07/03/2023
後生一輩買樓難
要證明美國經濟好,可看當地樓市。除了看上周四(2日)蕪文《美儲局夜行吹哨》所指出的:截至去年12月,美國二手樓價已連續6個月下跌,以及租金回落這兩個事實之外,還可看美國首次置業人士買樓的實況。
最近美國房地產雖走勢疲弱,但在加息和樓價仍處高位的夾擊下,美國希望買樓的首置人士仍望樓興歎。
去年,美國首置人士在銷售額中僅佔26%,是有紀錄以來中最低。MBA Mortgage Applications Index亦回見1995年水平(圖一)。此外,房地美(Freddie Mac)上周公布的數據顯示,30年期固定按揭平均利率連續第四周升至6.65%,去年底按揭利息更一度急升至7%以上,也令所有年齡的置業申請,跌至28年來最低(圖二)。彭博指出,現只剩下那些有大筆資金、高薪厚職,或有富有父母的人才可圓置業夢。
樓價與負擔有差距
美國線上房地產公司Zillow的高級經濟學家巴喬(Nicole Bachaud)指出,美國樓價距離民眾的負擔能力尚遠(圖三)。去年底,當美國按揭利息達到7%時,Zillow已預測,個人每月要儲起家庭入息中位數的5%,用約10年時間,才可支付一般房屋的10%首期。重要的是,上車盤的供應仍緊張,1月份美國最平單位的數量較去年同期跌了1.5%,而最貴單位的供應量卻勁增了37%。
Zillow首席經濟學家歐森(Skylar Olsen)表示,由於樓價升幅遠超過工資加幅,故美國首置者的年齡中位數已從1981年的29歲,延遲至2022年的36歲,創出了全國房地產經紀協會(National Association of Realtors, NAR)「首置高齡」的紀錄。
在美「上車」 亦靠父幹
歐森續指疫情前,約三分一首置人士的父母或家人,會借或送錢給他們,以支付部分或全部首期,而這個比例在2021年增至約4成,個別城市如德州第3大城市達拉斯,更有最少一半的年輕首置者是靠家人幫助才可上車。此外,置業者有55歲以上共同按揭貸款人的比例,也自2021年開始急升(圖四)。
美國加息,不利樓市。在美國,現買40萬美元(約310萬港元)的樓,付20%首期,供30年,買家每月供款會比1個月前多出約230美元(約1783港元),30年便會多逾64萬港元!有美媒更指出,與1年前約4厘息相比,今時美國業主月供金額比年前多出50%!而首置人士月供金額也創幾十年新高(圖五)。
美國樓市如沒有年輕的置業者「正常」接力,當地樓市怎會健康發展?要美國經濟好,又從何說起?但美儲局仍謂美經濟很好,可續加息。
走筆至此,不禁令人聯想到香港的樓市。對普遍港人言,以上在美出現的首置之難、業主之苦等中產心聲,並不陌生,甚或耳熟能詳,反而可能還會羨慕,美國今時還有310萬港元的樓可買。
(istock)
將呎就價 起納米樓
對Zillow的歐森所說「樓價升幅遠超工資加幅」,筆者也深有體會。美國人大歎置業、供樓難,香港中產上車又何曾容易過?有人做生意會「將貨就價」,港地產商就「將呎就價」:以單位大小、面積有多少呎數,去遷就價格。美其名是「體恤」市民的負擔能力,「配合」市場需要,「才」勉為其難,「精心」開則,遂「發明」了「納米樓」。
上世紀60、70年代,唐樓一般約700呎,那些年,香港普遍家庭怎會有買樓的念頭?但求有片瓦遮頭,即使是「七十二家房客」,也在所不計。同時期,住在九龍太子道一帶的富裕人家,則動輒已擁逾千呎樓。
70年代初,本地經濟初步起飛,但九龍黃大仙、慈雲山,乃至新界葵涌、荃灣一帶,都仍有不少可負擔得起的樓,供「有準備的人」買。那些年,慈雲山的私樓約8萬元,葵涌因是「新界」,4萬便有交易,但旺角唐樓已要價13萬了。
不過,當年何文田巴富街,以及南區遠未有數碼港出現前的碧瑤灣,逾千呎的新樓開賣價也只40多萬。及至80年代末、90初,碧瑤灣樓價又已翻倍至約百萬。至於對97後樓市的故事,恐怕大家比我還要熟悉。
年輕人買樓難,中外如是,非獨港、美。若以購買力論,70年代初,港教師月薪1500元,大概可買5呎樓;今時新入職教師起薪約3.2萬元,卻僅可買1至2呎市區樓。半個世紀過去,教師薪金增了20倍以上,買樓能力反跌逾50%!可見即使是教師這個較不受經濟影響的行業,買樓能力也今非昔比,更何況是其他行業?
後生一輩買不到樓是全球現象,大城市固然如是,國際城市像香港尤其如是。此時此處,在港生活的年輕人,還須定下目標,加倍努力賺錢、儲蓄、投資,要圓置業夢,也非全無可能。
(投資涉風險,每投資者承受風險程度不一,務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。)
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