14/01/2014
跌市迷信
當所有人認為以為樓價會上升時,真的會如願以償嗎?未必。每一次樓市暴跌來臨前,也是最多人看好的時候,但結果事與願違;在03年沙士時期,樓市是最少人看好的時候,結果卻原來是最佳的入市時候。今天,太多人看樓市下跌了,購買力大量被積聚,物價及建築上升幅度比樓價微調幅度更大,這種人為下跌實在嗎?
很多人認為樓價的起跌在於其高與低,但甚麼是高位,甚麼是低位?事實卻往往是高處未算高、低處也未算低!高低在乎比較嗎?恐怕人人也只在乎感覺。
97後的金融風暴,樓價跌了六成卻仍然要再跌,準買家在當時也仍然嫌樓價貴。因此,樓價是否會跌不在乎高低,也不在乎比較,更不應以感覺去判斷。起碼在歷史上,用以上原則去判斷,不準確的次數比準確多很多!
水無常形。我認為樓價起跌是一場博奕,是業主和準買家的能耐博奕,優勝劣敗。97年後的金融風暴,普遍業主正因為過度按揭、經濟欠佳及美元的升值,走進了敗局。當時的買家愈等樓價及租金愈平,業主兵敗如山倒,樓價自然長跌長有。
今天很多人認為樓價會大跌,但現在是業主敗勢的時候嗎?恐怕不是。我見到的是有資產者愈來愈強,看官未必想聽這個現實,但是我手寫我心,我必須要反映。
現在很多人接受的,是香港的樓市辣招實際是一籃子的宏觀調控政策,所謂宏調本質是「低新陳代謝」的,它是抑制過熱的市場活動,「人不瘋狂怎滅亡」?所以宏調的框架下不會出現資本主義的財富轉移。即是說,不容易出現投資者「雞毛鴨血」,而令準買家可「執死雞」的局面。
在一次旅行中,我遇到我的客戶何先生,多謝他的讚賞和支持,但是令我最大得益是和他交流得到的啟示。他兩年前通過我經營的地產代理公司買了屯門錦華花園,樓價到現在大概升了兩成,他在這兩年把物業作收租之用,兩年後的今日他除了「財息兼收」外,更也再儲了一筆積蓄想再買樓,但因為政府出辣招的關係,阻止了他置業而要將機會讓給他人,於是乎他改為將積蓄去買了一個自用的車位。大家想想何先生的故事,他兩年前置業到了今日,他的資產、財富比兩年前多,因為少了付原本租車位的開支,生活支出可能比兩年前更少,這啟示到有資產者的日益強勢,這場業主和買家的博奕勝算極大機會在業主方!
環球量化貨幣令到物價尤其是樓價上升,是眾人所知的道理;自從在2010年政府推出「額外印花稅」以後,住宅市場已幾乎沒有短線炒家存在,這個亦是一個事實。但是,看到不少人評論樓市仍然不乏咬牙切齒批鬥炒家的情況,為甚麼?
因為有人評論樓價會跌四至五成,「民心所向」大家也祈求樓價下跌。於是有人唱好樓市就會被人責罵,也因此,大家不敢講真話!
筆者近期亦有發表看好樓市的言論,難免一些人認為是地產代理想做生意所以唱好樓市,但其實在代理人來說樓價跌才有生意做,唱跌樓市才可能是為生意著想!
「白居二」在6月推出時,因為反應曾經熱烈,於是政府要挨罵。其實縱使樓價升也是正常,因為樓市辣招正正是凍結有資產者的市場活動能力,讓無產者有更多的入市機會!如白表人士入市頻繁,自然會在樓價上反映。這本來是很有邏輯的事,何況高峰過後市場一樣會冷靜,結果市場在冷靜後到了12月,「白居二」又給傳媒踐踏認為是不濟的政策!其實白居二政策行得愈平靜愈好,基本上,愈多中籤者放棄對真正餘下要買樓的白表人士更有利。
剛從台灣回來,看到台灣有人評論樓市「憎人富貴」的現象,稱為「狹心病」或者「黑心病」,看來香港言論自由比台灣更不濟,因為無人敢對「等待執死雞的人」批評。說穿了部分等平價的人,內心何嘗不是祈求業主們「雞毛鴨血」來給自己從中取利的機會?我認為樓市的風險只有一個,就是是否量力而為,能量力而為應早入市。做人應安分守己實際去追求。
樓市應是自由市場的活動結果,現在卻成為民粹主義的政治角力舞台。
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