近期特首《施政報告》放寬樓宇按揭政策，指800萬元物業可借9成按揭，1000萬元物業可借8成按揭。好多人認為這政策為紓緩社會問題，因為年青人部分怨氣來自樓價太價，不能上車。而不少業主或準業主關心這政策對樓市影響如何？即後市是升是跌？

　　想分享下如何去閱讀政策，拋磚引玉，希望高手可以交流下。今天就以這次放寬按揭政策為例，可以分幾個層次去考慮。

　　首先要清晰政策的技術問題，即要先弄清一些基本算術。放寬按揭成數，可以借多點錢，少了首期，就是這麼簡單？

　　要檢視技術問題，可以先套自己進去。若你是其中一名準業主，將會買入800多萬元的物業，做九成按揭，是甚麼情況？你好快會發現，瓶頸在供樓問題。

　　當你代入去計一計數，又或者找找資料，算是知道了發生的是甚麼一回事，這就是第一層的分析。代入去以個人角度看完，了解過技術問題，掌握到情況，可以再深入一點，到第二個層次。不再以個人角度看此政策，而是找找資料看看人口結構，看看整個香港的情況。

　　政策推出來，有多少人受惠呢？有多少人會受影響呢？於這個層次去考慮時，不單從自己處想，是從整體數據去想。即你自己有無錢？會否買樓或賣樓？相對不重要，而是要知道香港有多少有錢人，他們會否因這政策而買樓或賣樓。

　　坊間不少人計算過，按揭貸款額達720萬元以上，供30年，壓測下的家庭月入需達7萬元以上的家庭，此類家庭香港佔比多少？這類人又想買樓的，但因沒首期而未能上車的，又多不多？若此收入人士，沒首期而又真的想買樓，這些年有否其他方法早已解決了呢？

　　找些資料，想過這些問題，大概對數字有個概念。若所得的答案是「影響範圍大」的話，形勢及後市當然有變。若答案是否定的，影響微，不難衡量政策對市場沒多大影響。

　　但別停在這層次，因為市場是活的，不是站著不動的。還有更深入的層次去想，但很多時政府政策，甚至投機者都敗走於這層思考之中。由於，以上例子於第二層都起不了太多作用，所以未必需要再深層下去，因此，舉些別的例子。

　　例如多年前的一連串樓市辣招，包括大幅增加稅項、買家賣家印花稅、收緊按揭成數等。每一個政策都影響著業主與準買家。去到第二層考慮時，辣招後樓市增加交易成本、業主增加上會難度等，對整體樓市一定有大影響，樓市一定大跌吧。

　　後來如何呢？樓市真的大跌嗎？後來，發展商推各種優惠去應對，包括回贈稅項金額、提供二按等。一眾被辣招難住的買家又能成功買樓，但那些應對手法只限一手樓，於是二手樓被辣招冰封。

　　整件事互動地發生著，樓市成交量大跌，但樓價就一直升上去，一手樓銷情並未有受大影響。有些人看到事後結果，說回頭指這些辣招政策根本為發展商而出，是打擊二手樓，幫一手樓的政策。

　　其實，這是自由市場多變的結果，我相信連政府都不能預計這個層次的考慮因素。即使今天見到事後結果，再出政策堵塞，市場又會有其他反應，變招換陣來迎戰。

　　下次有政策推出來，試試自己也利用這幾個層次的分析，或許你會得出比一眾專家還要厲害的結論。

　　這文章很多地方都賣了關子，到底小弟認為今次放寬樓宇按揭成數，對樓市甚至政局有何影響呢？小弟拍了一條影片分享想法(見連結)，有興趣不妨看看。

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