07/09/2012
如何令市民「置安心」?
上周五(8月31日)市場觀望美國聯儲局主席的講話,恆指收報19482點,跌70點。本周一(3日)美國聯儲局主席表示關切就業市場,將在必要時採取進一步行動強化經濟復甦,恆指收報19559點,升76點。周二(4日)港股隨A股下挫,恆指收報19429點,跌129點。周三(5日)A股創三年半新低,恆指收報19145點,跌284點。周四(6日)內地股巿倒升,加上巿場期望歐元區或再減息,恆指收報19209點,升64點。歐洲央行議息結果公布在即,港股相信要待議息結果揭盅始再定新方向。現在是消息市,一些重大消息能令股市走勢一夜之間完全改變,讀者朋友宜造好風險管理。
股市要等消息,今天就先和大家看看一則新鮮出爐的香港樓市新聞吧:
《經濟通通訊社6日專訊》房屋局局長張炳良表示,「港人港地」將會在政府2012年至2013年財政年度第四季,即明年第一季推出。規定項目首次需要售予本港永久居民,30年內轉售對象亦必須為本港永久居民,不可以用公司名義購買。張炳良表示,首次加入「港人港地」先導計劃的兩幅地皮為啟德發展區的兩幅土地,面積合共約為1.6公頃,若以太古城及海怡半島的單位面積計算,估計建成後,可供應1100個單位。張炳良認為,政策並非一刀切禁止非本地居民置業,強調市場有其他房屋供應,不受港人港地政策約束。他又指,政策可以優先照顧本港居民的置業需要,不擔心影響本港自由經濟市場的地位。
低利率環境和外資的湧入,加上樓價上升的預期,令資金不斷流入香港樓市,整體房地產價格高於市民收入能負擔的合理水平,令無樓的市民非常不滿,過往的額外印花稅和收緊按揭不能令樓價回落,政府只好再出招防止投機性資金流入房地產市場。
很多人都不信樓價會回落,理據是供不應求,因2011年的私人住宅空置率只有4.3%,(47920個),比國際自然空置率的5%還要低。但97年樓市的空置率只有3.8%,更「供不應求」,樓價在97年至03年這五年間卻下跌了接近七成,究竟現在的私人住屋「需求」有幾多成是投機/投資需求呢,投機/投資需求回落時會否又變了供過於求呢?不知大家有沒有留意,其實4.3%私人住宅空置率只是平均值,大型單位(實用面積為100平方米或以上)的空置率達9.5%,似乎炒家多在豪宅市場,大家需要留意炒家會否應政策改變而離場,這次樓價上升主要由豪宅帶動,如豪宅價格回落只怕會帶動整體樓價下調。
香港政府的「港人港地」有點像新加坡「組屋」,新加坡視「組屋」是民生的必需品,以大約半價廉售與國民,讓87%的國民安住「組屋」。但港人始終覺得香港的資助房屋只是次等房屋,供市民作上車盤之用,三五年後賺了錢便應賣了它買私樓,所以才糾纏於出售資助房屋時應否補回地價差額的問題。如果資助房屋質素可媲美私樓,才能真正做到令市民「置安心」,這才是真正的置業安居啊。
下周事忙,本欄將休息一周,21日再見。
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