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12/03/2015

金融計時炸彈

  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!


    樓市點評

    本欄隔周更新

 

  前文我提出「磚本位」後,得到一些回應,不少人也批評我「唱好」,其實我不是唱樓價升,是想說樓價「難大升」,在投資的範疇來說,錯估形勢就等於錯失機會!

 

  投資的風險其實不在於樓價升和跌,因為投資不是單一角度的,「跌」對於不賣出的物業是沒有意義的,但是「跌」對於有能力買樓入市的人卻是入市機會。

 

  「升」、「跌」只是表象,鏡花水月,是「危」是「機」,其實不在乎樓價升跌,是在乎你締造一個甚麼處境給自己,這正是佛學的智慧所在,佛學其實是積極的,在投資上,如果你造就一個低借貸的「富爸爸」模式給自己,遇上市道「危」的時候對你來說就是機會了,相反,若然你太追逐名利,失控地將事業擴展或者投資過龍,按揭太多成為了「窮爸爸」的話,一個浪打過來,你便陷入險境了。

 

  中國經濟之所以偉大,是因為包括樓市辣招的宏觀調控下,人民包括香港人日益是富爸爸,借貸過低,當國際有金融風浪的時候,對我們不是「危」而是「機」!

 

  貧富懸殊的可恨之處,就是「弱買家」的對手不單只是「強業主」,更是比自己更強的「強買家」(不少是強業主的化身),遇上入市機會,「強買家」會快人一步,而「強買家」最強的不是錢,是EQ!當樓價大跌的時刻,如沙士,夠膽入市的都是「強中強者」,所以很多人判斷錯了,以為弱買家是首期不足的人,其實還未計算「膽汁」是否足夠,所以大部份久等十年的弱買家,到時機來臨時一樣大多數會錯失上車的機會!

 

  到了下次樓市谷底(如果你等到的話),你是否「膽汁」夠強?到時候才知!

 

  但為何不掌握現在的機會,量力而為上車!

 

  踏入2015年我率先說「先升後跌」,但強調「樓價跌下來也會比1月1日高」,這是因為1月初時看到的是盲搶樓,我認為盲搶而引致升得過快那部分,會在後市跌回!但政府既然再出招,盲搶那部分便不需要計算了!樓市可能會更平穩地鞏固,價格大跌的機會也低了!

 

  說回樓價,會在甚麼情形下跌?我也想在此談論一下,樓價過高嗎?收入負擔不到樓價嗎?供應大增嗎?很多人都將樓價跌的理由放在不適合的地方,其實真正令樓價跌的只有政治動盪和經濟的衰退,香港的經濟是依賴樓價和自由行的,其中自由行在2003年後算是救回了香港,直到現在,我們估計不到如果沒有了自由行,香港經濟會有甚麼後果,很明顯香港人在過去是正在過份地包容激進主義,我們已經失去了最安全城市、和諧之都及最佳投資都會的美譽,而香港人的形象亦由高質素變為野蠻,香港的競爭力下降之餘,亦有可能出現衰退,事實上香港的衰退亦是比想像中嚴重,這個可能會令樓價出現較大微調!但樓價不容易跌離圖表分析的「上升通道」範圍,當跌的價位在圖表上只是一點,而整個趨勢仍是在上升時,所謂「跌」其實也是升的平面一小部份而已,等「跌」是否還有意義呢?

 

  我們小市民其實只是一群羊,被蒙蔽在鼓裏,香港人要面對個別黃絲帶的激進行為之餘,也要承受個別藍絲帶對美國的迷信,兩面都是中了美國下的毒,樓價高明明是美國量化貨幣引致的,蟻民卻不懂得對她譴責,但令人奇怪的是,為何我們政府不揭開美元的假面具?因為如果民眾計對美元的量化,下一步就會爭取聯系匯率的脫勾,香港偏偏是中國在貨幣戰爭中的航空母艦,聯系匯率令港元鎖定了美元,中國只要掌握到人民幣和港元的匯率,就等於掌控了在香港以人民幣兌換美元的匯率了,因此,香港一直都是人民幣兌換最多的平台,祖國照顧香港之餘,香港人亦犧牲了不少去貢獻祖國。

 

  多年來我們也受著歐美等國以貨幣等等手段剝削,單是量化貨幣對世界的蹂躪其實還未完未了,量化貨幣究竟由誰來「找數」?正是由一眾無產者及銀行存戶,量化未完資產升勢也不斷,直至爆煲重整秩序為止。

 

  無產者及銀行存戶就有如面對著一個計時炸彈一樣,甚麼也不做去等爆炸會損失最慘重,但如果拔出紅線或藍線則有一半機會可以化險為夷,以上是一個博奕論式的舉例,我們可以將拔紅線和藍線比喻為不同時段的入市時刻!但只要是主動面對風險!風險在掌握中!主動面對的損失其實自己能承擔!被動就一定損得最多!投資的秘訣,其實只此而已!

