《Ａ股焦點》萬科A挫3%，競得廣州南站三宅地是無成本「換倉」

　　《經濟通通訊社19日專訊》12月17日，作為唯一競買人，萬科(02202)(深:000002)旗下公司以28.8億元(人民幣．下同)底價，將位於廣州番禺南站商務區的三宗涉宅用地收入囊中，樓面地價介於每平方米1.14萬元至1.36萬元之間。實際上，三宗地塊原本為萬科持有的商辦用地，地方政府收儲調規後再出讓給萬科。

　　萬科A股已連續5個交易日下跌，現跌3.07%，報7.89元。

*「回爐」調規，無成本「換倉」*

　　三宗宅地均處在南站萬科中心項目範圍內，未來可連片開發。據《財新》報道，這些地塊原本都是商辦用地，此前由萬科持有，後經萬科與屬地政府多次協商，當地主管部門對地塊進行收儲，變更土地性質後再度掛牌出讓。此次土拍其實是地方政府通過「回爐」調規的方式，幫助萬科盤活閒置土地、優化土儲結構。

　　報道稱，廣州主管部門在收回萬科這批存量土地時，並未以現金返還土地款，而是提供類似於等值應付票據的承諾；萬科此次重新拿地，用應收款抵扣土地出讓金。這輪置換前後地價相當，萬科不需要為此額外支付真金白銀。

　　知情人士稱，自2022年起，萬科持續與廣州的政府主管部門溝通南站閒置土地盤活事宜。「期間雙方洽談了多次，推進難度很大。」該人士透露，年內中央高層出台一系列處置閒置存量土地政策，在這些政策推動下，「換倉」最終落地。

*面臨新一輪償債高峰期*

　　萬科即將面臨新一輪償債高峰期。據DM查債通統計，2025年全年，萬科共有16筆到期或行權的境內公開債，存續本金規模合計326.4億元；同期，另有兩筆境外債到期，存續本金規模約為66.4億元。僅在2025年一季度，萬科就有98.9億元的境內公開債需要兌付。

　　據外媒報道，為評估萬科需要獲得多少支持才能避免公開市場違約，中國銀行業監管機構要求國內大型保險公司上報在萬科的債務敞口。有關評估在幾周前開始，內容涵蓋萬科債券和非標產品持有規模。

　　報道又引述知情人士表示，萬科高層在過去幾周走訪了幾家保險公司，呼籲險企不要對非標債行使近期將生效的回售權。這將有助於萬科優先兌付債券，以免其在流動性緊張之際發生公開違約。

　　《財新》報道指出，短期內，萬科正爭取從融資端獲取更多增量資金自救。在存量土地調規「換倉」後，萬科持有的可抵押資產質量提升，在與金融機構的談判中掌握了更多「籌碼」。(jq)