17/07/2023
今天領展的難處
領展股價跌破今年2月提出的供股價$44.2,由宣布供股前超過$60跌至$42。這股票由2005年尾以$10.3上市,一直升至2019年高峰近$100,這支10倍股曾令不少人身家暴漲,如今前景如何呢?
一般房託多由地產企業把物業資產打包上市,一來可以透過上市過程套現,二來可創造一支現金流穩定的股票定期派息給母公司,三來可把這些重資產低增長的部分拉離母公司。房託一般股息回報率都頗高,有時派10厘也不足為奇。但領展長期只有3厘多,亦沒有一般房託的背景,更一直有著盈利長期增長的能力,是非一般房託。
領展由政府房屋署放出來上市,上市前的租值並未有完全釋放,上市後逐步加租,盈利增長不斷。到2009年王國龍上任CEO後,再積極搞商場翻新,不少商場由殘場裝修變成新場,加上換入一批連鎖大品牌租客,租金繼續提升。過去的強勁增長,正是由一堆屋村商場資產變成接近大地產商旗下商場資產的結果。
早於2019年,小弟曾寫過一篇文章《領展有機會「思」變?》(見連結),當時正值領展股價創新高之時,全城期待它將要變成「紅底股」(即股價超過$100),但我卻表示隱憂,因為過去領展CEO提到過去增長模式已差不多完結,未來增長動力將會改變,希望可以透過投標收購擴展到其他地方,但這模式實在不容易。
我們可以分析一下領展改變新方向的困難,首先,過去成功模式來自原有資產的租值提升,資產由管理不善的政府房署手中取回來,再進行價值創造。如今要由一個不斷增值的「收租佬」,變成近似地產發展商的模式,還要到海外進行收購。這個新模式與過去的成功模式並不相似,成功與否未受驗證。
團隊亦是一大問題,領展過去成功模式幹得不錯,公司內整個團隊都是該模式的專業,專長翻新、統一管理、提升租值等。如今轉變新方向,所需求的專才與過去並不相同,貿然出外投標擴展,隨時貴買吃虧。
還有,房託本身按條例有不少局限,例如所得盈利最少九成作為股息分發給投資者,即派息率需要高於90%,因而保留現金作投資收購之用非常有限。而房託的借貸比率亦需佔整資產總值的45%以下,亦限制了舉債融資。本來這些規條令房託更穩當,更能保護投資者,但領展採用擴張發展模式的話,它們則成為一些不利因素。
2022年尾,領展宣布以差不多125億港元購入新加坡兩個零售物業。香港經濟處於低迷時期,新加坡卻旺到不得了。新加坡政府今年4月更對樓市加辣,大幅提升外國人買樓的印花稅至60%。同時,這一年美國大幅加息5厘,增加借貸成本。此時此刻,香港企業走出去收購新加坡資產,時機未必合理。落得供股的下場,亦有跡可尋。
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