新地商場 新舊共融 為北角街坊沖杯Latte

　　近年的東區，發展甚殷。從幾年前柴灣青年廣場開幕，到筲箕灣、西灣河幢幢貴價住宅拔地而起，再到太古城豪擲一億元翻新，唯獨是北角一直待在人後。最近，這「東區龍頭」終於發功，新鴻基地產（00016）將於丟空多時的前北角邨臨海地皮發展大型綜合項目，打響頭炮的商場「北角匯」最快於2017年落成啟用。當中最特別的，是公司希望擺脫以往新商場在舊區硬陸的霸氣，度出了多條新蹺活化老區，推動新舊共融，希望商場予人喝一杯Latte的舒暢自在感覺。

 

 

　　前北角邨地皮發展，可謂一波三折。這條在1950年代發展的廉租屋邨，因座擁罕有無敵海景，曾被視為「低下階層的豪宅」，惟2000年政府在屋邨沒結構問題下突然宣布清拆，並將地皮改為混合式住宅發展用地，於2004年拍賣。礙於社會對土地用途爭拗不斷，地皮一直丟空至2012年始被新地以69.1億元投得（整幅地皮分成兩份拍賣，另一份同由新地於2013年投得，價為27.22億元），以發展集商場、住宅、酒店及交通交匯處於一身的綜合項目。

 

　　投地迄今3年，新地日前終宣布首項工程「北角匯」商場的發展細節。全個商場面積約22萬平方呎，由住宅及酒店基座組成，樓高分別4至5層。場內共有120至130個舖位，其中佔最多為時裝品牌及食肆，各佔約30%。新地代理租務部總經理鍾秀蓮表示，首階段臨街8,000平方呎的商舖將於2017年第二季落成開業，其餘部分則在2018年初啟用。

 

 

　　近年，地產商在舊區發展大型項目，往往會與趕絕小舖老店、專服務自由行及影響社區安寧等連在一起。鍾秀蓮卻說：「我自己很喜歡北角的寧靜和舊區特色，所以商場中也加入了不少點子去保留這些特色，達致新舊共融。我也很喜歡以『Latte』來形容商場定位，當中包括Lifestyle、Artistic、Timeless、Thriving和Experience，希望商場給予人的感覺，像在甯靜的地方呷一口Latte那麼自在。」商場發展的點子包括：

 

1. 增臨街面促新舊共融

 

　　香港地愈來愈矜貴，地少人多迫得商場無辦法不循「銀座式」（樓高而每層面積小的大廈）方向發展，但北角匯卻反其道而行，商場樓高僅四至五層，每層面積達數萬平方呎，而面向渣華道一邊的臨街立面購物街就有290米之長，此設計是為了改善以往大型建築物落戶小區時帶來的高牆冰冷感覺，以一列地舖作為商場與鄰近街道的連接面，提升親和力，促進新舊區共融。

 

2. 建長廊廣場增值社區

 

　　以往，商場內公共空間的使用亦引起過不少爭拗，而是次北角匯則選擇開宗明義「還海濱於民」，商場長達410米的臨海部分，將引入不同的露天餐廳和Cafe，讓食客近距離欣賞海景。另設臨海綠化休憩空間、海濱長廊及大型露天廣場。鍾秀蓮說：「附近居民可到長廊跑步、溜狗，公公婆婆也可到海邊晨運，玩到熱入來商場歇歇腳，無任歡迎！」

 

3. 區內老字號食肆進駐

 

　　自由行熱潮減退，不少商場都回歸本土。兩年後才落的北角匯，也將重心放在港客身上，商場以北角、鰂魚涌、天后及炮台山一帶的居民及商務客為首要客源，其次是各區訪客及遊客。因此，商場內的鐘錶珠寶店舖比重較以往輕，僅佔整體5%，而一向被視為賺錢力較弱的食肆，卻佔30%。鐘秀蓮表示，已有逾百商戶表示有興趣進駐商場，但就未有透露品牌名稱，只謂一田超市或成其中一員。此外，她又積極尋找區內一些老字號加盟商場，一方面助老品牌活化；一方面靠老店營造獨一無二的商場特色。

 

　　鍾秀蓮表示，商舖意向租金為每平方呎60元至300元。她又預期，商場開業首年，平日每日可吸引約7至8萬人流，周末及假日人流可達10萬。首年營業額每平方呎為800元至1000元，整體租金收入可達1.7億，回報率約4%至5%。

 

新舊街坊有話說

 

舊街坊

 

王貽興：

 　　「19歲前和家人在北角居住，印象最深是某些角落仍保留著廿年前的感覺，例如小時候最喜歡去的森記書店、馬寶道的德興隆豆品店，現時仍保存得很好很有風味。期望新商場成為地標之餘，也希望它帶動北角成為有個性而又不斷有新元素加入的社區。」

 

新住客

 

胡孟青：

 　　「以股論區，其實北角是隻潛力股。早年在中銀打工時，已知道不少老闆及管理層，由北角半山住到落山腳。即使是前匯豐高層柯清輝及有『摸王』之稱的資深投資者黎汝遠退休後仍選擇住在北角，加上近年區內商廈發展快，吸引不少專業及外籍人士落戶，區內人的消費力其實很高，可惜卻沒有一個地標商場讓他們消費。有新商場，身為北角人也感開心，非常看好地區發展。」

 

每周一蹺

 

創蹺人：新鴻基地產

 

創蹺日期：2015年5月

 

致勝關鍵：

　　●按社會環境重整適合港人的租務組合

　　●以街舖作為新舊區的連接點，並邀請區內老店加盟，促進新舊共融

　　●於海濱兼設公共空間、廣場等，實行還海濱於民

 

成效：

　　●逾百租戶表示有興趣進駐

　　●開業首年整體租金料可達1.7億元

 

Source: 轉載自《iMONEY 智富雜誌》。

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