19/08/2010
香港樓市出現蝸居效應
去年底在中國內地引起哄動的電視劇蝸居效應在香港登陸,正當社會各階層在爭議應否復建居屋之際,上周五(13日)金融管理局公布了一系列樓宇按揭指引,金額在1200萬以上的樓宇按揭成數從七成降至六成,又禁止一手樓花在市場上買賣。周一(16日)恒指先跌後升,但各大地產股跌幅顯著。
香港實行聯匯制度,令港元的貨幣政策及利率趨勢受到限制,跟著美國走。金融海嘯後,美元的貨幣供應大增,聯邦基金利率又降至歷史性的低水平,資金湧向亞洲區的資產市場,刺激了本港的房地產市場。
此外,本港的樓宇需求大於供應,市民及海外買家皆是樓市的主要買家。現時樓價高企,政府便以行政措施冷卻樓市,成果如何,還要讓市場告訴我們。
我的看法是外圍的經濟格局、美元利率和貨幣政策仍是主導全球資產價格的大氣候,包括香港的樓市在內。如果天要下大雪,香港政府可以做的便是清理門前的積雪,以防滑倒,但不能左右下雪的氣象。可是政策是主觀性的,下雪再狠些,政府會開動剷雪車對抗,樓市的發展跟政府的政策博弈。
執筆時,九龍亞皆老街的一幅地皮正在拍賣,成交價41億,平均呎價在1萬元以上,是市場預期的上限。另一幅同拍賣的紅磡灣地皮,成交價也達每平方呎9600元,這兩幅土地分別是土地拍賣史上最貴價的第二位及第四位。地產發展商真金白銀對本港的樓市前景投下了一票,跟政府推出遏抑樓價措施前後只是數天,我不認為地產商想跟政府對著幹,純粹是在商言商,覺得有利可圖而已,因為土地的供應著實有限,而需求的前景樂觀。
內地和香港房地產市場的走勢何其相似,樓價在政府出招後並沒有急轉彎,內地的一線城市的房價跌價跌幅溫和;香港不用多說,拍賣土地的成績已說明了一切。樓市的潛在風險仍然是那些耳熟能詳的,甚麼大量資金成泡沫化;未來利率的調升幅度很大及政府加大打壓力度等,這些風險是存在的,投資者可做的事情便是量力而為。
近期環球股市的表現乏善足陳,大家對經濟前景都有不同程度的憂慮,美元匯價急挫後呈現拉鋸的局面,樓市一枝獨秀的表現確實讓人懷疑是否已到了泡沫爆破的時刻。我沒有水晶球,但我相信香港在未來高鐵和港珠澳大橋連成後,將吸引更多海外及內地富裕人士來港居住,情況就像現時倫敦和紐約一樣。信心這樣東西不是一朝一夕可建立的,毀滅卻在彈指之間,投資者對樓市的信心是最難捉摸的一個重要因素。
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