28/08/2023
「供平過租」年代玩完
早前見有報章討論「供平過租」年代結束,還作了一些計算。報章抽查不同年份落成而具代表性的3個新樓盤作分析,發現扣除管理費等使費後,情況最嚴峻的「維港一號」租金比供款低最多近5成。
以「維港一號」一個低層單位計,實用面積約為447平方呎兩房單位,2022年買入價約為1,136萬元,若以5成按揭、30年還款期,以及封頂息3.625厘計算,目前月供約為2.6萬元,利息支出佔高達1.7萬元。
最近相近單位的租金成交價約1.6萬元,若以此計算,租金回報不足1.7厘。扣除每呎4.9元管理費、約千元差餉地租,每月實收只得約1.3萬元,實際租金回報亦進一步降至約1.3厘。此租金回報連供款中的利息部分亦未能補償,實情是負回報。
供款與租金,兩者的比較是投資物業的重要考慮因素。近年由於美國不斷加息,雖然香港這邊已沒有每次跟足,但供款利息仍急急被加上來。另一邊廂,由於移民潮與經濟環境令租金在下跌。供款與租金各自受不同因素影響著,此消彼長之下,得出今天「供貴過租」這個情況,這是否一個令樓市進一步十級而下的最後一根稻草呢?
回顧十數年前,這個「供平過租」的確有指標性,不少物業投資行為亦源自於這個基礎,因而以按揭槓桿持有投資物業可以「計到數」。坊間亦衍生不少投資班教路,當年時興「以租養租」、「加按自住樓買多間」、「一開二、二開四...」等,一旦這個「供平過租」結束,這類套路便不能繼續。
事實上,物業投資年代已過去多年,自從辣招推出之後,增加了買家與賣家印花稅,投資者早已「計不到數」。到今天還在投資物業放租的,可能是多年前買入的,按揭水平極低,甚至零按揭。
同時,今天投資者若有充足資本,尋求穩健投資的話,亦未必選擇物業投資,尤其加息後有不少新玩法。
舉例,一間太古城700呎左右值1200萬元,收租約25000元,年收30萬元,回報2.5厘。扣減維修保養、空租期、管理費、稅項之類,一般打八折,即實得2厘回報。假設上會造按揭,借一半600萬元,供二三十年,每月供款28000元,得出負現金流,每月收租後還要交出3000元。
今天美國國債息率高達5厘,若拿1200萬元全數買入美債,每月淨袋5萬元。若本金600萬元計,也淨袋25000元,此回報不用打折,連向租客收租這動作也不用做,5厘回報袋袋平安。
基於這個情況,估計即使「供平過租」不再,對樓市亦影響不大。反而長實近期低價推盤,其他發展商隨後跟風,想出貨的二手業主亦被迫減價,加上近日內房債爆煲問題,這些因素比起「供平過租」的結束更影響樓市。
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