31/10/2012
曲線實現「港人港地」 BSD短期可降需求
世事往往都是出人意表,當社會各界都認為政府在控制樓價上苦無對策的時候,政府就在上星期五傍晚時突然出招,殺市場一個措手不及。
面對住宅樓價急升,政府穩定樓價的政策被評為遠水不能救火,而且隔靴搔癢。今次終於大膽首推非港人的買家印花稅(BSD)和加強版的額外印花稅(SSD),究竟成效會如何呢?
能影響資產價格升跌的,都離不開供求關係。SSD的原意是從需求著手,提高短炒成本以打擊炒家入市意欲,可是演變出來的卻是減少供應。根據一些內部數據顯示,中價住宅樓價自SSD推出以來,在過去3年樓價升幅接近50%,其中一個關鍵原因是SSD根本沒有增加買家的成本,不論是用家或買家,只要有一兩年的持貨能力,SSD的影響力很快便消失,加上在外圍環境的配合下,市場都認為香港的樓市在2015年前都易升難跌,大家本來就一心持貨數年,導致只買不沽的情況出現,供應因而減少並推高樓價。
相反今次BSD就立刻並直接提高買家的成本。根據中原城市領先指數,今年的樓價上升了17.7%,市場已覺得這升幅相當驚人,BSD的15%絕對是一個不少的幅度。再考慮今天香港的樓價站在歷史最高位,在這個基數下計出來的15%並不是一個細銀碼。
而且BSD除了針對非香港永久居民外,還把SSD一直遺留了的註冊公司都納入稅網。相比起個人買家,註冊公司坐擁更龐大的現金,以樓房作投資的需求更殷切。因此筆者認為今次的BSD確能對症下藥。
特首在上任後一直被追問何時實踐他競選時「港人港地」的承諾,現在的BSD其實正正在曲線地實施這政策。這比起花大量時間在物色「港人港地」的地皮和規劃建設更有效率。
過去兩年出現了一個景象,當樓市愈升的時候,社會上便會有更多住屋的需求和希望上車的聲音跑出來。今次BSD把投資需求推低並把樓市降溫,相信這是測試香港買家究竟是以真正有住屋需要主導,還是因為見樓價升才想買樓的人為主。
姑勿論結果如何,這些措施的影響都較短暫,筆者認為真正能改變樓市週期的還是環球經濟和長遠的土地政策。
最後短述股市,筆者一再提醒大家10月過後股市將現調整,美國總統大選和中國領導人換屆過後市場將充滿不明朗因素。11月的市況將風高浪急,無論股票或高息債券等、大家實在不用急於入市。
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