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20/08/2012

大都會的宿命:本地人買不起樓

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!


    樓市點評

    本欄隔周更新

  以下是本星期一個網友給我的電郵,我覺得十分反映到香港人面對新常態下的迷惘:

 

  「樓再升,始終會有頂點,始終會衝破了人民的購買力和供款能力。但頂點在哪裏無法知道。我實在無法取到香港人購買力的數據,怎謂之升幅不合理,真的很難說。我想,若然香港人買樓的能力已到頂點,樓價再升,就只有靠內地人的購買力。」

 

  2008年初,泰晤士報推出了「紐倫港」(Nylonkong)概念,認為香港會繼紐約倫敦之後成為世界第三個金融大都會。當時我已經認定香港樓價會在資金匯聚之下大幅向上,後來金融海嘯出現,中國更進一步主導世界,香港也更清晰地和上海分工,香港大都會之勢更強。

 

  在國際的貨幣戰爭下,香港作為中國的金融要塞,如果繼續採用與美元掛勾的聯繫匯率的話,「守」會更穩,「攻」也敵不可擋。大家可以想一想,中國若可以掌握港元和人民幣的兌換價,會不會自然變相左右到人民幣與美元的價格?正因為聯繫匯率的堅持,美元貶值下,香港的樓價便不可能不升了!以上各點就是新常態下的新看法,我認為單用傳統因素去看樓市已不切實際了。

 

  更多人忽略的是大都會的來臨其實也等同大遷徙的開始!即是說,城中的百姓會因為資金匯聚引起的物價上升,而搬走往偏遠地方,市中心會形成以外地人為主的新局面。我們看看,無論過去的紐約、倫敦、巴黎,或現在發生中的北京和上海,也走向這方向!

 

  近年,香港人一手造成的溫哥華亦是這個情況,物價樓價會升到當地人買不起,當地的小業主也見樓價過高紛紛賣樓圖利,所以「若然香港人買樓的能力已到頂點,樓價再升,就只有靠內地人的購買力。」這本來就是大都會的宿命,但香港的問題更嚴重,因為香港的購買力來於北方,其他三面也是公海,即是說我們不可以像溫哥華一樣,市民向北方遷徙,我們香港得一個方向,就是向新界區和大嶼山進發,這兩個區未來透過港珠澳大橋的通車,會有變天的發展!

 

  亦因為建築成本上漲的關係,未來新樓花的推出,只會不斷刺激有關區域樓價向上,新界區,尤其是筆者經營的新界西,樓價會「升到你唔信」!

 

  在這個形勢下,樓價會繼續上升!工資亦會大升!只是成交量反而會減少!

 

  衝擊無限,政府並不易為!

 

  至於收入方面,用港人月入數據作為參考,我認為是有用的。但如果用此來判斷香港人的承擔能力,我卻嗤之以鼻!香港人口結構,以筆者這樣的中年人為最多,中年漢的購買力不單只用月收入,而且亦有較完整的資產!加上普遍人在過去十幾年對樓市相當保守,超過六成以上的物業其實已供完按揭,很多人的購買力是複式的,不是用月入可以計算到。用月入去計算購買力一直也不是太可靠的數據。97年前,港人借貸率甚高,碌多張信用卡,借款額遠高於收入可承擔數倍的人比比皆是!所以,單一數字不代表了甚麼!何必煞有介事?看樓市始終要由多角度去綜合,才能下結論!

 

  (我們正處身樓市新常態之中,之三)


 

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