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07/06/2013

樓價可跌90%理由

  • 雷鼎鳴

    雷鼎鳴

    香港科技大學經濟學系前系主任及榮休教授

    雷鳴天下

    本欄逢周五更新

 

  這星期在本欄寫了兩篇關於本土主義與經濟融合的文章,此事複雜,涉及多層次的經濟學,我們不應留下任合一塊未經翻轉的石頭,才不致把主觀願望當作客觀結果,把自己放在可笑的位置。

 

  正如我說過,中港經濟實質上已相當大程度地融合了。內地與香港正在同坐一條船,不論我們視對方為合作夥伴還是對手,都應各自制定最優的策略與相應的態度,才可能為己方尋求最大的利益。

 

  博弈論中有所謂「非合作性博弈」及「合作性博弈」(Cooperative game,或稱「談判博弈」),數學家納殊(John Nash)在六十多年前,對這兩種博弈分別各寫了一篇開創性的短文,在1994年時便據此拿到經濟學諾貝爾獎。在「合作性博弈」中,雙方(或多方)各自希望得到最大利益,但這要經過談判,取得共識,才可達到。但如何保證對方也顧及自己的利益,相互的承諾不致成為空談,關鍵是雙方都要有一「威脅點」(threat point),意即指我若不滿意談判結果,有能力做出一種使對方大受損失的動作,即使是一拍兩散、玉石俱焚也在所不惜。當然,若我們採取此威脅策略時,對方只是損失輕微,但自己卻是元氣大傷,那麼,這個威脅便不足為憑。所謂「談判地位」,無法不取決於雙方的「威脅點」的強弱對比。

 

香港GDP弱勢已成

 

  在1990年,香港的GDP仍等於中國的25%,去年則跌至3.1%。當年香港的談判實力比今天強得多,所以才有今天的《基本法》出現。GDP的弱勢香港是難以化解,但我一直相信,若港人沒有走錯路,不把精力浪費在內耗,以港人的創意,必有機會發展出更多不可取代的產業,從而保得住自己的「談判地位」,不但經濟更發達,政治上亦有更大自由。但部分港人,我相信是很小一部分,是不知己不知彼,胡亂挑釁,甚至推動分離主義,那把雙方「威脅點」重新檢視卻甚有必要。

 

  我曾經說過,本土主義有好的部分,但若把它推至另一極端,搞出個「港獨」來(雖然我不相信這會做得到),那麼樓價起碼會跌掉90%。要注意,我說的是「起碼」,即實際上不止此數。有朋友告訴我,《晴報》和《經濟通》為此議題搞了個「投票」,有81%的人認同我的看法。我一般不大相信網上投票,但對此結果也頗感驚訝:香港的讀者理性的仍佔大多數。

 

  但這裏仍應更詳細分析這數字。在香港的所謂豪宅,建築面積呎價等閒要2,000美元,那麼實用面積呎價便是2,500美元左右了。樓價眾所周知,取決於location、location、location(地點),但我們不妨先參考一下其他城市的樓價,以作比較。我到一個新的城市,素來有到處打聽當地樓市的習慣,在三藩市附近十分繁榮的東灣,100萬美元(約780萬港元)隨時可買到實用面積4,000呎以上的豪華大宅(花園、車房另外贈送),那麼呎價是250美元以下了,等於香港呎價的不到十分一。倘若香港經濟崩潰,香港的樓宇會比美國大城市的房子更有價值嗎?若不能,那麼樓價下跌便不止90%了。

 

沒了中國香港樓價靠甚麼支持

 

  這裏的前提是香港與內地若分離開去,香港變成中國的「敵國」,港人被視作「漢奸」,香港的經濟能否不崩潰?不少港人可能以為,自己的工作與內地沒有經濟關係,例如在港教書,做點裝修工程等等面對本地的服務業,或許香港獨立後,他們仍能保得住飯碗?這會是十分困難的。香港沒有天然資源,要消費,只能靠進口,但香港拿甚麼東西去賣,才能換得外幣購買進口貨物?賺不到外邊的錢,整個香港經濟便成無源之水,很快乾涸,港人便再也無力支撑本地服務業的消費了。但香港有的是人力資本,快點轉型搞高新科技或創意工業不行嗎?百多年以來,香港的核心技能便是扮演貫通中國與世界的橋樑的角色。香港若脫離了中國,怎會不被全面封殺?誰會願意在港投資搞這些玩意?香港的經濟若就此垮了,本地人或內地豪客預期樓價下跌,誰會願意投資樓宇?一個沒有經濟命脈的香港,說它的樓價能高於美國的芝加哥或其他大城市,豈不天真?

 

轉載自晴報

 

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  • ks388發表於 2013-6-21 11:49 AM
  • #21
  • 看經濟要看大圍景況,早指教授只窄狹地看本土主義是沒有什麼前瞻性,看老美一說退市,再加上國內拆息抽升,對全球經濟有多大動盪!也一樣會足以令樓房大跌啦!有時未到什麼本土主義發生作用,大調整早已出現呀!所以大家常想怕什麼福利主義,也是過多之擔心......黑天鵝之出現一向是突擊,不是大家可以估計到,大環境一直差下去,那有什麼條件再談福利主義,回想 98金融風暴或沙士之後.....大家也要甘心捱下去啦!

