上篇文章談及市場先生分析內房股版塊，少不了也要提提物管股。還記得今年1月時市場先生對物管股的前景看得頗淡，如今他再分享看法，到底物管股的投資價值如何呢？

　　與內房股一樣，物管股的業績相當分化，跟內房股相似地可分為三類，而其股價表現亦然。第一類是其母公司是國企、央企的內房，這些物管股的市盈率平均有25倍左右，不過不失。第二類是其母公司是未爆煲的民企內房，市盈率平均有12倍，估值比前者低了一半。最後一類是已爆煲的民企內房作為母公司的，市盈率平均只得4倍，近乎被市場抛售的狀況。

　　結果證明物管股的表現極之受其內房母公司影響，內房母公司經營出問題，會直接影響物管股的盈利能力，這與物管公司的營運模式有關。舉例，近期有內房公司賣樓時以「送70年管理費」作招徠，這些「著數」當然減輕了業主的成本，吸引買家。然而，這些管理費變成了內房公司付給其物管公司的應收帳目，往後能否收回亦未可知。

（片段截圖）

　　物管公司的盈利中有不少應收帳目來自內房母公司，若母公司經營不理想，這些應收帳目便未必能收回，令這些「紙上盈利」不能兌現。當應收帳目大幅增加，這會嚴重影響現金流。看整體物管股的經營現金流佔盈利比重，由上年佔比92%，跌至今年上半年佔比2%，可見普遍物管股的經營現金流正在惡化，引來市場關注。

　　巴黎兄補充指他從來沒有興趣投資物管股，原因正是這些公司的盈利有不少來自母公司的保證利潤，這是不太正路的營運模式。正路的話，企業應該自己賺錢，做一盤真真正正的生意，而不用靠母公司注入資產或保證利潤之類。如今這些物管公司的內房母公司出事，盈利亦受影響。

　　最後我在影片中提一提碧桂園服務(06098)，事沿市場先生年初分享過他對物管股整體看淡，當時見碧桂園服務由高位80多元跌至50元左右，有youtuber拍片指抵買，原因是把過去數據分析一番，認為碧桂園服務過去一直表現不錯，算是落難優質股，認為投資者應趁低吸納。而當時市場先生回應一句：「這是過去的事了」。如今大半年過去，其股價繼續尋底。

　　就此，市場先生進一步解釋。過去碧桂園服務市盈率超過50倍，以這個高估值去收購一些市盈率10倍的資產是極其化算。同樣是1元盈利，它能以10元成本買回來（10倍市盈率），併入公司後便可以作超過50倍的估值。這模式令它一直保持高增長、高估值，可惜當內房出事，過去的模式不能再維持，碰上盈利狀況不理想，股價自然拾級而下。

　　這是一個好提醒，投資要向前看，尤其是當處於轉勢位，過去的風光景況出現變化而不能維持，投資者要懂分辦，別單純以過去的數據去分析及預測未來，否則會跌落價值陷阱。

　　相關文影片：https://youtu.be/sH4itwV3lJc