 

 

 《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

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  • 猫狗比人大發表於 2015-3-21 09:06 AM
  • #19
  • 傳 3:5 拋 擲 石 頭 有 時 、 堆 聚 石 頭 有 時 . 懷 抱 有 時 、 不 懷 抱 有 時 .

    長線,
    等殺牛證或殺美國次按咁,
    來個大插水通街負資產果陣,
    堆聚石頭有時!

    短線,
    香港樓價由同舟共濟會高級會員誠哥楂莊
    分拆地產走貨前,跟誠哥堆聚石頭有時
    分拆後,跟誠哥“袋住先“抛擲石頭有時

  • 引用 #17 智者千慮 發表於 2015-3-20 10:15 AM

    不攻或不守必敗,投資只看投入比例 全世界市場的確不健康,要勞工償還沒有價值的紙張 ...
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 猫狗比人大發表於 2015-3-21 08:53 AM
  • #18
  • “不攻或不守必敗“
    所以守有“止蝕“不貪攻不知輸
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 智者千慮發表於 2015-3-20 10:15 AM
  • #17
  • 不攻或不守必敗,投資只看投入比例
    全世界市場的確不健康,要勞工償還沒有價值的紙張
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • Simpson1發表於 2015-3-19 05:03 PM
  • #16
  • 不, 你只不過是一個疊字小學雞~

  • 引用 #9 吡吡 發表於 2015-3-13 06:55 PM

    原全理解汪生先用心良苦,無奈本家管錢非我,我只是一個僕人.........
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2015-3-19 04:35 PM
  • #15
  • 多謝各位「筆友」的熱烈回應,因為小弟仍身在京都,所以未能回應!

    不過我認為我的文章內依舊是將「買的風險」和「不買的風險」也同時分享!我覺得大家可以回應我兩個重點,就是究竟現在是不是「強業主時代」!和「香港經濟衰退加快」是不是令樓市下跌的最大關鍵!
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 猫狗比人大發表於 2015-3-14 07:38 PM
  • #14
  • contˊd

    在樓價處於復甦期及繁榮期的初期,投資者還可以寄望樓價的升幅而將超低租金回報率置諸不顧。但時移世易,現在豪宅樓價的可能下調幅度,動輒三、四成,此時還捨租取買,不是天下第一等傻瓜?

    11 - 14# 引自
    中原地產- 指點江山- 租樓不一定吃虧hk.centanet.com › ... › 指點江山

  • 引用 #13 猫狗比人大 發表於 2015-3-14 07:30 PM

    contˊd 以近期(其文章指2014年7月)一些屋苑的租金回報率為例,太古城3.3%,康怡花園3.4%,沙田第一城3 ...
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 猫狗比人大發表於 2015-3-14 07:30 PM
  • #13
  • contˊd

    以近期(其文章指2014年7月)一些屋苑的租金回報率為例,太古城3.3%,康怡花園3.4%,沙田第一城3.7%,銀禧花園3.5%。這樣的回報率,買穩健的藍籌股,每年拿四、五厘股息,應該不難吧!投資別具慧眼的,動輒可能取得10%以上的回報,對4%以下租金回報率恐怕不屑一顧。

    豪宅的租金回報率則更不堪,隨便舉幾例:Garden Terrace,回報率1.8%;山頂Mountain View 1.4%;Repulse Bay Tower 1.4%;羅便臣道1.6%。

    不足2%的年回報,你會滿意嗎?我敢大膽的說,這樣的機會,普天之下,遍地都是,考慮到按揭利率和通脹,你不會滿意的。一旦踏入加息周期(市場共識今年6月?),恐怕業主要大幅補貼租客。

  • 引用 #12 猫狗比人大 發表於 2015-3-14 07:18 PM

    contˊd 天下無免費的午餐,買樓是要付代價的,一旦買樓,一筆資金(就是樓價)從此被長期積壓。對投資 ...
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 猫狗比人大發表於 2015-3-14 07:18 PM
  • #12
  • contˊd

    天下無免費的午餐,買樓是要付代價的,一旦買樓,一筆資金(就是樓價)從此被長期積壓。對投資性質的買家來說,他所付的代價(樓價)換回租金回報和樓價日後的升/跌幅;對自用性質的買家來說,他所付的代價換回免付租金和樓價日後的升/跌幅。

  • 引用 #11 猫狗比人大 發表於 2015-3-14 07:17 PM

    為甚麼大家樂、麥當奴快餐、各式名牌店和許許多多的商業機構,祇願租賃而不肯買入它們拿來做生意的店舖 ...
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 猫狗比人大發表於 2015-3-14 07:17 PM
  • #11
  • 為甚麼大家樂、麥當奴快餐、各式名牌店和許許多多的商業機構,祇願租賃而不肯買入它們拿來做生意的店舖、辦公室和廠房。

