15/05/2019
新樓空置稅令豪宅供應減少
政府推出新樓空置稅,地產商雖然有異議,但亦唔敢太強力反對,說到底新樓空置稅的確可以逼地產商賣樓。不過,地產商亦希望政府可以豁免豪宅新樓空置稅,因為豪宅要在建成後一年內賣走,的確是有難度,豪宅買家大多數要買現貨,不會好似細價樓買家會買一些兩年期樓花,如果在取得入伙紙後一年內賣走,一兩間當然是沒有問題,但如果是一、二十間,問題就很大,所以,地產商才那麼著緊。
我個人認為政府是不會放寬豪宅新樓空置稅,首先豪宅的定義還沒有一個共識,如果政府願意放寬,地產商認為超過一千萬的住宅就可以稱為豪宅,而事實市面上有一些200多呎的納米樓售價已經超過千萬,唔通那些又可以稱為豪宅?當然是不可能。其實,政府曾經為豪宅寫下定義,不過大家可能忘記,政府最初樓市施壓,並不是推出SSD、BSD等辣招,而是加印花稅,超過成交價2,000萬物業,印花稅由3.75%加至4.25%,住宅一直維持至今,所以,我認為這是豪宅與一般住宅的分界線。當時中原指數是大約90點,現在則超過180,剛好是一倍,豪宅的價格亦應該上升一倍,由當時的2,000萬升至現在的4,000萬。不過,這是我自己閉門造車,政府是不會豁免豪宅新樓銷售稅。
地產商如果唔想俾豪宅新樓空置稅,唯一可以做就是減少興建豪宅的數量,在可見將來,新建豪宅的數量將會大幅下降,豪宅樓價或者會為此而上升。不過,影響豪宅樓價除了供應之外,經濟是最重要因素,如果中美貿易戰持續,香港經濟受損,首當其衝的是豪宅,其次是甲級寫字樓,特朗普已經將關稅由10%上調至25%,對香港樓市尤其是豪宅會有不利影響,豪宅更加難出售。如果新樓空置稅出台,豪宅供應雖然減少,但地產商仍然要減價促銷,不過,政府亦可能會考慮到這個因素,從而豁免豪宅新樓空置稅或者延長空置稅期限。
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