14/04/2011
房子長遠必然升值
大部分人買房子均需要向銀行申請按揭貸款,唯國內卻有些不同,許多人會一次過以現金買房,雖然兩地情況不同,但理財方法卻一樣。
不管是否有房貸,買房的人若不是以該單位自住的話,這宗買賣便是投資了。
投資是講求回報的,沒有穩定回報的買賣不是純投資,只是追求該買入的「商品」的未來升值潛力了。
此等「商品」,可以是郵票、古董、名畫等,它們雖具投資價值,但因沒實際用途故只屬於等待升值的類別。
房子因有自用功能,其用途故介乎純投資和等待升值之間。
買房子作投資,其回報以租金算。房價愈高,租金愈多,相反亦然。
以全球許多大城市的租金回報計,香港遠遠落後於倫敦、紐約和東京,亦比北京、上海和新加坡為低。
此等地區,一般租金回報每年有8-12%不等,扣除償還貸款、雜費和稅務支出後,仍有利可圖。
我在加拿大溫哥華和在國內番禺的租金回報每年是8%和12%;但在香港的卻只有3至4%,而且已經叫做不錯了。
這跟該等大城市和地方的外來人口眾多有關。即便是在倫敦周邊,距離也要一、兩小時的車程。
這些大城市,面積大機會多,許多人到這裏碰運氣,找工作,讀書,他們在沒有較佳的經濟條件時,是不會隨便置業的。他們必定是先租房住,所以該等大城市的租務市場會十分活躍。
加上租房子的人多,故租金長期居高不下。
反之在香港,地方小,東南西北的距離短,集體運輸網絡廣,交通便利。而且中國人要有瓦遮頭,故年紀較輕的80後,也說要買房置業,所以租務市場雖然也十分活躍,唯租金回報卻遠低於其他城市。
我在香港買下的物業,出租了,但回報卻不及國內和加拿大,原因在此。
話說回來,在香港買房子是正確的。
四十年前,我媽帶我們去看美孚新邨的房子。
六百多平方呎,樓價4萬5千元。
今天相同單位的樓價是450萬元,升值100倍,而且還住了40年。
可惜,我媽差3000元,當時樓宇按揭不普遍,她不敢買,結果既錯過了置業機會,亦失去賺取豐厚回報的機會。
過去四、五十年的經驗告訴我們,置業是正確的,但回報卻在賣出房子以後再算。如果有多餘錢,買入房子租出去每年回報雖只有3至4%,但因為升值潛力驚人,所以也是值得。(待續)
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