97年，當時人人看好樓市，成交曾創下單月過兩萬宗，結果到了03年普遍樓價也以六、七成地下跌。

　　到了06年，市場應該重新籌備增加供應的時候，香港人仍活在八萬五的陰影下，不熱衷增加土地供應，甚至抗拒增加公屋供應及重建居屋。

　　金融海嘯後，人人自危如世界末日，卻原來是入市良機，當時有需要買樓自住而最後決定不入市的人，是歷史性的大輸家，是「機會成本」的最佳負面教材。

　　我想說的是，群眾一直也是錯的，在政治上民意可能是上帝，但在經濟上卻「靠唔住」，市場結果往往和群眾意願背道而馳。

　　房協是具公信力的機構，所以旗下樓花地盤發售價更有啟示性，2012年發售綠悠雅苑，平均實用呎價是6510元，而近期推出樂融軒也以市價出售，這告訴了我們甚麼？

　　很多人包括學者也期望增加供應土地和多建居屋解決上車問題，無疑這理論基礎是對的，但實踐是講究 right time do right thing的。現實是，正確的時候才能做到正確的事，如06年增加土地供應是正確的，但當時民意是不支持的，但是同一件事現在做雖然民意支持，但今天已是量化貨幣的年代了，已是too little & too late！可以做的太少也做得太遲了。

　　增加土地供應這正確的事，既然沒有在正確的時間去做，我們應面對及探討有關的效果落差。

　　政府是全港最大的發展商，當然要承受市場的效應及回響，愈多地皮樓價就不會貴？不對，愈多的土地供應只是可減少泡沫，不可能抗通脹及反物價，以為樓市問題完全是炒樓引致的想法，由頭到尾也是根本性錯誤。現實是，樓價高企的最大因素是因為貨幣貶值，增加土地的結果，自然是地盤更多，愈多人起樓建築成本只會愈貴。結果起出來的樓也愈貴，未來幾年，恐怕政府在賣樓時，是會由自己一手印證樓價高的合理性了。

　　市民也不要以為多建居屋便可以買到平樓，居屋從不是損耗公帑的事，居屋基本上是政府賺大錢的政策，未補地價的居屋部分，多年來的升值，已變相令政府擁有以千億計的資產庫！所以居屋從來也沒有以公帑優惠給小市民，只是有暫免補地價的安排，和將成本以補地價比例去調節的一點彈性。

　　不要浪費現在仍存在的入市機會，樓價短線下跌的機會雖然存在，但長遠上升才是市場的「地心吸力」，內地樓市宏調已告訴我們，調控樓市政策其實也是鞏固樓市政策，而剛性購買力也會愈累積愈多。量力而為入市吧。

　　以上是從市場角度去探討樓市，而政策的評估又如何？金管局總裁陳德霖於本月十五日在立法會的言論，表現了一些事實是改變了的。

　　政府對樓市辣招的態度已由「絕對不會撤招」已變為「留意幾時撤招」，也開始警惕若樓價下跌要用減辣去及時配合了。

　　顯然，政府已控制了樓市大局，除控制樓價不上升外，也能掌控樓價不會跌得多過一、兩成。這是很重要的改變，這代表樓市風險也正在政策下變得有限，上升風險及下跌風險也在政策下被格式化。既然樓市下跌的風險有限，政府難以左右的物價及通脹風險顯然是較高的。

　　風險既已「掌握」，買家現在能買到平10%的單位，或者大膽還價10%，可能是最正確的策略，「等」的風險其實相對是較大的，更吃虧的是被動。「買」及「不買」其實也充滿了風險，也是我在金融海嘯後提倡人們趁機入市的觀點，掌握今日可評估的風險，比被動承受未來無常的風險更實際呢。何況，在樓市辣招下，買家在買入物業三年內若賣出也要付「懲罰性」稅款，如果買家不打算短期賣出的，短期的樓價上落還有意義嗎？現在買入是否能配合長遠投資部署才最重要。

　　金管局轉虧為盈，原因是環球整體經濟趨向平穩，但陳德霖在立法會回應議員時所提出的更新數據，是更重要的入市參考。

　　（1）經過多輪收緊按揭措施後，本港平均按揭成數已由2009年的六成四，下降至近數月的53至55%。

　　（2）市民的供款與入息比例也由41%降至今年九月的35%。

　　以上理據，若不設前提去看，認為樓市長遠上升是否更合理？