30/08/2023
地產下半場,國企佔上風
過去兩年,內地房企不斷出現債務違約的消息,令到投資者和置業者信心盡失。置業者方面,已買樓花者,遇到樓盤爛尾,只得呼籲集體停供;準備置業者也轉趨審慎,不敢貿然入市,令到地產市道下滑。
投資者就更不用多說。股市方面,過去一年股價下跌八成以上的內房股比比皆是。債券方面,我身邊有不少朋友透過私人銀行買入的內房債券,大部分都已下跌一半,還要每天擔心最終會違約!
從行業的角度,內地房地產市場正處於汰弱留強的階段,到底誰人可以留低,誰人會被淘汰?
過去十多年,不少民營房企都透過超高槓桿去壯大自己,看來已經到了終結的時候。有人形容,內地的房地產市場已經進入下半場。如果繼續用足球來形容,下半場的踢法,「高Q大棍」已經不適用,現在是要講究腳法、組織和戰略的時候。
上半場時,佔市場最大份額的都是民營企業,無他,因為她們沒有包袱,可以放膽去試,去博(去賭?),國營地產企業總不能太冒進,因此,從發展和增長的角度,都給民企比下去。但到了房地產的下半場,過去穩穩陣陣的國營企業就大派用場了。
一直以來,我都認為,成功的房地產企業必須是全國性覆蓋,不應只集中某個地區,更不應只集中地產開發,也應該有更多投資物業,包括寫字樓、商場和酒店等等,才能夠抵禦市場的波動。
在此,如果大家在下半場的時候,仍然想買內房股,我看來看去,只有華潤置地(01109)是最優質之選。過去兩年,幾乎所有房企都出現收入下跌,盈利倒退,甚至轉盈為虧,華潤置地也受到衝擊,但她的盈利只在2022年略為倒退了一成三。更難得的是,去年她仍略為增加派息,令她在過去10多年都是持續增加派息。
除了華潤置地之外,另一隻值得考慮的,當然是中國海外(00688,下稱中海)。在內房爆發債務危機之前,中海的經營比起華潤置地有過之無不及。奈何中海是以物業務展為主,華潤置地則商業物業為主,收入較多元化,在這兩年的低潮中,中海所受的壓力比較大。去年和今年上半年都出現收入和盈利倒退的情況。
早前我翻閱中海去年的中期業績報告,看到主席顏建國的一段感言,確實反映了這兩年內地房地產市場的形勢,值得跟大家分享。
「行業競爭是一場沒有終點的長跑競賽。一大批企業已經退出賽場,仍然在前進的企業分散成幾個梯隊,一批企業在咬牙堅持,一批企業在第一梯隊領跑。本集團身處第一梯隊,糧草充足並擁有43年的長跑經驗,我們的目標是奪取勝利。」
正如中海主席所說,她們的彈藥充足,而且擁有43年的長跑經驗,所以屬於第一梯隊的成員,而且都是領先的。
姊妹們,內房的投資風險雖然高,但以長綫角度,優質的房企仍然應該是我們投資組合的一個部分。是多是少,就看個人的風險承受能力了。
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