  • 引用 #19 ks388 發表於 2013-6-10 06:09 PM

    其實不用教授所指之原因,當大環境轉差,如下年甲午再生戰火也可以令樓價大跌九成,要假設可以有很多理由, ...
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  • Kinmy發表於 2013-6-10 10:35 PM
  • #20
  • 系作得太过!

  • 引用 #19 ks388 發表於 2013-6-10 06:09 PM

    其實不用教授所指之原因,當大環境轉差,如下年甲午再生戰火也可以令樓價大跌九成,要假設可以有很多理由, ...
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • ks388發表於 2013-6-10 06:09 PM
  • #19
  • 其實不用教授所指之原因,當大環境轉差,如下年甲午再生戰火也可以令樓價大跌九成,要假設可以有很多理由,不一定因為中港不和呢!有時想得太多也不一定是對的!
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  • Kinmy發表於 2013-6-8 02:00 PM
  • #18
  • 你咁高B又受边班人洗腦?

  • 引用 #3 hongkongvoice 發表於 2013-6-7 12:50 PM

    非常同意雷教授的分折! 個班低B青年學生受咗泛民政棍和泛民教師洗腦,疏離中國,反中反港,長此下去,香 ...
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  • superherodad發表於 2013-6-8 12:19 PM
  • #17
  • 回覆 #15 johnnie


    我有親戚住 NYC,我每一兩年都會去一次 NYC,我可以說 NYC 治安絕對有很大問題。其實所有大都市治安都不會好得去邊。話說回來,香港的 location 和天時地利,樓價是無可能大跌不回升的。

    語不驚人死不休,經濟學家就是這樣。
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  • FionaTang發表於 2013-6-8 11:30 AM
  • #16
  • 中國根本唔會俾香港獨立,駐港解放軍是白吃飯的麼。
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  • johnnie發表於 2013-6-8 12:00 AM
  • #15
  • NYC近年的治安並不差,每年的遊客比我哋香港多,Manhattan,24 hrs的店鋪及supermarket比香港更方便,個別的貧民窟小區有偷鸡摸狗的罪案雖时有发生,但並不嚴重.皆因近年經濟轉好,市府有錢,投放更多的資源,增強警力,又大力扶貧,治安必然改善,如果經济唔好,政府冇稅收,栽減警力,治安點会好呀.
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  • superherodad發表於 2013-6-7 11:42 PM
  • #14
  • NYC 經濟差? You go to NYC after 9 pm, good luck!
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  • johnnie發表於 2013-6-7 11:35 PM
  • #13
  • 治安好是因為衣食足,治安差是因為經濟差.不会反果為因.
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  • johnnie發表於 2013-6-7 11:31 PM
  • #12
  • 一個揾唔到食的城市,無論天氣如何好,治好如何好,也只会人去楼空.
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  • superherodad發表於 2013-6-7 11:29 PM
  • #11
  • Detroit 太單一,只靠汽車商業,不能和香港相提並論。Detroit 也是美國治安最差的城市之一。
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  • johnnie發表於 2013-6-7 11:26 PM
  • #10
  • 一個没有經濟活力的城市,楼价肯定会一瀉千里,因為有錢人,有技能的人,專業人士都会紛紛離開,剩下老,弱,殘,懶的人去守空城,物业就不会有价了,美國的汽車城市Deroit的没落可佐証.
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  • anti_50cent發表於 2013-6-7 11:18 PM
  • #9
  • 「有81%的人認同我的看法」

    擦鞋教授唔知真傻定假痴,唔知佢知唔道依家5毛橫行,定係佢自己都係5毛黎
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  • superherodad發表於 2013-6-7 11:17 PM
  • #8
  • 是會跌,但跌後必反彈,所以 so far 「樓市必升」仍然是正確的說法。

  • 引用 #2 ET 發表於 2013-6-7 10:44 AM

    香港人太迷信「樓市必升」了,97回歸後樓市就曾跌了70%。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • superherodad發表於 2013-6-7 11:15 PM
  • #7
  • Location location location! 香港天氣好,無天災,治安又好,所以樓價不會大跌,跌後也必反彈。
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  • 亞扁媽媽發表於 2013-6-7 10:50 PM
  • #6
  • 補充5#: 到時天水圍屋價應該無事,因為港人要上大陸返工!
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  • 亞扁媽媽發表於 2013-6-7 10:42 PM
  • #5
  • 索性用天水圍屋價做準則,當香港變成滄海遺珠時,走資走得差不多之後,中產失業斷供數量日增,中環將變成天水圍以前的模樣,銀行收樓後拍賣填數,到時只有阿爺至敢接貨!
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  • superherodad發表於 2013-6-7 09:15 PM
  • #4
  • 在美國用一百萬美元無錯可以在某些郊區買到一間四千尺的屋,但只是在郊區,不是市區例如 NYC。美國地多,屋長建長有,還有是一間四千尺的屋,每年地稅是兩三萬美元,有的是五六萬,這些因素也應該考慮在內。

    所以我認為教授這次的理由是不正確的。
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  • hongkongvoice發表於 2013-6-7 12:50 PM
  • #3
  • 非常同意雷教授的分折!

    個班低B青年學生受咗泛民政棍和泛民教師洗腦,疏離中國,反中反港,長此下去,香港已慢慢退色,!

    看來要先行一步,趁高價賣去香港的樓宇套現金,跟着去投資英國倫敦或美國紐約的樓宇!
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  • ET發表於 2013-6-7 10:44 AM
  • #2
  • 香港人太迷信「樓市必升」了,97回歸後樓市就曾跌了70%。
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