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14/01/2016

2016年我對樓市的十大忠告

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!


    樓市點評

    本欄隔周更新

  今年是我第9年撰寫十個樓市忠告給讀者參考,去年的忠告也一如過往,大部份也與後來市場變化吻合,今年繼續。

 

1、 上半年價格見底,後市以匯率為依歸

 

  2014年我提出的「先跌後升」、2015年提出的「先升後跌」及「個人認為樓價調整會在下半年出現,但跌完仍高於執筆的今天。」不出所料,今年我認為上車盤的樓價會在上半年找到谷底,而全港樓價亦在年中稍後見底,因為2015年尾的「劈價勢」令樓價跌幅遠高於應該微調的程度,因此樓價必會過度尋底後回升。

 

  當樓價在谷底回升後,後市將以匯率為依歸,樓價中期將與人民幣兌換美元的匯價同勢上落,去年我提出的人民幣「單邊升勢」過去、匯率市場「水無常形」的局面繼續出現,其實97後香港樓價的表現也最受匯率走勢影響,未來,人民幣價格下跌時,樓價下跌的動力便較大;相反,人民幣價格上升時,樓價上升的動力也較高。

 

2、 勿低估中國實力,勿迷信美國神話

 

  即使輿論長期看好美國經濟,美國的國力日益衰弱及影響力減少毋庸置疑;無論輿論長期看差中國經濟,中國的國力日益強大、主導世界,經濟體系泡沫日少有目共睹。以上的觀點是否正確不單是過去幾年投資勝敗的主因,未來一年更是關鍵,中國經濟包括貨幣將在10月進入國際貨幣基金組織的特別提款權後出現令人意外的景氣。

 

3、 租金也尋得谷底

 

  除了2015年外,我多年也認為租金應持續向上,今年的租金也會隨著樓價見底,之後也會重新慢升。

 

4、 新資訊常態顛覆時代

 

  繼政治新常態顛覆時代後,資訊新常態也正在顛覆時代,手提智能電話配合互聯網令世界人人也公平地運用資訊,任何弱小社群也能有充足的志同道合者,小眾代表甚至騎劫大眾的機會大增,在公眾未能適應及學懂如何面對前,市場上將不斷出現錯誤的報導,詮釋,趨勢甚至結果。

 

5、 通縮下的市場調節方式

 

  去年忠告所擔憂的通縮問題到了現在已困擾著環球各國,全球性的量化貨幣引來價格升值及泡沫,但泡沫可以透過市場調節去除,但一些低泡沫的市場譬如香港的房地產,有關價格在樓市辣招等措施多年抑制下上升,並不能真正地大幅調整,只能去除僅餘的少量泡沫作有限微調,現實一點,只能等待工資增長追上慢活的樓市,租樓自住的人士若等待樓價大跌的機會不應期望太高。

 

6、 掌握經濟轉型

 

  在低泡沫下的市場調節其實並不會大幅度,真正的危機可能是經營模式的轉型,資訊的衝擊、消費板塊及財富的轉移也會令個別行業顛覆、舊模式萎縮,更令人墜入困局。

 

7、 上車問題得到解決

 

  如果將上車置業得到解決的標準訂定為a)一手樓花單位供應多過於成交量;b)二手市場能提供到平均入息上限可以買到的300多萬的兩房細單位;c)有足夠的土地不斷推出市場。那麼,今年內已可以得到解決,一手單位成交萎縮加上政府在土地供應上的努力,供求得到了長期的平衡,之後樓價不會再因為土地供應斷層而暴升,但是「事先揚聲的增加土地供應」縱使如何再多,也不能令低泡沫的樓價大幅下跌,市場的力量及反應會抵銷一切過多的供應。

 

8、政府應堅持樓市辣招原則下優化上車及換樓自住人士的按揭

 

  樓市辣招其實包括了金融上的防衛任務,在國際金融大亂下需要繼續保持,只是在堅持原則下應優化過多的上車及換樓自住人士的按揭門檻,包括在實踐後證明過高的壓力測試及入息比率也應稍作微調,讓社會的財富可分配得更平衡。

 

8、 中產尤其中小企無援憤慨

 

  中產、中小企!正是一眾政客及政府遺棄及欺負的一群,社會已失去公義。

 

10、香港人應努力建設

 

  當「一帶一路」等黃金時機遇上,香港人多年來「最唔希罕」的情懷,的確是令人為下一代的處境擔憂不已了。

 

 

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  • 汪敦敬(作者)發表於 2016-1-22 07:01 PM
  • #6
  • 回覆 #2 吡吡


    多謝你的持續支持!

    市道複雜,評論樓市的確如履薄冰,加上,文章迴響比以前大了一點,令到我們是需要更小心去反映我們的觀點的,我不怕看錯給網民鞭撻,只是想給多幾個觀點令到讀者可以容易參考及取捨投資決定而已。
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  • 潛龍發表於 2016-1-19 08:34 PM
  • #5
  • 香港樓市的第四浪(調整浪)正在運行中。如果以三浪的1/4或0.238計算,樓市會從高位回落20%。調整不會超過30%(三浪的0.386,那裡是97年浪頂,即一浪頂)。
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  • hongkonger發表於 2016-1-16 10:34 PM
  • #4
  • I think the authorities should use every opportunity to educate the general public the working and the soundness of our peg system. Crush any false reports, or rumours immediately because the foundation of any monetary system, be it fixed or floating, is not how much reserve one got in one's pocket, but in the CONFIDENCE of the system.
    Let us not forget the lesson of Heng Seng Bank in the 1965 bank run, when it was no fault of the management of this bank, but the FEAR of the public which bought this bank to its knees; and FEAR IS CONTAGIOUS!
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  • hongkonger發表於 2016-1-16 10:22 PM
  • #3
  • Last night US Dec retail sales figure shows a drop of 0.1% from Nov, 2015, this is totally unexpected as Dec is the holiday peak season, and the drop in gasoline price should have fatten the consumers pockets, but the figure shows otherwise.
    Despite the continual drop in many financial markets recently, the US dollar index fails to reach a new high, or even reach the recent peak set on 2/12/2015.
    Last night deep drop of the crude prices (after a long downward trend) may indicate the possible bottoming out of the oil prices in the near term.
    The last domino to fall in this currency war is the HK$ peg system, which should prima facie able to withstand any possible outflows, unless we instill fear and panick at the very last moment, when we should stand firm.
    IMHO, economic warfare is not fought on fields and beaches, but in the hearts and minds of every citizen. Currency war is not won by how many resources one nation has got, but by the resolute determination of its citizen.
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  • 吡吡發表於 2016-1-15 06:52 PM
  • #2
  • 很忠誠,很善意,很實在,這就是我們香港人今時最缺的「忠告而善道之」生活態度吧!
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