益?我覺得只要發展商仍擁有優先權,加上在設定時限後,有關土地若仍然閒置,政府便有責任善於利用,所謂「地盡其利」,在現今土地短缺的情況,最珍貴的就是已經開發了的「熟地」,難道要「生人霸熟地」嗎?
我認為土地是公共資源,也是市民的利益,過去的勾地政策給予了發展商太多的主導權,發展商不勾出土地,政府便不能成交,政府便自然失去了莊家的主導權利,此制度也贈予發展商無限的時間去等待買地良機。拍賣土地其實是一個商場的博弈,賣方(政府)和買方其實應該要付出平等的時間成本才合理。
除非市場供應過多,賣方因為時間及時機成本的代價較少,才會給予買方的特惠時間空間。當勾地機制出現傾斜時,發展商當然會用盡時間優勢去掌握最佳的營商時機,但給予買方更多時間,代價其實是由市民來支付,所以勾地政策只可在03年等市場低迷時作臨時手段,到了07年後再繼續,已經是對市民不公平及對市場有長遠負面影響的政策了。
看回舊有的資料,勾地政策的產生是源於當年的土地太多,既然今天土地已太少,類似的政策已不見其利,反見其害了。
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