    中原地產- 指點江山- 租樓不一定吃虧

    hk.centanet.com › ... › 指點江山

  • 引用 #7 汪敦敬(作者) 發表於 2015-3-13 06:42 PM

    回覆 猫狗比人大 人棄我取,我都係! 但現在真係貪心的人多過驚的人嗎?恐怕只是不相伯仲。 「e家連4 ...
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 六十後男士發表於 2015-3-13 07:26 PM
  • #10
  • 分析員加上傳媒,製造樓樓必升的共識,便會引出人類貪婪的劣根性,不理風險,放手一博。
    因為我不需要靠佣金吃飯,所以不贊成現價買樓。
    老板已經肥到穿不到衫,可是伙記要錢開飯,不能少做生意。
    所以,我阻人發達,抵罵。
    老板沒有叫實力不足的人上車,可是,你有份制造唔買就笨的假像,引誘實力不足的人接火棒,這個我不支持。

  • 引用 #6 汪敦敬(作者) 發表於 2015-3-13 06:06 PM

    回覆 六十後男士 多謝你的持續支持! 「作者忽略了2017年直選特首。為了準備連任,現特首將不惜推出更 ...
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 吡吡發表於 2015-3-13 06:55 PM
  • #9
  • 原全理解汪生先用心良苦,無奈本家管錢非我,我只是一個僕人.........
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2015-3-13 06:43 PM
  • #8
  • 回覆 #4 靚姐


    多謝你的持續支持!

    其實我文章裡面,升和跌的風險我也有陳列到,我只是認為報導不同的風險是我的責任,我做不到為了討好人而講違背良心的說話。

    政府出招已經說明了一切,就是政府感到樓市會繼續升,要壓抑剛性需求,相信政府都不想。

    「總有一根稻草是 the last one」,可是,業主愈來愈強,銀行按揭愈來愈少,駱駝背上的稻草正在減少中呢!
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2015-3-13 06:42 PM
  • #7
  • 回覆 #5 猫狗比人大


    人棄我取,我都係!

    但現在真係貪心的人多過驚的人嗎?恐怕只是不相伯仲。

    「e家連4成首期都俾唔起 又或者一加息隨時供唔起人士都貪」,在現在的按揭制度之下,有足夠的壓力測試及合適收入比率,這兩類人根本就入不到市,入到市的就根本不是這兩類人,你的判斷恐怕未必準確。

    PE是股票好的參考數據,但是投資股票已經是比以前千變萬化了,很多PE好的企業都令人損手,近年有幸投資騰訊,他的PE亦不是很吸引,但是升幅是令人滿意的。

    盧布現在息口都不錯,不過我不會買囉!

    97年樓價高,租金回報率低,所以樓價跌,租金跌。
    最新的辣招出了之後,迫了很多用家去租樓,租金於是企得更穩,恐怕樓價下跌租金也企得住,收租回報率一樣可以更高,說到最後怎跌?
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 汪敦敬(作者)發表於 2015-3-13 06:06 PM
  • #6
  • 回覆 #2 六十後男士


    多謝你的持續支持!

    「作者忽略了2017年直選特首。為了準備連任,現特首將不惜推出更多行政措施,收買人心。」你這說法有邏輯基礎的,但你是否肯定會發生?如果不發生的話,你是否會為信任你而錯失買樓機會的人負責?

    為何叫人買樓,樓價跌就要負責?

    叫人不買樓,樓價起了,累到人從此變為租樓奴,不用負責?

    好心做壞事,同樣是滿手鮮血!

    為何量力而為上車,樓價跌就會雞毛鴨血!?樓價跌會否受傷害,在乎有否量力而為!魔鬼不在買與賣的決定,而在有無踏實去做!

    我文章中分享了不同方向的風險,包括買與不買!
    在香港,最大的暴力不是肢體暴力,而是將自己的看法當為會發生的事實,然後再強加罪名予他人,兄如此有損你知識份子的風範。

    我見到的事實,請恕我誠實分享,我不可以因為閣下的感受而黑白顛倒。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 猫狗比人大發表於 2015-3-12 08:33 PM
  • #5
  • 投資的秘訣二,
    人人greed,我fear
    人人fear,我greed

    e家連4成首期都俾唔起
    又或者一加息隨時供唔起人士都貪
    我fear!!!!
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 靚姐發表於 2015-3-12 08:16 PM
  • #4
  • 太勉強的上車機會在這一刻風險不少。

    年輕人的民怨現在已非同小可, 所以CY最近「只以成本價幫助年輕人上車」的話都講得出口顯示他慌了! 是以我同意筆者講唔升得去邊的話。 再大升的話, 政府會繼續跟進打壓, 而咁落去總有一根稻草是 the last one。 如果這條草配合了個金融黑天鵝的話,誰能保證些甚麼!
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 猫狗比人大發表於 2015-3-12 07:18 PM
  • #3
  • 投資的秘訣,其實係yield
    股票yield(=PE)、外匯(炒加息yield升)
    樓既yield係租金升降

    一旦金融炸彈爆
    租金大跌多升少(樓價大跌)
    保yield?只有黃金!
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • 六十後男士發表於 2015-3-12 05:35 PM
  • #2
  • 作者忽略了2017年直選特首。
    為了準備連任,現特首將不惜推出更多行政措施,收買人心。
    你現在叫人上車,錢多者不會输身家。
    左借右借的邊緣人,將會输掉畢生積蓄。
    請留意道德責任。
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